Revista Stand 33 – Jan-Fev-Mar 2016

O que não pode faltar na elaboração deste documento

No último ano, a Revista Stand trouxe a seção especial Análise de Documentos, que abordou em detalhes os documentos relevantes na compra e venda de imóveis. Em 2016, a publicação traz a “Análise de Contratos”, com o objetivo de destrinchar todos os principais contratos que fazem parte do cotidiano do corretor, como o de administração de imóveis, que será abordado nesta edição.

A administração imobiliária está entre as principais atribuições legais do corretor de imóveis. Com o mercado imobiliário não apresentando os dados positivos de anos anteriores percebe-se um número maior de profissionais que se especializam no segmento como alternativa para obter maiores ganhos. Mas, para se destacar neste mercado, inicialmente é preciso atenção ao Contrato de Administração de Imóveis, pois é este documento que estipulará as diretrizes para um bom relacionamento entre o profissional da intermediação imobiliária e o proprietário do imóvel.

Um contrato bem elaborado, com as devidas cautelas adotadas proporciona muito mais segurança entre as partes. Havendo essa preocupação do profissional se estabelece uma relação de tranquilidade e parceria com o cliente, proporcionando negociações imobiliárias mais equilibradas e menos suscetíveis à problemas futuros.

No Direito Civil brasileiro constam dois tipos de contratos: o típico e o atípico. No primeiro caso, estão previstos e regulamentados pela legislação, como, por exemplo se enquadram o Contrato de Corretagem e o de Prestação de Serviços. O Contrato de Administração de Imóveis é um contrato atípico, pois não tem uma regulamentação previamente estabelecida pela legislação.

Recentemente duas decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) explicitam a complexidade dos Contratos de Administração de Imóveis. Em abril de 2013, o ministro Luis Felipe Salomão, entendeu que se trata de um Contrato de Mandato:

“1. A administradora de imóveis figura como mandatária do proprietário do bem para, em nome deste, realizar e administrar a locação, nos termos do art. 653, do Código Civil, obrigando-se a indenizar o mandante por quaisquer prejuízos advindos de sua conduta culposa (art. 667 do mesmo diploma legal). Por outro lado, não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário – ressalvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido -, porquanto ausente sua culpa, elemento imprescindível em sede de responsabilidade civil subjetiva.”

Tal jurisprudência destaca ainda que a administradora não responde em regra, por inadimplência do locatário quando o profissional adota todas as cautelas, verifica a idoneidade financeira, obtém todas as certidões necessárias, atestando que a pessoa era apta para aquela locação e adotando o mesmo critério de pesquisa em relação ao fiador.  Por outro lado, o administrador responde, quando contratualmente fica combinado o aluguel garantido, quando está previsto em contrato que se ocorrer do locatário ficar inadimplente, a administradora assume o débito, ou quando o profissional é negligente na escolha do  locatário e do fiador ou negligente nos atos de cobrança.

Ainda em 2013, no mês de maio, o ministro do STJ Ricardo Vilas Boas Cuevas entendeu de uma forma diferente no aspecto contratual, tratando a administração como uma atividade complexa que envolve o uso de vários contratos, uma espécie de rede contratual, onde as partes envolvidas manuseiam diferentes tipos de documentos para que os objetivos negociais sejam alcançados.

– São várias regras de vários tipos de contratos que são utilizados na atividade de administração imobiliária o que explica a complexidade da elaboração deste tipo de contrato – comenta o especialista em Direito Imobiliário Luís Fernando Marin, em entrevista à TV Creci Rio.

Para elaborar um contrato de administração de imóveis, o corretor precisa conhecer algumas Resoluções específicas do Cofeci. Entre elas a 005/78 que estabelece no artigo 1º a obrigatoriedade de ser um documento escrito e a necessidade de inclusão de outras informações:

“Art. 1º – Toda e qualquer intermediação imobiliária será contratada, obrigatoriamente, por instrumento escrito que incluirá, dentre outros, os seguintes dados:

1. a) – nome e qualificação das partes;
2. b) – individualização e caracterização do objeto do contrato;
3. c) – preço e condições de pagamento da alienação ou da locação;
4. d) – dados do título de propriedade declarados pelo proprietário;
5. e) – menção da exclusividade ou não;
6. f) – remuneração do corretor e forma de pagamento;
7. g) – prazo de validade do instrumento;
8. h) – (revogada pela Resolução-Cofeci nº 811/03 em face do que dispõe o art. 727 do Código Civil Brasileiro, ipsis litteris: “Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual resolução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeitos dos trabalhos do corretor.”)
   
9. i) – autorização expressa para receber, ou não, sinal de negócio.” 

Outro ponto importante é se atentar ao Código de Ética Profissional, (Resolução 326/92) que define uma série de obrigações e deveres que o corretor precisa saber e colocar em prática como administrador de imóveis, sendo passível de punição casos de danos aos clientes por imprudência, por exemplo, como cita o Artigo 5º.

Art. 5° – O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações ética.

Sobre a remuneração do administrador imobiliário, destaca-se a Resolução 334/92 que coloca por exemplo que o profissional tem direito a um aluguel na prospecção da administração, a não ser em casos de aluguel garantido, e uma remuneração mensal de até 12% do valor do aluguel pela atividade de administrador.

O Código Civil também reserva um trecho muito importante para o corretor de imóveis que atua na administração imobiliária. O artigo 601 no trecho que trata do Contrato de Prestação de Serviços, aponta que se o prestador não for contratado para determinado trabalho especificado no contrato, ficará entendido que está obrigado a todo serviço compatível com suas forças e condições, o que abre uma brecha séria, uma possibilidade de interpretação que pode permitir um escopo muito grande sobre as obrigações contratuais do administrador. Por isso é fundamental que haja, de forma bem detalhada, todas as obrigações do corretor de imóveis enquanto está administrando o imóvel.

Também deverá ser uma preocupação do profissional da intermediação imobiliária a inclusão da Cláusula Penal. Em caso de rescisão por parte do proprietário do imóvel, sem justa causa, o prestador de serviços (administrador) terá direito a toda remuneração vencida, caso haja débitos, e metade da remuneração que lhe caberia até o fim do contrato. Exemplificando: uma administração de uma locação com contrato de 30 meses, supondo que na metade, ou seja, nos quinze meses de contrato, o locador queira sem justificativa, rescindir o pacto. Pelo Código Civil caberia ao administrador receber sete meses e meio de aluguel. Deve-se sempre constar essa informação para que o profissional tenha maior segurança.

Existem diferenças quando se trata de administração de imóvel residencial e não residencial.

– Há um regime jurídico específico para locação residencial e outro para locação não residencial e o administrador de imóveis precisa se atentar para estas diferenças que são grandes. Dando um exemplo: se o profissional celebra um contrato de locação residencial em nome do cliente, inferior a trinta meses, está colocando o cliente numa situação de desconforto. Por outro lado, se celebrar um contrato não residencial acima de 5 anos pode causar dificuldades caso o cliente não queira conceder ao locatário o direito de renovação compulsória de contrato – comenta Luís Fernando Marin.

Na próxima edição da Revista Stand, a seção “Análise de Contratos” esmiuçará todos os pontos referentes ao Contrato de Locação, muito presente no cotidiano do profissional da intermediação imobiliária. O conhecimento pleno deste documento é fundamental para transmitir segurança e tranquilidade às parte envolvidas