Venda de lotes não registrados pode acarretar sanções aos corretores de imóveis. É fundamental buscar informações sobre a legalidade dos terrenos antes de aliená-los

Num cenário de instabilidade econômica muitos corretores buscam alternativas de atuação no mercado imobiliário. Trabalhar com terrenos e loteamentos é uma opção que profissionais da intermediação imobiliária encontram para fechar bons negócios e se destacar na profissão.

Mas para se enveredar por esse caminho é fundamental que o corretor de imóveis tenha conhecimento específico sobre o parcelamento do solo urbano, regido pela lei 6.766/69, legislação de âmbito federal que funciona como uma espinha dorsal da ocupação urbana. Como complemento cada município tem sua legislação pormenorizada que vem, por exemplo, estabelecer o tamanho mínimo do lote.

Dentre os artigos presentes na lei 6.766/69 pode-se indicar o de número 18 como primordial para a regularização de um empreendimento, pois ele cuida do registro do memorial do loteamento. Trata-se na prática de um divisor de águas se o empreendimento atender tudo o que solicita este artigo como o título da propriedade dos imóveis ou certidão da matrícula, certidões negativas e demais documentos, o empreendimento estará regular. Caso contrário, a divisão estará irregular ou clandestina.

O loteador tem até 180 dias, após a aprovação do projeto pela Prefeitura, para submetê-lo ao registro imobiliário sob risco, ao ultrapassar este prazo, de caducidade da aprovação.

Um jargão bastante utilizado no mercado imobiliário é de que só é dono quem registra. Neste caso, o título aquisitivo que será registrado na matrícula do imóvel. A partir daí será permitido abrir tantas novas matrículas individualizadas quantas forem as quantidades de lotes projetadas para o empreendimento.  Com a matrícula existe a possibilidade de proceder o registro da aquisição do lote, se não há a matrícula não poderá haver registro, causando uma insegurança jurídica. Portanto, se o lote não estiver devidamente regularizado com uma matrícula específica perante o Registro Geral de Imóveis e eventualmente neste terreno for feita uma construção, esta não terá o habite-se, um impedimento para a transferência futura da propriedade. Mais uma restrição é que os bancos não financiam imóveis que não tenham o habite-se.

Um outro artigo de destaque e que influencia diretamente na atuação do corretor de imóveis é o 37, que ressalta:

“Art. 37. É vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado.”

Portanto, o profissional da intermediação imobiliária deve procurar saber sobre a legalidade do loteamento para alienar o lote. O corretor que infringir as regras poderá vir a sofrer graves sanções principalmente no que tange a responsabilidade civil. Também se enquadra nessa omissão o artigo 723 do Código Civil, que obriga o profissional a ser sempre diligente e prudente numa negociação imobiliária, passando todas as informações para o cliente.

– Um parcelamento irregular caracteriza uma ocupação desordenada da cidade, causando danos urbanísticos e ambientais. A Secretaria Municipal de Urbanismo executa os procedimentos administrativos de embargo, notificação e multas, conforme o Decreto 18473/00. A Secretaria comunica ao Ministério Público e ao cartório do Registro de Imóveis (RI), a existência do parcelamento irregular, impedindo assim, a  averbação de novos lotes no  RI.  Caso as obras prossigam, pode ser ajuizada ação civil pública pelo Ministério Público – comenta a coordenadora geral de parcelamentos e edificações da Secretaria de Urbanismo do Município do Rio de Janeiro, Cristina Auler.

Primeiros passos para o loteamento

Consta no artigo 6º da lei 6.766/69 que antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à Prefeitura Municipal as diretrizes e restrições para a ocupação do solo para apresentar o requerimento e a planta do imóvel com as seguintes informações:

– as divisas da gleba a ser loteada;

– as curvas de nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal;

– a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes;

– a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada;

– o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;

– as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.

– Para aprovação de um loteamento é necessário formalizar um processo em uma das unidades da Secretaria Municipal de Urbanismo – SMU. O interessado deverá levar o Título de propriedade transcrito no Registro de Imóveis (RI), os documentos do profissional  responsável pela aprovação do projeto, e o projeto para análise, entre outros. Também é necessário consultar a Resolução728, que apresenta normas e procedimentos para elaboração de aprovação de projetos de loteamento, remembramento e desmembramento de lotes, publicada no Diário Oficial do Município do Rio, em 11 de julho de 2007 – complementa  Cristina Auler.

O projeto precisa englobar desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras, que não poderá ultrapassar o período de quatro anos e será apresentado à Prefeitura junto com a certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis, da certidão negativa de tributos municipais e instrumento de garantia competente.

Nos desenhos é necessário constar a subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões e numeração; o sistema de vias com a respectiva hierarquia; as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, pontos de tangência e ângulos centrais das vias; os perfis longitudinais e transversais de todas as vias de circulação e praças; a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos ângulos de curvas e vias projetadas; a indicação em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das águas pluviais.

Já no memorial descritivo obrigatoriamente precisará ter a descrição sucinta do loteamento, com as suas características e a fixação da zona ou zonas de uso predominante; as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, além daquelas constantes das diretrizes fixadas; a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município no ato de registro do loteamento; a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de utilidade pública, já existentes no loteamento e adjacências.