Por Raphael Thomé*

As certidões de feitos ajuizados da Justiça Estadual ou, como comumente conhecida, certidões cíveis ou negativas, são um importante instrumento para uma eficaz análise de risco nas operações imobiliárias, em especial na compra e venda. Claro, assim como as demais certidões pessoais: (certidões das Justiças do Trabalho e Federal, da Procuradoria Geral da Fazenda Nacional – PGFN).

Tanto o são que, por muitos anos as certidões pessoais de feitos ajuizados foram documentos oficiais de apresentação obrigatória nas operações envolvendo a constituição, transferência ou modificação de direitos reais sobre imóveis, o que mudou a partir da modificação promovida pela Medida Provisória nº 1.085 de 2021, convertida na Lei 14.382 de 2022, que alterou o art. 54 da Lei 13.097 de 2015, incluindo o parágrafo segundo, adiante transcrito:

§ 2º Para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput deste artigo ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real, não serão exigidas: (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

I – a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985; e (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

II – a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais. (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)1

Fato é que, apesar de agora as certidões forenses serem documentos facultativos nas operações imobiliárias envolvendo direitos reais, continuam a representar uma importante cautela para a segurança das operações.

Entretanto, tais certidões, em especial na cidade do Rio de Janeiro, representavam um alto custo para a operação, onerando por demais o negócio, o que contribuiu, inclusive, para o estabelecimento de uma prática de mercado que, por vezes é capaz de gerar conflitos entre comprador e vendedor: a realização do contrato de arras ou sinal para, somente após, expedir as referidas certidões em nome dos vendedores.

Tal prática, ao meu sentir, quando realizada por um corretor, viola o dever de diligência que lhe é atribuído pelo artigo 723 do Código Civil (CC/02), que estabelece que o “corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio’’2.

Já para o negócio, a informação prestada tardiamente pelo corretor ao comprador da existência de apontamento nas certidões do vendedor, capazes de comprometer a solidez do negócio, poderá gerar conflito entre os contratantes, em razão da frustração da expectativa de consecução da compra e venda surgida a partir das arras.

A notícia boa, para quem atua nas cidades do Rio de Janeiro, Niterói e Campos, as únicas três cidades do Brasil onde, até o ano passado, os cartórios de registro de distribuição cobravam emolumentos para a expedição de certidões é que, a partir do último mês de setembro, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) passou a disponibilizar gratuitamente as referidas certidões.

Trata-se de medida que atendeu à determinação da então presidente do Supremo Tribunal Federal (STF) e do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), ministra Rosa Weber, para que o serviço de expedição de certidões passasse a ser ofertado à sociedade de forma gratuita também nas comarcas da Capital deste estado, de Niterói e de Campos dos Goytacazes, uniformizando assim a prestação do serviço em todo o território.

A determinação da ministra se deu a partir da decisão proferida nos autos da Reclamação para Garantia das Decisões (RGD) 0002154-83.2021.2.00.0000, em junho de 2023.

Em razão da decisão do CNJ, o Corregedor-Geral da Justiça do Estado do Rio de Janeiro, desembargador Marcus Henrique Pinto Basílio, baixou em 30/10/2023 o Provimento Nº 55 que resolveu desativar os Serviços do 1º, 3º, 4º e 9º Ofícios do Registro de Distribuição da Capital, a partir de 1º de novembro de 2023, transferindo os acervos e atribuições judiciais dos Serviços do 1º, 3º, 4º e 9º Ofícios do Registro de Distribuição da Capital, para o Serviço do 2º Ofício do Registro de Distribuição da mesma Comarca, estendendo o prazo para fornecimento das certidões, requeridas ao 2º Ofício, para 10 dias úteis, durante o mês de novembro de 2023.

A partir de então, conforme determinação do Provimento, para ter acesso ao serviço, os interessados deverão efetuar seu requerimento, gratuitamente, diretamente pelo link http://www4.tjrj.jus.br/Portal-Extrajudicial/certidao/judicial/solicitar.

Apesar de as certidões, como já falado, não serem mais obrigatórias nas operações imobiliárias, certamente se trata de um motivo de celebração para os corretores de imóveis, para o mercado imobiliário e principalmente para a sociedade, pois a gratuidade do serviço, além de representar uma economia para o cidadão, possibilitará a obtenção das certidões no momento que o corretor receber o imóvel para colocar à venda, possibilitando a este conhecer desde o início a situação jurídica do vendedor, o que lhe permitirá cumprir seu dever de informação estabelecido no citado artigo 723 do CC/02, quando poderá informar previamente ao interessado na compra sobre os eventuais riscos do negócio, dando a ele bases para a sua tomada de decisão de seguir ou não com a operação.

*Raphael Thomé é advogado especializado em Direito Imobiliário, Cartorial e Sucessório, professor de Direito, corretor de imóveis e empreendedor imobiliário. Atuou por mais de 15 anos em serventias extrajudiciais onde exerceu a função de tabelião de notas substituto.

¹ Brasil. Código Civil. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm

² Brasil. Código Civil. https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm