Garantia de segurança às negociações imobiliárias  para o corretor de imóveis e o consumidor

 A incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de empreendimentos compostos de unidades autônomas, ou seja, apartamentos, casas ou salas comerciais. É o que diz a lei 4.591/64, que dispõe sobre o assunto.

Na incorporação, cabe ao consumidor receber o imóvel comprado; ao incorporador, a venda de todas as unidades pelo preço estabelecido; e ao financiador, o retorno do crédito correspondente ao dinheiro disponibilizado para a obra. Tudo isso deverá ser cumprido dentro dos prazos programados e de acordo com as condições estabelecidas no contrato.

Nesse contexto das incorporações imobiliárias surge o patrimônio de afetação, que vem a ser um regime especial de tributação que nasceu com a Medida Provisória 2.221 e foi convertida na lei 10.931/94.

O patrimônio de afetação é o conjunto de bens, direitos e obrigações formado com um determinado fim, sem qualquer possibilidade de desvio dessa finalidade. O patrimônio afetado não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral da empresa incorporadora e responde tão somente pelas dívidas e obrigações vinculadas àquela incorporação imobiliária.

Melhim Namem Challub, advogado e um dos maiores especialistas no assunto, aponta os benefícios da afetação:

– A criação de um patrimônio de afetação importa na existência de um regime de vinculação de receitas pelo qual os recursos oriundos dos pagamentos realizados pelos adquirentes, no limite do orçamento da construção, só podem ser utilizados para pagamento das dívidas e obrigações do seu próprio empreendimento, vedado o desvio de recursos para outras obras da mesma empresa incorporadora. Cada empreendimento tem contabilidade própria, conta corrente bancária separada. O andamento da obra é comunicado periodicamente à comissão de representantes dos adquirentes mediante demonstrativos.

Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% da receita mensal recebida.

Para a mestra em Direito, Manuela Martins, a transparência e a segurança fazem do patrimônio de afetação uma fonte de garantia contra possíveis quebras do setor de incorporação:

– Podemos afirmar que segurança jurídica, transparência e credibilidade resumem o patrimônio de afetação. Visa aumentar a segurança para as partes interessadas no negócio da incorporação imobiliária. E, ao proteger o negócio e conferir-lhe transparência e credibilidade, atende o interesse de todos: consumidores, incorporadores e construtores, instituições de crédito e corretores.

Para Melhim o patrimônio de afetação é garantia mais eficaz em favor dos adquirentes de imóveis nas incorporações:

– Essa garantia é dotada de eficácia especial, porque estabelece um procedimento extrajudicial para que a Comissão de Representantes dos adquirentes assuma a administração do empreendimento e dê continuidade à obra em caso de falência, atraso prolongado e paralisação injustificada da obra. Nestes últimos casos, a Comissão deverá notificar a incorporadora para que recomponha o ritmo da obra, só podendo assumir a administração se a incorporadora não o fizer.

A Lei do Patrimônio de Afetação protege o negócio da incorporação. Essa proteção alavanca a venda de imóveis e a corretagem de imóveis, trazendo ganhos significativos aos corretores de imóveis.

– O consumidor pode verificar, antes da aquisição, a adoção do patrimônio de afetação pelo construtor através da análise da matrícula de registro do empreendimento obtida junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Ressalta-se que no caso de falência da empresa o empreendimento poderá ser assumido pelos promitentes compradores que responderão aos credores do mesmo – finaliza Manuela Martins