Cláusulas especiais no Contrato de compra e venda

Algumas informações importantes que não devem faltar no contrato de compra e venda são os dados pessoais de ambas as partes, e estes variam se a negociação é entre pessoa jurídica ou pessoa física; é necessário também um detalhamento minucioso do que está sendo negociado; também é preciso expressar todos os valores, prazos e formas de pagamento; taxas, impostos e despesas; até mesmo o estabelecimento de um foro específico para possíveis demandas futuras podem estar descritas no documento; mas além dessas informações essenciais para segurança, a legislação permite que se coloque condições especiais para a transação, que são as cláusulas especiais no contrato de compra e venda expressas no Código Civil Brasileiro entre os artigos 505 à 532.

Para saber sobre cada uma delas, a advogada especialista em direito imobiliário, notarial e registral, Samantha Oliveira, explicou as características para os leitores da Revista Stand:

- Cláusula de Retrovenda

Também conhecida como cláusula de resgate, e disposta dos artigos 505 a 508 do Código Civil, reserva ao vendedor o direito de reaver o imóvel vendido, no prazo de até 3 anos, desde que restitua ao comprador o preço pago, juntamente com o valor das demais despesas tidas com a compra, e eventuais benfeitorias necessárias realizadas.

Como exemplo prático temos a figura de um vendedor que possui um imóvel de família e está precisando de um determinado valor, mas não quer se desfazer do bem por uma questão emocional. Nesse caso, ele pode negociar com um comprador que tenha interesse em adquirir o imóvel, mas sabedor de que, tendo o vendedor condições financeiras, poderá recomprá-lo no prazo que determina o Código Civil.

Caso o comprador se recuse a devolver o imóvel, o vendedor poderá pleiteá-lo em juízo, depositando a quantia devida ao comprador, na integralidade.Sendo essa condição resolutiva, a partir do momento que foi feita a compra e venda, o negócio está perfeito, mas, se o vendedor exercer o seu direito, o imóvel retornará para ele.

Em razão dessa natureza jurídica, a referida cláusula deve ser consignada diretamente no registro da compra e venda, contendo o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive os juros, se houver.

- Cláusula de Venda a Contento e de Venda Sujeita à Prova

Dispostas dos artigos 509 a 512 do Código Civil, importante a destacar que ambas, à primeira vista podem parecer semelhantes, mas são essencialmente distintas.

Isto porque, a venda a contento somente se aperfeiçoa com uma resposta positiva, ou com a presunção da aceitação do comprador, que pode ser de forma expressa ou tácita.

É considerada presumida, ou tácita, quando o comprador não responde até o final do prazo estabelecido pelo vendedor, ou, antes disso, utiliza-se do bem como se dono fosse.

No entanto, caso o vendedor não estabeleça prazo para resposta, o comprador deverá ser intimado para que responda.

Já na venda sujeita à prova, ao contrário, a perfeição do contrato se dá com uma constatação objetiva do bem, independente da aprovação do bem ao agrado do comprador, pois o que deve é condizer com as qualidades contratualmente firmadas.

- Cláusula de Preempção ou Preferência

Essa cláusula concede ao vendedor o direito de preferência na recompra do imóvel no prazo de 2 anos a partir da data do registro, e está prevista dos artigos 513 a 520 do Código Civil,

Desta feita, tendo interesse em vender o imóvel, em até 2 anos após a compra, o antigo comprador (agora proprietário) deverá dar ciência ao antigo vendedor sobre os termos da oferta, para que este possa competir pelo imóvel em iguais condições com terceiros.

Um ponto muito importante a destacar, é que o beneficiário da preferência não precisa aguardar a notificação sobre a venda, podendo manifestar seu interesse na compra simplesmente ao saber que o comprador irá vender o bem.

- Cláusula de Venda com Reserva de Domínio

De forma sucinta, os artigos 521 a 528 do Código Civil, dispõe sobre essa cláusula, que tem por objetivo garantir o domínio do bem ao vendedor até que o comprador cumpra eventual obrigação pactuada.

Assim, por mais que as partes concordem que a posse do imóvel seja transferida ao comprador de forma antecipada, essa cláusula mantém a titularidade do bem em nome do vendedor até o pagamento total do preço.

Nesse sentido, verificada a mora do comprador no cumprimento da obrigação, o vendedor pode optar em ingressar com ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou em recuperar a posse da coisa vendida.

Um ponto muito importante a destacar, é que, para executar o contrato que contenha essa cláusula, deverá o vendedor constituir o comprador formalmente em mora, seja pelo protesto do título, seja por interpelação judicial.

- Cláusula de Venda sobre Documentos

Prevista nos artigos 529 a 532 do Código Civil, essa cláusula modifica o efeito tradicional da venda, que, em regra, visa a transferência da propriedade mediante a entrega da posse da coisa vendida. É que, na venda sobre documentos, a coisa vendida é substituída pela entrega do documento que a represente.

Um ponto muito importante a destacar, é que essa cláusula especial da compra e venda sobre documentos, não se confunde com a entrega de documentos relativos ao bem na compra e venda comum (certidões, entre outros). Nesta cláusula, além do vendedor entregar todos os documentos relativos ao bem para que possa ser analisado eventuais riscos na segurança da compra, também deverá entregar o documento representativo da coisa, que assegure a propriedade ao detentor.

Justifica-se o uso dessa cláusula quando se for necessário uma dinâmica contratual, possibilitando a conclusão do negócio jurídico sem a necessidade de analisar coisa que possa estar na detenção de terceiros.

Portanto estas são algumas cláusulas que garantem particularidades ao contrato de compra e venda, sendo mais que importante que o corretor de imóveis conheça de forma integral para transmitir segurança aos clientes na negociação.