DOCUMENTAÇÃO IMOBILIÁRIA PANORAMA E DICAS

segunda-feira, 26 setembro, 2022

Não é segredo que a documentação imobiliária é um tema fundamental para o corretor de imóveis. O profissional capacitado oferece hoje um serviço de assessoria. Esse é o papel que corretores e corretoras de imóveis de excelência exercem atualmente. Portanto, é necessário estar por dentro do assunto. Com esta matéria, será possível ter um panorama sobre os principais documentos e ter acesso a dicas que permitirão evitar os equívocos mais comuns.

Para esclarecer sobre a documentação imobiliária, conversamos com o vice-presidente do Creci-RJ, João Eduardo Corrêa, que aponta os caminhos para uma negociação imobiliária segura:

Antes de fechar um negócio ou mesmo efetuar o pagamento do sinal, tenha em mãos a documentação completa do imóvel e dos vendedores.

O profissional, Corretor de Imóveis, tem a obrigação de verificar a documentação necessária, tanto do imóvel como das partes envolvidas na operação imobiliária, sabendo este que tem total responsabilidade, respondendo pelos atos da intermediação, devendo sempre afastar prejuízos materiais ou mesmo psicológicos da vida da família que lhe confia os serviços.

O cuidado com as certidões é muito importante. A certidão do Cartório de Registro de Imóveis identifica o proprietário e as características do imóvel, bem como a vida do imóvel que está transcrito na matrícula. Por meio deste documento, é verificado se aquele que se apresenta como dono é realmente o proprietário do imóvel, pois nesta certidão consta todas as informações da matrícula, objetivando realizar o negócio juridicamente perfeito.

Ainda temos as certidões pessoais dos vendedores e do imóvel, neste caso, visam garantir a segurança jurídica do negócio e comprovar a boa-fé ao comprador. Quando há existência de ações judiciais contra o vendedor e execuções contra o imóvel, pode ser considerada a venda do imóvel uma tentativa de fraude à execução ou a credores, o que poderá resultar em uma futura ação de anulação da escritura, consequentemente a perda do imóvel.

As normas sobre estes procedimentos apresentam como sendo obrigatória a apresentação de algumas certidões para lavratura da escritura pública ou registro de instrumento particular (com força de escritura) no Registro de Imóveis. Independentemente do que regulamente o Decreto nº 93.240/1986 que regulamenta a Lei nº 7.433/1985, que trata dos requisitos para a lavratura da escritura pública, precisamos ter a certeza que não constam quaisquer restrições nas “certidões de ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel, e a de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis competente, cujo prazo de validade, para este fim, será de 30 (trinta) dias”, assim trata o legislador.

As certidões exigidas por lei, exceção a do Registro de Imóveis, são requeridas e expedidas pelos Distribuidores com jurisdição nas respectivas comarcas do imóvel e naquela que residem os vendedores.

Portanto, é importante conhecer e sempre elevar a atenção no que previne o artigo 54 da Lei nº 13.097/2015 em seus parágrafos que seguem:

§ 1º - Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

§ 2º - Para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput deste artigo ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real, não serão exigidas:

I - a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985; e

II - a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais.”

O dispositivo aplicado ao parágrafo 2º poderá trazer grande benefício na celeridade do processo com a faculdade da dispensa das certidões negativas.

Nossa recomendação é que, não pratique qualquer ato, nem mesmo realize a intermediação de um imóvel sem antes ter a garantia destas certidões estarem negativadas, proporcionando sempre uma transação sólida e tranquila, aquela que é esperada pelas partes envolvidas. Sabemos que a maioria destas consultas estão disponibilizadas na internet, sendo muito rápido e prático. Inclusive a certidão/consulta da matrícula do imóvel é possível a obtenção por meio on-line, em poucos de minutos, a um “custo próximo a R$ 20,00” (lembrando que a consulta da matrícula online não tem validade jurídica para efetivação da assinatura da escritura), além dos impostos de forma gratuita no site da prefeitura e Funesbom, bem como, em relação aos vendedores no site do TJERJ, Receita Federal, Justiça Federal e Ministério do Trabalho, entre outras.

Por estes motivos, sempre alertamos a necessidade do Corretor de Imóveis, antes mesmo de começar a divulgação pública do imóvel, disponibilizando para venda, que venha realizar consulta da situação do imóvel e dos vendedores” – esclarece o vice-presidente do Creci-RJ, João Eduardo Corrêa.

Conheça então alguns dos principais documentos nas negociações imobiliárias:

Certidão de Ônus Reais

É o documento mais importante e tem validade de 30 dias.

Esse documento atesta:

1. Quem é o real proprietário do imóvel ;

2. Estado civil do alienante;

3. Existência de pendências que inviabilizam a compra e venda;

4. Registro de compra e venda ou contrato de locação, caso exista.

A Certidão de Ônus Reais é um documento bastante conhecido no meio da corretagem de imóveis, mas pode gerar dúvidas. A ideia de ônus ajuda a entender sua finalidade. Ela serve principalmente para informar se há algum entrave para que ocorra a negociação. Mais do que isso, ela traz um histórico completo do imóvel desde o seu registro. Por intermédio dela, é possível verificar todas as vezes que uma casa passou pelo processo de compra e venda por exemplo.

Certidão Positiva com Efeitos de Negativa

Ao intermediar uma compra e venda, o corretor busca a CND (Certidão Negativa de Débitos) em relação a várias esferas. O objetivo é checar se o imóvel possui alguma pendência. É possível, por exemplo, que haja uma dívida de natureza tributária. Em determinadas situações, existe esse débito, mas ele se encontra suspenso por alguma razão. Nesse caso, a certidão possível será a CPEN (Certidão Positiva com Efeitos de Negativa). Dito isso, é preciso verificar a razão dessa condição de suspensão e sanar o problema. Caso ocorra a resolução necessária, será disponibilizada a CND.

Certidões de acordo com a natureza

1. Trabalhista

2. Cível

3. Federal

4. Execuções Fiscais

5. Falência e Concordata

Essas certidões serão úteis para verificar se o imóvel possui alguma pendência de acordo com cada esfera. A falta de atenção com esses detalhes pode causar complicações maiores no futuro.

Atenção!

•Embora pareça simples, a situação das contas do imóvel também é de fundamental importância. Nesse caso, confira a negativa de débito com as concessionárias dos serviços de água, luz, gás etc.

Imóvel de Pessoa Jurídica

No caso do imóvel de PJ, será necessário buscar certidões específicas. Entre elas:

1. Certidão da Junta Comercial

2. Certidões de todos os sócios e/ou administradores

Certidões sobre Foro, Laudêmio e Enfiteuse

Nesses casos, é fundamental providenciar a Certidão Negativa de Utilidade Pública.

Observação: Essas situações são de natureza propter rem, ou seja, acompanham o imóvel. O comprador terá que lidar com essas questões ainda que não tenham sido explicitadas anteriormente.

As certidões ao se adquirir um imóvel novo

Um detalhe que garante mais segurança ao cliente é verificar se o registro do memorial de incorporação consta na matrícula do imóvel.

Como dito anteriormente, o trabalho na corretagem de imóveis é por vezes um serviço de assessoria. Será possível agregar valor ao cliente também com uma verificação sobre o andamento das obras e a situação da incorporadora.

Cuidados com Imóvel Usado

verificar se o imóvel possui dívidas;

verificar se ele respeita as permissões do município;

verificar garantias e situação atual do vendedor

Imóvel novo x Imóvel usado:

 

Contrato

Verificação

Matrícula do imóvel

Imóvel

novo

Promessa de compra e venda

Saúde financeira

da incorporadora

Checar registro

do memorial de incorporação

Imóvel

usado

Compromisso de compra e venda

Dívidas do imóvel

e situação do vendedor

Informações gerais

do imóvel

Imóvel sem Escritura

Escritura ≠ Registro ≠ Matrícula

No Brasil, ainda é muito comum, infelizmente, a transação de imóveis sem escritura. Todavia, essa prática afeta a segurança jurídica da compra e venda. Sendo assim, o ideal é regularizar a situação do imóvel. Esse tema, por sua vez, pode estar relacionado com usucapião, inventário etc.

Observação: pode haver muita confusão teórica sobre a diferença entre registro, escritura e matrícula. Esta última é uma documentação geral do imóvel. Individualizando-o e com todas as informações pertinentes a ele. O registro, por sua vez, está relacionado à posse do imóvel, ele é que efetiva a transferência do bem, por isso o jargão “só é dono quem registra”. Já sobre escritura, a diferença é que ela oficializa a propriedade sem tornar essa informação pública e acessível à sociedade. Isso quem faz é a matrícula.

Outros Documentos

1. Habite-se

Tem como objetivo declarar que o imóvel é habitável de acordo com as normas estabelecidas pela prefeitura local.

2. ART

Anotação de Responsabilidade Técnica do engenheiro responsável pela obra.

3. Contrato de Compra e Venda

É o que formaliza a transação imobiliária. Por meio dele, a negociação acontece.

Conclusão

Nota-se, portanto, como o assunto é repleto de detalhes e será sempre abordado aqui na Revista Stand. Contudo, é fundamental que os corretores e corretoras tenham domínio sobre o tema. É a partir desse serviço diferenciado que o cliente percebe como o profissional agrega valor à negociação. É dessa forma, com esse conhecimento, que a sociedade percebe a importância de ter sempre profissionais habilitados e capacitados na transação imobiliária. Por fim, a qualificação deve ser um processo contínuo e constante. Quem ainda não domina o tema deve buscar suprir essa lacuna. Por outro lado, quem já conhece deve estar atento para se manter atualizado.

Uma vez que o aprimoramento é compreendido como necessidade, é preciso saber como realizá-lo.

O Creci-RJ possui a Unicreci, ou seja, uma universidade corporativa que proporciona cursos periódicos e com abordagem voltada à prática profissional, sempre tratando de treinamento voltado para questões atuais da nossa profissão. Os professores são profissionais atuantes no mercado imobiliário que compartilham conhecimento com foco na formação técnica profissional do corretor de imóveis — destaca o vice-presidente do Creci-RJ.

Além dos cursos oferecidos pelo próprio Conselho, profissionais da corretagem devem buscar também uma graduação em Gestão de Negócios Imobiliários.