O Censo de 2010 do IBGE apontou que há no Estado do Rio de Janeiro 1,06 milhão de apartamentos distribuídos em cerca de 30 mil condomínios (média de 35 unidades por edifício). Desses, 90% são residenciais, e o restante é classificado como comercial ou misto. Independentemente do perfil da edificação, uma coisa é certa: administrar é sempre uma tarefa complexa. Segundo síndicos e especialistas entrevistados para esta reportagem, nos prédios comerciais, lidar com as finanças é o grande desafio. Já nos residenciais, a questão são os relacionamentos interpessoais. Para ambos, existe um consenso: é difícil cuidar de tudo sem o auxílio de uma empresa especializada.

De acordo com levantamento do Secovi Rio, grande parte dos condomínios está atenta, mas muita gente ainda prefere optar por outros modelos de gestão. Algo em torno de 54% não contam com a ajuda de uma administradora. Fernando Kalache, síndico do edifício comercial Linneo de Paula Machado, no Centro do Rio, é um deles.

Com 34 andares, 16 elevadores, duas escadas rolantes, 120 empregados (metade terceirizados) e circulação média de 4 mil pessoas por dia, o Linneo, um dos mais altos da região, precisa de cuidados permanentes no que diz respeito à segurança, manutenção e prevenção de incêndio. E, como se o dia a dia já não fosse suficientemente desafiador, o gestor, de 34 anos, planeja ampliar o “Centro de Controle” do prédio, onde se faz o monitoramento de segurança. A despesa anual para deixar tudo em ordem não foi revelada pelo síndico, mas é possível imaginar o custo pelo porte da edificação, uma das mais altas da cidade. Para incrementar a receita, o aluguel do terraço para antenas de telefonia foi uma das soluções.

Para Kalache, uma das diferenças de gestão diz respeito aos relacionamentos interpessoais. “Em um residencial, o síndico precisa ter jogo de cintura e deve tentar manter a imparcialidade pensando no bem-estar da coletividade. Além disso, tem que aprender a ouvir as críticas dos moradores sem se sentir diretamente atingido. É mais difícil lidar com os humores”, acredita o gestor, que já teve experiências como síndico em um apart-hotel e num prédio residencial onde morou. “Em um prédio comercial é preciso estar mais atento à infraestrutura e à manutenção. É importante também focar na transparência da gestão, já que estamos lidando com aluguéis e taxas condominiais vultosas”, completa.

Dupla jornada

Morando atualmente em uma casa no bairro carioca do Humaitá, Fernando conciliou durante um pequeno período no início de 2015 as atividades como gestor em um prédio comercial e em outro residencial: “Eu já havia tido experiência como conselheiro, por isso não tive muita dificuldade.”

Síndico há 23 anos do edifício comercial José Mastrãngelo, localizado em um dos pontos mais movimentados do Centro de Nova Friburgo, Dilmar Bittencourt, 59 anos, revela que a principal dificuldade é fazer com que os ocupantes atentem para a importância da manutenção preventiva. “Quando assumi a função, a maioria era proprietária. Hoje, 60% são inquilinos que, infelizmente, não estão muito preocupados com a conservação do condomínio”, diz o gestor, nascido em Itaocara.

Com sete andares e 37 salas, onde trabalham principalmente advogados, médicos, dentistas e profissionais do ramo de salões de beleza, o prédio, que funciona das 7h às 22h, de segunda a sábado, tem uma rotina bastante diferente da dos grandes edifícios comerciais do Rio. “Por estarmos em uma cidade do interior, não temos problema com a segurança”, explica Bittencourt, acrescentando que não há equipamentos como circuito fechado de TV e também não existe controle de acesso à portaria.

Além do prédio comercial, Bittencourt foi eleito há dois anos para a sindicatura do edifício residencial Itália, também no Centro de Nova Friburgo. Com 11 andares e 94 unidades, a edificação, que tem mais de 40 anos de existência, passou por algumas melhorias recentes. “Há muitos jovens chegando, então estamos nos programando para fazer obras de modernização em áreas comuns, como o hall da portaria”, revela, apontando as diferenças entre gerenciar prédios com perfis distintos.

“O residencial às vezes é mais complicado porque tem muito mais cobrança e problemas particulares de convívio a serem contornados”, pontua. Com oito funcionários, o Itália tem conseguido passar tranquilo pela crise: a inadimplência da taxa condominial, no valor de R$ 450, não chega a 10%.

Há 30 anos exercendo a função de síndico em prédios dos dois tipos, Wilson Ferreira compara condomínios a empresas devido à complexa legislação vigente no segmento. “As funções desempenhadas, quer no comercial ou residencial, são as mesmas, sendo que, no residencial, por não estar presente, é fundamental a boa qualificação dos empregados. No comercial, por estar em contato direto com os empregados e com os condôminos, o exercício do cargo é mais tranquilo”, afirma o gestor, de 78 anos.

Ele atua no edifício comercial Central, na Avenida Presidente Vargas, Centro do Rio, com 22 andares, três elevadores e 10 empregados, e no residencial Solar

Marquesa do Paraná, no Flamengo, com nove andares e dois blocos de 27 apartamentos cada. quatro elevadores e nove empregados. “Nos prédios residenciais, os problemas de um modo geral são corriqueiros, e, quando extrapolam, são minimizados com o suporte jurídico que nos dão a administradora, o Secovi Rio e a Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi)”, conclui.

De olho nas contas

Facilitadora do curso de “Rotinas Administrativas em Condomínios” da UniSecovi Rio desde 2008, Andréa de Oliveira reforça que, apesar das diferenças, os dois tipos de condomínio devem cumprir as mesmas obrigações legais. Ela afirma, contudo, que os síndicos dos edifícios comerciais tendem a ser mais preocupados com as finanças devido à presença de um conselho fiscal mais rigoroso.

“Nos comerciais, os gestores tendem a trabalhar de uma forma mais efetiva a questão do custo e dos investimentos necessários para que o bem se torne mais valorizado”, explica Andréa. E os condôminos se preocupam com esse retorno também, a julgar pelos valores gastos com as taxas condominiais e os aluguéis, cujos contratos duram, em média, 60 meses – o dobro do que se pratica nos residenciais. Segundo pesquisa do Secovi Rio, em prédio comercial no Centro da cidade, o valor médio da taxa condominial é de R$ 14,43 por metro quadrado – o dobro do que se gasta num prédio residencial no mesmo bairro. O preço do condomínio nos comerciais equivale, em média, a 27% do valor do aluguel. Já no residencial, a taxa representa 19% do valor da locação.

Atuante na área condominial há 26 anos, Andréa acredita que o comportamento dos usuários é outro item peculiar. “Nos residenciais, há uma tendência maior à infração das regras impostas pela Convenção do condomínio. Já nos comerciais, estar atento às regras é uma questão de zelo com a própria imagem”, diferencia.

“O segredo para ser um bom síndico, não importando o tipo de prédio, é estar atento ao calendário de obrigações, ter um bom planejamento e zelar pela boa convivência. O síndico deve ter a consciência de que não é um proprietário do edifício, e sim um representante”, finaliza a facilitadora da UniSecovi Rio.

Fonte: Revista Secovi – 13/11/2015