Direito registral e suas implicações nas operações imobiliárias

terça-feira, 24 maio, 2022

É um grande risco não estar totalmente atento às questões documentais relacionadas aos imóveis. Será que uma pessoa é de fato a verdadeira dona de um terreno, casa ou apartamento? Será que esse imóvel está devidamente registrado e com averbações?

Registro e averbação de imóveis são dois termos que muita gente confunde, mas têm funcionalidades distintas nos cartórios de registro de imóveis.

Para entender de forma simples e resumida é necessário ter ciência de que cada cartório tem suas atribuições. O de Registro de Imóveis é o que vai lidar com questões relacionadas às unidades imobiliárias, efetuando registros e averbações na certidão de propriedade do imóvel, gerindo e efetuando a guarda da parte documental dos imóveis de sua jurisdição, fornecendo ainda diversas espécies de certidões, entre outras atribuições.

É importante estar atento ao fato de que toda unidade imobiliária é dotada de uma certidão de propriedade ou matrícula, ou seja, uma ficha registradora, funcionando como certidão de nascimento do imóvel. Basicamente é este o documento que concentra todas as informações relacionadas à unidade. Registros e averbações (anotações) são atos que se dão nesse documento, refletindo episódios e ocorrências sobre o imóvel ou de seus proprietários.

São ações que garantem segurança jurídica às unidades imobiliárias. Uma escritura e um contrato de compra e venda podem não ter validade se não houver o registro de imóvel com devidas averbações.

Mas como saber em quais casos são feitos registros e em quais situações são utilizadas as averbações?

Em direito, dizem: “Registro é anterior, averbação, posterior. Registro é principal, averbação, acessório”. Resumidamente, deve-se observar alguns episódios e no que eles afetam o imóvel. Por exemplo: se a ocorrência criou um novo vínculo jurídico entre o proprietário e o imóvel, se o ato constitui uma nova relação jurídica, temos a necessidade do registro. É o caso de compra e venda, transmissão em vida ou em morte, como doações ou formal de partilha de inventários, ou ainda casos de hipotecas. Note que em todas elas haverá a mudança de proprietário e constituição de um novo direito real sobre aquele bem, sendo formalizado o registro na matrícula do imóvel.

Já quando o proprietário ou os proprietários continuam sendo os mesmos, mas a mudança se dá em suas condições civis ou são identificadas alterações nos imóveis, fala-se em averbação. Dessa forma, mudança de estado civil, casos de óbito, construções e demolições são feitas por averbações. As custas e emolumentos para essas anotações vão variar de acordo com cada estado.

Julio Cesar Sanchez é professor e autor de diversas obras do mercado imobiliário. Ele transmite uma dica muito simples para diferenciar e entender sobre registro e averbação. Segundo o professor, em se tratando de transmissão de alguém para alguém, registro. Se for para incluir informações sobre atos da vida dos proprietários ou do imóvel, averbação.

Para o professor, muito além de verificação de escritura e matrícula do imóvel, o corretor de imóveis deve agir sempre com due diligence, ou seja, com cautela, estudando, analisando e avaliando todas as informações acerca do bem que está intermediando e das pessoas envolvidas na compra e venda. Sempre que um corretor tiver de posse de uma intermediação, é essencial que ele explore toda a situação daquele imóvel, investigando o bem, a vida de seus proprietários e blindando a operação de compra e venda. Para saber se um imóvel está regularizado é necessário uma série de documentações que o corretor de imóveis deve solicitar aos mais diversos órgãos:

- Já imaginou comprar um imóvel e depois descobrir que ele está em leilão? Ou já pensou na possibilidade de o vendedor ser um estelionatário e a venda ser bloqueada? Simples certidões de distribuição civil e criminal, em esferas estaduais e federais, podem fornecer esses dados ao corretor de imóveis a preço simbólico ou até mesmo gratuito. É primordial estar de posse de tudo o que afaste risco para a negociação, protegendo o cliente e a si, afinal é uma intermediação e o corretor de imóveis responde por omissão de atos. Levantar dados de IPTU, ITR (Imposto sobre a propriedade territorial rural), taxas de lixo, solicitar certidão de débitos condominiais. Procurar cartórios de protestos para checar se existem dívidas em nome dos proprietários onde eles residem e onde o imóvel está localizado, acessar o site do Tribunal Regional do Trabalho a fim de cientificar-se da existência de ações trabalhistas em nome dos vendedores é o mínimo que o corretor deve estar preparado a fazer.

Sanchez reforça a devida importância que o corretor de imóveis deve ter no processo de intermediação imobiliária, sobretudo quanto ao dever de garantir a segurança das transações, deixando uma dica importante para a classe:

- O corretor de imóveis deve ser um profissional que esteja sempre em busca de aprimoramento e atualização. Isso é muito importante, ainda mais nos dias de hoje. Ter ciência de que nem tudo é informação de qualidade também é primordial, pois encontramos praticamente de tudo na internet e nem sempre as informações são confiáveis. É necessário estar atento a fontes que proporcionem credibilidade. Há muita opção de qualificação de excelência no mercado imobiliário, contando com profissionais sérios e profundo entendimento dos assuntos, assim como muita informação disponível pelos próprios conselhos regionais e o federal. O corretor de imóveis não pode deixar a oportunidade do aprimoramento de lado.

Raphael Thomé Oliveira possui mais de 15 anos de experiência na função de Tabelião de notas substituto, é consultor notarial e registral do 24º Ofício de Notas do Rio de Janeiro e conversou com o Creci-RJ para a Revista Stand, a fim de agregar conhecimento aos corretores de imóveis sobre o tema. Segundo ele há riscos envolvidos devido ao fato de deixar de apresentar um título para registro imediatamente após sua celebração, ou seja, de o imóvel não estar devidamente registrado. Esse risco recai sobre os transmitentes e, principalmente, ao adquirente.

- Enquanto ainda matriculado em nome do alienante, poderá o bem sofrer constrições judiciais em razão de relações jurídicas daquele que consta da matrícula, como penhoras ou até mesmo indisponibilidades. Outro risco, é a possibilidade de o titular do bem vender novamente o imóvel para outra pessoa, a despeito do negócio já realizado. Pelo princípio da prioridade ou anterioridade registral, aquele que em primeiro lugar apresentar seu título para registro garante a preferência na consecução do ato. Com relação aos riscos para o alienante, este poderá ser indevidamente demandado em ações para cobrança de cotas de IPTU ou de condomínio, quando inadimplidas pelo adquirente.

Nesse sentido, são muitos os cuidados que os corretores de imóveis devem atentar quando forem efetuar registros e averbações. Em primeiro lugar, o profissional deve verificar o art. 169 da lei nº 6.015/1973 - Lei de Registros Públicos, a fim de identificar o cartório certo para a prática do ato, correspondente à circunscrição do bem, além de observar se trata-se de ato passível de registro ou averbação. Na dúvida da natureza do ato, o artigo 167, incisos I e II da mesma lei oferece o devido esclarecimento. Como prudência nunca é demais, é sempre importante verificar junto ao cartório competente quais as documentações e normas exigidas, para evitar imprevistos. Alguns atos de averbação somente podem ser praticados pelo interessado pessoalmente ou através de representação, sendo necessário o reconhecimento de firma tanto na procuração quanto no formulário de apresentação fornecido pelo cartório.

Segundo Raphael, é preciso estar atento, pois toda operação envolvendo direitos sobre imóveis tem potencial de riscos, ainda que toda a documentação imobiliária esteja em perfeita ordem. Algo que pode parecer simples, mas é de extrema importância para a eficácia registral de uma operação imobiliária, é a averbação das convenções antenupciais. Trata-se do pacto antenupcial, que nada mais é do que uma escritura pública celebrada pelos nubentes antes da realização do casamento, para escolha do regime patrimonial a ser adotado pelo casal. Conforme explicado por Thomé, toda vez que celebrado, deverá o pacto ser registrado no Livro nº 3 - Registro Auxiliar do cartório de registro de imóveis que compreenda a circunscrição imobiliária do primeiro domicílio conjugal do casal (art. 178, V da LRP). Posteriormente, deverá ser averbado junto à matrícula de todos os imóveis adquiridos pelo casal (art. 167, II, 1 da LRP). Esse é um procedimento que muitas vezes é deixado de lado pelas partes ou não percebido pelos profissionais que atuam na transação. A não observância a esses procedimentos poderá entravar o registro de uma escritura de compra e venda, impedindo assim a transferência da propriedade para o novo adquirente.

O valor cobrado pela prática desses atos se dá através do recolhimento de emolumentos, cujas diretrizes para fixação e cobrança estão estabelecidas por lei estadual nº 3350/99. Os valores dos emolumentos constam em tabela, atualizada anualmente pela Corregedoria Geral da Justiça do estado, a qual são vinculados os registradores imobiliários, não podendo assim haver qualquer tipo de cobrança adicional.