Regime de Bens e os impactos no mercado imobiliário

O mercado imobiliário é influenciado por diversos fatores e o regime de bens, ou seja, as diretrizes que norteiam as relações patrimoniais na constância ou no fim de um casamento ou união estável, é um deles. Ao se unir com outra pessoa, seja pela forma do matrimônio ou pelo simples fato de morar junto, sem qualquer formalidade, é importante ter em mente que esse casal está condicionado às regras inerentes a um regime de bens, como explica o advogado, especialista em Direito de Família, Sergio Herrera Simões: - Todo casamento tem que adotar um regime de bens para vigorar durante o matrimônio. Nosso Código Civil sugere quatro regimes. Então, dependendo do regime de bens, o direito sobre o patrimônio modifica, seja dos bens adquiridos anteriormente ao casamento ou seja durante a sua vigência. Por decisão do Supremo Tribunal Federal, todas as regras previstas para o casamento são aplicáveis às uniões de fato, seja ela formalizada ou não.

Um assunto tão importante precisa ser de entendimento completo pelos corretores de imóveis. Hesitar durante os trâmites da negociação pode comprometer a operação imobiliária. Portanto é indispensável conhecer as modalidades previstas na legislação brasileira e como elas implicam no mercado imobiliário:

Comunhão Parcial de Bens

É a modalidade mais adotada no país e nela, os bens que cada cônjuge possui antes do matrimônio continuarão a ser individuais. A particularidade é em relação ao patrimônio que for adquirido durante o casamento. Estes serão de ambos, mesmo que seja adquirido em nome de apenas um. Portanto, no caso da aquisição de um imóvel, por exemplo, por qualquer um dois cônjuges, a unidade pertencerá aos dois, em frações iguais.

Nesta modalidade, é importante entender que os bens recebidos por doação ou por herança na constância do matrimônio, serão apenas do cônjuge que recebeu, não havendo comunicação com o patrimônio do companheiro(a).

Outros detalhes característicos da comunhão parcial de bens, merecem atenção: é exclusivo o bem comprado durante o casamento com a renda originária da venda de outra posse individual. Se a esposa, por exemplo, vendeu uma unidade imobiliária por R$ 300 mil e com esse recurso adquiriu um outro imóvel, esse novo bem continuará com um único dono.

Agora, se por exemplo a esposa vende um imóvel exclusivo por R$ 300 mil e utilize o recurso para adquirir outra unidade por R$ 600 mil, metade do novo bem ficará com a esposa e a outra metade será dividida entre os cônjuges. Em números, neste exemplo fictício, a esposa ficaria com 75% do imóvel e o marido com 25%

Trazendo a questão para o financiamento imobiliário, adotado pela ampla maioria daqueles que buscam adquirir imóveis, entende-se que a porcentagem quitada pelo titular antes do matrimônio será exclusiva, porém, as prestações quitadas durante o casamento serão de ambos. Esta é a fração do bem a ser partilhada, sendo considerado fruto do esforço comum do casal.

Comunhão Universal de Bens

Aqui, a integralidade dos bens, sendo adquiridos antes ou depois do matrimônio passam a pertencer aos dois, tendo cada um direito a 50% dos bens. Outro detalhe importante é que se não houver clausula de incomunicabilidade, os bens recebidos por herança ou doação por uma das partes pertencerão em 50% para cada cônjuge.

Separação de Bens

Modalidade que prevê que os bens adquiridos antes ou na constância do matrimônio sejam exclusivos de quem adquiriu, sendo determinado por lei que ambos os cônjuges contribuam para as despesas inerentes ao casal, de acordo com a proporção dos rendimentos de cada um, a não ser que seja estabelecida de outra forma no pacto antenupcial, sendo conhecida também como separação convencional dos bens, onde os nubentes manifestam livremente a escolha pela modalidade.

Há também a modalidade obrigatória, em que a legislação determina o regime de bens que deverá ser adotado, como previsto no artigo 1.641 do Código Civil, tornando obrigatório para maiores de 70 anos, bem como aqueles que dependerem de suprimento judicial para concretizar o casamento, como por exemplo menores de 18 anos, deixando claro que ao completar a maioridade é possível modificar o regime de separação obrigatória dos bens.

Participação final nos aquestos

Não há comunicabilidade entre os bens de cada cônjuge, mantendo cada integrante o seu patrimônio construído antes e na constância do casamento/união estável. Porém, um detalhe é importante: em caso de separação ou morte, o patrimônio construído durante o matrimônio passará a ser comum ao casal, devendo ser feita a divisão em partes iguais (em caso de divórcio).

A importância do pacto antenupcial

Corretor de Imóveis, você já ouviu falar sobe o pacto antenupcial? Trata-se de um contrato estabelecido antes do casamento em que os noivos definem as regras que irão vigorar durante a união, assim como as diretrizes caso aconteça o término da relação, sendo a elaboração deste documento obrigatória sempre que o regime de bens adotado não for a comunhão parcial de bens. Não é necessário fazer o pacto nas situações de separação obrigatória dos bens.

O pacto antenupcial é importante também em situações de regime híbrido, sendo estabelecidas as regras neste contrato, ajustando o regime de bens para cada tipo de patrimônio. O documento é tão importante que deve ser registrado no cartório de notas, sendo levada em seguida ao processo de habilitação do cartório de registro civil no qual será celebrado o casamento. Com a consolidação do matrimônio, é necessário o registro da escritura no cartório de registro de imóveis da residência do casal, assim como nos cartórios em que os cônjuges possuam bens.

Apesar de necessariamente ser elaborado e registrado antes do casamento, os efeitos começam de fato apenas posteriormente ao matrimônio.

Autorização da venda do imóvel pelo cônjuge

Como forma de garantir segurança jurídica e também de proteção patrimonial da família, a autorização do cônjuge, outorga uxória ou também conhecida como vênia conjugal é obrigatória na negociação do imóvel, exceto se o casamento for pelo regime de separação por convenção. A inobservância da questão da autorização do cônjuge na alienação de imóveis pode acarretar na anulação do negócio.

- Nosso ordenamento civil só dispensa a vênia conjugal no regime da separação de bens por convenção. Nos demais regimes, inclusive na separação de bens obrigatória, a vênia conjugal é indispensável para validade do ato. Se o cônjuge se negar imotivadamente à conceder a autorização para alienação do bem, ou mesmo não puder conceder a autorização por impedimento (como por estado de saúde, por exemplo), o cônjuge proprietário pode pedir o suprimento judicial. No regime da separação obrigatória dos bens, embora os bens adquiridos durante o casamento seja exclusivos, em função do disposto na Súmula 377 do STF, é indispensável a vênia do cônjuge da alienação dos bens adquiridos onerosamente na constância do casamento - Explica Sergio Herrera Simões.

• No regime de comunhão de bens todo o patrimônio se comunica, nesse caso portanto não se trata de vênia conjugal e sim da participação do cônjuge como proprietário mesmo.

• No regime da comunhão parcial de bens, em relação às posses comuns, adquiridas na constância do casamento, o cônjuge comparece alienando o imóvel e naqueles que são exclusivos do outro cônjuge, aquele que não tem a propriedade do bem comparece concedendo a vênia conjugal.

• Na modalidade de participação final nos aquestos, mesmo os bens sendo exclusivos, quando o casamento termina, os bens se comunicam. Portanto, o cônjuge tem que conceder a vênia.

Impactos da pandemia

A pandemia impactou de maneira drástica a sociedade. Se por um lado influenciou no aumento do número de divórcios por outro também estimulou a decisão de pessoas que passaram a viver em união estável:

- Na pandemia aumentou, sim, o número de divórcios, mas também aumentou o número de pessoas que passaram a viver em união estável, seja para economizar ou para evitar contaminação pelo Covid-19. Isso impacta no mercado porque houve uma movimentação maior nos negócios imobiliários, mesmo no período da pandemia, o que foi bom para a classe dos Corretores de Imóveis. Recomendo que os corretores se atenham em verificar se pessoas no estado civil de solteiro, viúvo ou divorciado vivem em união estável, porque essa modalidade de família não requer um documento expresso para sua existência. Basta que se verifique convivência pública, contínua e duradoura, estabelecida com o objetivo de constituição de família – finaliza o especialista em Direito de Família, Sergio Herrera Simões.