Certidão Positiva com Efeitos de Negativa

terça-feira, 24 maio, 2022

O que é e quais os impactos numa compra e venda de imóvel?

Ao exercer a profissão de corretor de imóveis, é muito comum trabalhar com documentos relacionados ao bem e às partes da transação. É nesse cenário que as certidões ganham importância e se faz necessário saber interpretá-las. Em primeiro lugar, é preciso entender o que são as certidões de maneira geral. Haroldo Lourenço, professor de direito imobiliário da UFRJ, as define como “documentos emitidos pelo Poder Público, onde o seu conteúdo é revestido de fé pública, o que lhes dá presunção de veracidade. Quando se fala em compra e venda de bens imóveis são diversas as modalidades de certidões, sendo muito conhecidas as cartorárias”. As certidões são, portanto, documentos que a Administração Pública utiliza com caráter enunciativo. Nesse sentido, interessa especialmente o que está relacionado a pendências sobre tributos e taxas. Em nosso caso, a certidão é o meio pelo qual o corretor saberá se um imóvel tem um passado pendente vinculado a cobranças, por exemplo.

A negociação imobiliária exige verificação a respeito da situação do imóvel e do proprietário em relação a débitos. A certidão positiva com efeitos de negativa (CPEN) é um dos resultados possíveis dessa análise. Cabível em caso de dívida com exigibilidade suspensa, cobranças vincendas ou garantidas por penhora em processo de execução, ela possui os mesmos efeitos que a certidão negativa. A diferença em relação à esta última se dá pela existência ou não de débitos. Dessa forma: a certidão positiva apresenta pendências, a certidão negativa não apresenta e a positiva com efeitos de negativa possui dívidas que estão protegidas por uma condição suspensiva. Nas palavras de Haroldo Lourenço: “a certidão pode ser positiva, negativa ou positiva com efeitos de negativa (CPEN), sendo essa última na hipótese de a exigibilidade do crédito estar suspensa administrativamente ou por determinação judicial, tendo o mesmo valor que uma certidão negativa de débitos”. Quando falamos sobre essas certidões relativas a tributos, estamos diante de duas situações: adimplemento e inadimplemento. É apenas isso que elas atestam, ressalvados os detalhes relativos à certidão positiva com efeitos de negativa. Apenas com a informação sobre a certidão ser positiva o requerente não tem como saber o que gerou esse quadro.

Embora seja um dos documentos que o corretor precisa verificar, a ausência da certidão negativa não é necessariamente um impeditivo para a concretização do negócio. Afinal, como vimos, há diferença entre certidão positiva e positiva com efeitos de negativa. Um dos maiores riscos nesse cenário é estar lidando com um proprietário mal intencionado. Essa tentativa de ocultar a real condição do imóvel pode até mesmo ensejar fraude à execução. Isso apenas vem corroborar a importância de ter todas as certidões em mãos. É através delas que o corretor pode trazer mais segurança para si e para seus clientes. No caso de certidão positiva com efeitos de negativa, havendo comprador e sendo uma transação que interessa a todas as partes, pode ser o caso de verificar mais detalhadamente a razão dessa certidão e quais os riscos envolvidos no negócio. Não se trata de uma condição impeditiva para a realização. Por vezes, a classificação como CPEN precede a negativa completa.

- Em uma compra e venda é importante verificar a inexistência de débitos tributários, principalmente os municipais, como o IPTU, que incidem diretamente sobre o imóvel. Sendo pessoa jurídica, certidão negativa de INSS e FGTS também. A certidão positiva com efeitos de negativa (CPEN) deve ser analisada à luz do caso concreto, pois pode ser um débito ínfimo que não tem potencial de risco ou pode até mesmo ser negociado entre as partes envolvidas - afirma o professor Haroldo.

Apesar da importância do conteúdo da certidão, é sempre mais benéfico para o corretor buscar entender o porquê daquele resultado. Com base no artigo 151, inciso VI do Código Tributário Nacional, uma situação capaz de gerar a CPEN é o parcelamento. Isso porque ele é uma das hipóteses de suspensão de exigibilidade do crédito tributário. A suspensão, por sua vez, modifica os efeitos da certidão inicialmente positiva. Caso o profissional se limite a eliminar qualquer caso onde a certidão não seja negativa, perderá oportunidades. Nota-se, portanto, a necessidade de sempre avaliar o que ensejou aquela situação exposta no documento. De igual modo, é possível ter uma dívida (certidão positiva) e ela ser posteriormente parcelada, passando para CPEN. Após a quitação, será atingido o status de certidão negativa. Sendo assim, o principal é ter acesso a essa documentação, se proteger e averiguar quando o negócio é possível e vantajoso.

Uma vez que entendemos o que são as certidões e as especificidades da CPEN, cabe destacar onde elas podem ser encontradas. O corretor deve procurar o órgão responsável pelo tributo em questão. O IPTU, por exemplo, pode ser verificado on-line no site da Prefeitura do Rio de Janeiro. Cada vez mais, as certidões podem ser analisadas na internet. Esse é mais um incentivo para que os profissionais da corretagem de imóveis não deixem de garantir segurança em suas transações. Aliás, esse é um trabalho de verificação muito importante, mesmo quando o proprietário já apresenta as certidões. Assim como é fundamental obtê-las quando não são espontaneamente apresentadas, conferir a autenticidade é essencial. No passado, esse trabalho era mais complexo. Hoje, é possível verificar pendências tributárias relacionadas a pessoas e imóveis sem sequer sair de casa. Esse é um detalhe que não só pode livrar o corretor de uma negociação com alguém mal intencionado, mas também permite enxergar oportunidades. Outro motivo para conferir as certidões está ligado à responsabilidade civil do corretor de imóveis. O parágrafo único do artigo 723 alerta: “sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”. Essa interpretação pode facilmente ser aplicada a um prejuízo resultado de ausência ou equívoco de certidão.

Por fim, duas das principais lições sobre o assunto são a verificação documental e a análise do caso concreto. Desse modo, para garantir mais segurança, é fundamental que o corretor peça as certidões ao proprietário do imóvel. Contudo, ainda mais importante é o trabalho de checagem. Conferir se a certidão apresentada está de acordo com o que o órgão responsável pelo tributo emite no momento. Essa postura protege tanto o cliente quanto o corretor. Sobre análise do caso concreto, o proprietário de um imóvel pode já informar uma pendência em consequência de um parcelamento. Nesse caso, o corretor que não buscar entender a justificativa da certidão pode perder uma oportunidade de negócio. Dessa forma, o profissional percebe que entender as razões das certidões é tão importante quanto saber quais são as modalidades existentes. Com todos esses cuidados, podemos ter um ambiente mais seguro para corretores, proprietários e compradores.