A busca por compra cresceu 11%, enquanto a locação se manteve estável

Famílias menores com poucos ou nenhum filho, divórcios (e recomeços), pais com filhos adultos seguindo seu rumo e uma população idosa crescente — 18,7% do total dos moradores no estado em 2016, segundo o IBGE. Tudo isso tem levado ao aumento da procura para compra de imóveis de um quarto no Rio.

As novas configurações nos lares dos cariocas não só têm movimentando e reformulado o atual mercado imobiliário, como tem sido encarado positivamente pelas construtoras, que veem uma chance de reaquecimento.

Um estudo do ZAP mostra que, de janeiro a outubro deste ano, na comparação com igual período de 2016, a busca por compra cresceu 11%, enquanto a locação se manteve estável. Já no Brasil, respectivamente, os índices subiram 13% e 8%.

— Mudanças como essa ilustram um novo momento para o mercado imobiliário, principalmente pelas pessoas interessadas em ter mobilidade — avalia o CEO do ZAP, Eduardo Schaeffer.

O presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi), Claudio Hermolin, corrobora esta percepção e ressalta que a contrapartida do tamanho é a localização, de preferência próxima a grandes centros comerciais e com serviços e opções de transporte abundantes.

— Percebemos várias mudanças no comportamento do jovem e uma delas é que ele não quer um imóvel grande para morar ou um investimento de custo e demanda alta. O tamanho não importa mais do que a qualidade de vida — diz Hermolin.

Tanit Galdeano, presidente da TAO Empreendimentos, chama a atenção ainda para a liquidez na revenda e a facilidade no aluguel destas unidades.

— Além disso, não podemos esquecer os investidores, que enxergam a facilidade de alugar para estudantes e profissionais que querem ter um apartamento próximo ao trabalho — afirma.

Perfil e bairros comuns

O perfil de quem opta por estas unidades varia muito e passa por praticamente todas as fases de qualquer morador — de estudantes e jovens começando a vida adulta a quem se divorciou, ainda não teve o primeiro filho, ou que já saiu de casa e, ainda, a terceira idade. A palavra de ordem, entretanto, é uma só: praticidade.

Por isso, as regiões mais procuradas são aquelas que contemplam facilidades no entorno, como cafés, supermercados, farmácias, lavanderias, academias e, se possível, a praia. Tanto que, segundo o ZAP, as regiões preferidas para a comprar de unidades de um quarto são, na ordem, Copacabana, Barra da Tijuca, Centro, Flamengo, Botafogo, Ipanema, Tijuca, Leblon, Catete e Glória.

No caso da locação, Copacabana é seguida por Flamengo, Botafogo, Centro e Tijuca. Para os investidores, a Zona Sul também é uma das regiões mais visadas.

— Bairros como Ipanema, Leblon, Gávea, Botafogo e Jardim Botânico serão os mais beneficiados neste tipo de investimento, já que têm metrô, o que reduz a necessidade de garagem, trazem economia no custo da obra e, consequentemente, no valor final do imóvel — diz o presidente da construtora Concal, José Conde Caldas.

O presidente da Sawala Imobiliária, Edson Pires, também acredita que estes sejam os bairros mais indicados também por conta do metro quadrado muito caro:

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— Com unidades mais compactas, o preço também será mais adequado e há demanda para isso. Se for possível construir perto de universidades, o investidor comprará para alugar para os universitários. Já a Barra da Tijuca e o Recreio dos Bandeirantes podem receber esse tipo de unidade para resgatar os investidores e incrementar o mercado.

Lançamentos

Diante destas características, a MDL Realty lançou, em março, o Urban Boutique Apartments, na Lapa, no formato que vem executando em outras cidades, como São Paulo. São 110 unidades, sendo 70% com apenas um quarto.

— Trouxemos para o Rio o que temos vivido em São Paulo, onde as pessoas preferem morar em lugares menores e estar próximas ao trabalho — diz Fernando Trotta, coordenador comercial da empresa nas duas capitais.

Para ele, este mercado tem amadurecido rapidamente. Tanto que a empresa busca de terrenos para construções no modelo em localizações centrais, como Centro, Porto e Zona Sul, além de pontos especiais, como próximo ao Projac.

— As pessoas têm procurado cada vez mais ganhar qualidade de vida e isso implica em morar em locais próximos ao trabalho e aos principais destinos de lazer. A Lapa, por exemplo, já tem um público cativo, que gosta de morar ali. E tem esta aposta na valorização, pois é perto do aeroporto. Por isso, outros empreendimentos estão chegando lá — afirma Trotta.

Apesar dos olhos voltados para a Zona Sul e da aposta em empreendimentos inteiros com apenas um quarto, há investimentos em outras áreas e outros modelos. São dois os motivos principais: a legislação vigente, que delimita o tamanho mínimo das unidades, e a especifidade de público.

O diretor da Avanço Realizações Imobiliárias, Sanderson Fernandes, pondera que as unidades compactas têm um público com dois “lados”.

— Trata-se de um público muito específico para a compra de apartamentos com esta tipologia, portanto não muito abrangente. Não existe muita demanda, logo a oferta também é um tanto rara. Mas, se for trabalhado corretamente, se acha o público e existe liquidez — explica Fernandes.

Diante disso, a empresa, assim como outras, prefere investir em empreendimentos mistos, com opções, também, de dois e três quartos. Para o próximo ano, Olaria deve receber um empreendimento misto, por exemplo.

— Vale a pena mesclar as duas tipologias, assim você consegue atingir públicos diferentes e garantir maior liquidez no projeto — afirma Tanit Galdeano, da Tao, que lançou dois empreendimentos com opção de um quarto, o Faces Penha, em 2014, e o Casa Carioca na Vila da Penha, no ano seguinte. Segundo ele, para 2018 há previsão de projetos nesta configuração.

Incorporadoras reclamam que legislação restritiva dificulta

Se por um lado há demanda por unidades de um quarto e público para pagar por elas, por outro as incorporadoras enfretam, há anos, um entrave para este tipo de investimento. É que a legislação do município determina o tamanho mínimo de área útil por bairro — em torno de 60m² —, o que nem sempre torna a construção de um quarto e sala vantajoso.

Mas nem por isso as obras param. À espera de mudanças — que devem ocorrer em breve na legislação —, a Concal está com três projetos engatilhados, todos no estilo apart, com serviços, sendo um no Leblon, com 70 unidades; um no Catete, com 130 imóveis; e outro em Botafogo, com 60. A ideia é ter áreas em comum, como cafeteria e lavanderia.

— Há uma demanda reprimida muito grande para essa tipologia, de cerca de 20% a 25% na cidade. Por isso, vale a pena investir. A gente procura a necessidade que existe no momento, então estamos priorizando isso. Mas, se a legislação não sair, tem que rever e esperar o momento para ter compradores de imóveis de três quartos — diz Caldas, da Concal.

Hermolin, da Ademi, reforça a necessidade de mudança.

— O que entendemos é que cabe ao mercado regular a área mínima. Se eu conseguir fazer uma boa unidade de 15m², atendendo às regras de habitabilidade, e o mercado comprar, é sinal de sucesso — diz.

— Nós gostaríamos de produzir esse tipo de habitação, mas, infelizmente, a legislação no Rio não permite determinados tamanhos de unidades e é muito restritiva. Na nossa opinião, isso precisa ser revisto urgentemente. Se não mudar, o Rio vai ficar atrás de outras cidades, como São Paulo.