Importância e particularidades na concretização da negociação imobiliária

Sônia vendeu por escritura pública de venda seu imóvel para o João em janeiro deste ano. Em seguida, em fevereiro, Sonia vendeu o mesmo imóvel, também por escritura pública para Marcos. Cauteloso, Marcos levou a mencionada escritura para registrar junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Mediante tal situação, quem é o verdadeiro dono do imóvel?

Mesmo com a prática maldosa de Sônia, o novo proprietário da unidade é Marcos pois teve a preocupação de registrar a escritura.

As decisões dos tribunais atualmente têm entendido que, quando ocorrem situações de venda dupla, fica com o imóvel o comprador que primeiro registrou a unidade. No exemplo acima, a João resta apenas o direito de cobrar do vendedor os danos morais e materiais pelo fato ocorrido. (nomes de personagens fictícios)

Outro exemplo que garante a segurança ao comprador é o registro da promessa de compra e venda. Ao realizá-lo, impede que o imóvel seja vendido para outra pessoa. Em seguida, o comprador pode registrar a escritura definitiva.

Em mais um exemplo em que o comprador que deixa de registrar a escritura pode perder a unidade, caso o vendedor tenha alguma dívida e o credor mova uma ação de execução, o imóvel poderá ser encaminhado para leilão e, posteriormente, arrematado.

Portanto, toda negociação imobiliária deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Lá estão contidas informações completas referentes à situação dos imóveis. E o profissional corretor tem o papel de orientar ao cliente nesse sentido com o objetivo de garantir segurança à negociação.

– O sistema jurídico adotado pelo Brasil quanto à aquisição da propriedade, ressalvado a aquisição originaria fruto da usucapião, é o baseado na necessidade da existência do título e que este mesmo título seja registrado junto ao competente Registro de Imóveis. Ou seja, sempre haverá a necessidade do contrato escrito, seja por escritura pública ou por instrumento particular com força de escritura pública, com o registro deste documento que instrumentaliza a vontade das partes junto ao cartório. Daí o jargão tão comum de que “Só é dono quem registra!” – afirma Rodrigo de Castro, advogado, especialista em Direito Imobiliário com mais de 20 anos como Registrador de Imóveis.

Matrícula, Registros e Averbações

Os Registros Públicos, regulados pela Lei 6.015 de 1973, são necessários para normatizar o direito de propriedade, propiciando segurança aos titulares.

Cada imóvel é objeto de matrícula própria, individual e numerada, criada no momento do primeiro registro da unidade. Nela constam todas as informações referentes ao imóvel, como localização, proprietários antigos e situação atual do bem.

Registrar o imóvel é a ação que define quem é o proprietário da unidade ou se a mesma está sendo transmitida de uma pessoa para outra.

No trâmite do registro, após lavrar a escritura de compra e venda em um Cartório de Notas e recolher o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é necessário que o comprador se dirija ao Cartório de Registro de Imóveis para registrar a transmissão da unidade na matrícula do imóvel.

No Registro de Imóveis, cinco livros são considerados principais e têm a utilização obrigatória de acordo com a Lei 6.015/73.

Livro nº 1 – Protocolo:

Livro por onde entra todo e qualquer título no Registro de Imóveis. Uma vez recebido, entra numa fila de precedência, tendo a preferência para registro em relação a outros títulos que sejam recepcionados posteriormente. A prenotação do título tem a validade de 30 dias. Espécie de reserva de prioridade para realização de ato, inclusive porque os efeitos do registro/averbação retroagem à data da prenotação.

Livro nº 2 – Registro Geral

Considerado o principal livro do Registro de Imóveis. Nele constam a matrícula dos imóveis e os registros e averbações não atribuídos ao Livro 3.

Livro nº 3 – Registro Auxiliar

Registro das ações que não estão ligadas diretamente à matrícula do imóvel. Entre outros exemplos, estão descritas neste livro as convenções de condomínio e pactos antenupciais.

Livro nº 4 – Indicador real

Indicações dos imóveis que constarem no livro 2, devendo conter sua identificação e o número da matrícula.

Livro nº 5 – Indicador Pessoal

Dividido em ordem alfabética, neste livro constam o nome de todas as pessoas que, direta ou indiretamente, sejam citados nos demais livros.

Um livro que também possui importância é o Especial para Registro de aquisição de imóvel rural por Estrangeiro, que faz os mesmos registros do Livro 2, mas somente em relação aos imóveis rurais adquiridos por estrangeiros. Representa uma forma de controle do patrimônio nacional, pois informações deste livro são fornecidas pelos Registros de Imóveis trimestralmente aos órgãos da Administração Pública Federal.

As anotações de alterações ou acréscimos referentes ao imóvel ou às pessoas que constam no registro ou matrícula da unidade são chamadas de averbações. Portanto mudanças de nome e estado civil do proprietário do bem, por exemplo, deverão ser averbadas.

Na prática, alguns princípios norteiam os Registros Públicos e, especificamente, os Registros de Imóveis. A falta de atenção a estas diretrizes muitas vezes impossibilita a efetivação do registro. Dentre os princípios destacam-se:

Princípio da Legalidade: o registrador deve examinar a legalidade, validade e a eficácia dos títulos apresentados para registro, com a verificação se estão enquadrados nos requisitos legais para efetivação do cadastro.

Princípio da Prioridade: quem apresentar primeiro o título terá prioridade na conclusão do registro. Dessa forma, os títulos são prenotados, recebendo um número de ordem no protocolo.

Princípio da Publicidade: proporcionar a população quanto a determinado imóvel todas as informações que lhe são pertinentes, “publicizando” os fatos e atos jurídicos, inclusive os relacionados aos seus direitos e sujeitos aos mesmos de alguma forma vinculados.

Princípio da Especialidade: particularização do imóvel. É relacionado à identificação completa do imóvel e todas as suas características que o torna individual: localização, área, endereço, indicação cadastral, além da descrição de todas as pessoas participantes do registro, como o proprietário do bem.

Princípio da Continuidade: Todos os atos realizados no Registro de Imóveis, sobretudo na matrícula do imóvel devem seguir uma ordem cronológica como se estivessem dispostos por elos de uma corrente que não podem ser partir, sob hipótese alguma e, sob pena de comprometer toda a história e coerência da cronologia lógica daquele imóvel e das informações.

Alterações nos Registros Públicos

Quando ocorre imprecisão de informação nos Registros Públicos é possível realizar a correção. Como descreve o artigo 212 da Lei 6.015.

Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.

Caso a reivindicação por via administrativa envolva direitos de terceiros e os mesmos se manifestarem durante o procedimento e a situação não seja solucionada de forma amigável entre as partes, o processo é encaminhado à via judicial.