TERRENOS E LOTES

sexta-feira, 10 dezembro, 2021

COMO SE DESTACAR NO SEGMENTO

Terrenos são vistos como excelentes investimentos por seu potencial de valorização. Isso atrai muitos corretores de imóveis a atuar como especialistas no segmento. Mas se engana quem acha fácil trabalhar na compra e venda desse tipo de unidade. Trata-se de uma área mais complexa.

O mercado de lotes amadureceu bastante nos últimos anos, se tornando mais acessível para novos investidores. Além disso, muitas famílias que têm o objetivo de ter aquela casa dos sonhos enxergam na compra do terreno o início desse objetivo.

O corretor de imóveis Wagner Alves é especialista em loteamentos. Segundo ele o ramo de terrenos e lotes requer uma atenção redobrada, tanto na questão da legalização, quanto em relação à negociação.

- Entendo que o corretor deve ter bastante cautela em três aspectos: legais, referente à transação; urbanísticos, que se refere ao imóvel; e entender os desejos e necessidades das partes envolvidas na transação. É de extrema importância saber que são as perguntas que movem o mundo, e, de maneira alguma, as respostas - explica Wagner.

Com a questão da pandemia, a necessidade do cliente que busca imóvel mudou de maneira relevante, principalmente na questão do espaço, buscando imóveis com quintal, quartos mais espaçosos e arejados, etc. Isso favoreceu o mercado de terrenos já que muitos preferiram iniciar a construção de casas.

- O mercado de loteamentos sofreu um rompimento abrupto conceitual, mas acredito que seja momentâneo. Os costumes, crenças e valores dos clientes são fatores intangíveis do ponto de vista da percepção do empreendedor, difícil de afirmar que tudo isso vai mudar em função da pandemia, pois são raízes fortes. Diante disso, a cautela para projetar e lançar um empreendimento que atenda a uma demanda momentânea de mais espaços e longe dos grandes centros é fundamental - opina Wagner Alves.

Uma questão interessante desse mercado é entender como funciona o financiamento para a compra desse tipo de área. A corretora de imóveis Debora Pezzotti, especialista em crédito imobiliário, explica como funciona um financiamento imobiliário de um terreno ou lote na prática:

- Em primeiro lugar vamos falar sobre o que não é terreno ou lote aos olhos do banco. Terreno/lote é na literalidade da palavra, não pode haver construção, por mínimo que seja. Na matrícula ou certidão de inteiro teor do imóvel precisa estar descrito e caracterizado como terreno e o espelho do IPTU também precisa constar zero construção. Atualmente, existem apenas dois bancos financiando terreno, o Bradesco e a Caixa Econômica Federal. É interessante também lembrar que não é possível utilizar o FGTS para compor entrada ou amortizar a dívida e que não há desconto na documentação, mesmo que seja a compra do primeiro imóvel, por não estar enquadrado no âmbito do SFH (Sistema Financeiro de Habitação).

Após algum tempo com a menor Taxa Selic da história, o COPOM (Comitê de Política Monetária) voltou a elevá-la. Essa situação, inevitavelmente, impacta o mercado de terrenos e lotes, mas o momento ainda é o de investir nesse tipo de negócio.

- Tivemos uma baixa taxa histórica da Selic que culminou com taxas de juros bancárias também históricas. Toda vez que a taxa de juros sobe, a depender da renda apurada do interessado, pode ser que ele tenha sua capacidade de crédito diminuída, fazendo com que a sua entrada seja maior e isso pode sim, ser um grande impedimento para quem deseja construir uma casa, seja para moradia ou para lazer. Portanto o momento de comprar é agora, uma vez que mesmo com a alta da Selic, as taxas ainda estão muito boas – destaca Debora.

Segundo a especialista é preciso verificar junto ao banco qual a modalidade mais atrativa para o cliente:

- Precisamos levar em consideração ainda que a Caixa Econômica Federal promove outras duas modalidades de crédito envolvendo terrenos, que é a possibilidade do cliente financiar a construção em um terreno que já é seu e a possibilidade de financiar um terreno juntamente com a construção. Nessas modalidades a taxa de juros está na casa dos 8% a.a.+ TR (até o fechamento desta edição), com a possibilidade de enquadramento no Programa Casa Verde e Amarela e utilização de FGTS.

Além de destacar todas essas questões técnicas, é importante entender que só é possível negociar um loteamento se o mesmo tiver o seu registro na prefeitura. O Creci-RJ inclusive atua nessa fiscalização afim de evitar que a sociedade tenha prejuízos futuros. Nesse sentido, o Conselho sempre destaca que os corretores de imóveis devem prezar pela documentação do terreno ou do loteamento dade. Todo cuidado é pouco nesses casos.

A cidade do Rio de Janeiro iniciou em 2020 um projeto interessante para ajudar na regularização de unidades residenciais que não estavam com sua documentação em dia. Foi o Rio Habita Legal, que regularizou loteamentos em áreas de interesse social.

Na capital fluminense, para instituir um loteamento no serviço Registral de Imóveis são necessárias algumas etapas. Primeiro, é preciso declarar o loteamento como Área de Especial Interesse Social (AEIS); em seguida, elaborar e aprovar o PAL (Projeto Aprovado de Loteamento); depois, com as obras aceitas, o loteamento ganha o reconhecimento jurídico e formal. São consideradas AEIS loteamentos, favelas, reassentamentos e conjuntos habitacionais.

A iniciativa visa contribuir para ampliar os direitos de cidadania da população das regiões beneficiadas, através da moradia digna, da qualificação do ambiente urbano e da existência jurídica e administrativa da habitação. Além disso, busca-se ainda a inserção das áreas regularizadas nas rotinas de planejamento e controle do uso e ocupação do solo da cidade, complementando as melhorias que acompanham as obras de urbanização.

As etapas da regularização urbanística e fundiária das AEIS abrangem ainda a pesquisa fundiária, o cadastro dos lotes e das edificações, o cadastro socioeconômico da população e a elaboração dos projetos de legalização dos parcelamentos.

Ao final do processo, os moradores recebem a certidão do Registro de Imóveis. Com o loteamento regularizado, poderão dar início ao registro do seu lote. Todas as informações sobre esse processo são disponibilizadas, assim como as orientações para se obter o Habite-se das moradias e a solicitação de isenção de ITBI.