A Lei dos Registros Públicos, no artigo 167, define os atos que são praticados no Registro de Imóveis, segmentando em duas situações: os registros e as averbações. Os primeiros criam, instituem, declaram e transferem direitos reais sobre os imóveis. Já as averbações alteram a situação jurídica refletida pelo registro, seja em relação ao imóvel, seja em relação ao titular do direito real.
Exemplificando: o processo de compra e venda, a hipoteca, a arrematação, a permuta deverão ser registrados. Mas uma extinção do usufruto, mudança de estado civil deverão ser averbadas.

Se os documentos que compõem uma negociação imobiliária fizessem parte do elenco de um filme, o registro da escritura de compra e venda seria o gran finale, o encerramento com chave de ouro. Isso ocorre porque enquanto a escritura não for registrada, consta apenas a obrigação entre as partes, mas efetivamente não há a transmissão da propriedade. Pode-se afirmar que o registro possui algumas eficácias:  transmitir a propriedade ao comprador, dar publicidade, tornando público o ato, e proporcionar ao novo titular o domínio um direito real. Uma característica são os efeitos erga omnes do registro que vale em relação a todos.

Mas para serem efetivos, os registros necessitam seguir algumas diretrizes, há princípios diversos, que se aplicam a todos os ramos do Direito, e outros que se aplicam especificamente ao registro imobiliário, sendo eles  os Princípios da Continuidade, Especialidade, Disponibilidade, Publicidade, Prioridade, Instância, Unitariedade da Matrícula e o da Legalidade.

Em linhas gerais, os princípios estão acima das regras, elaborando-as ou estimulando sua aplicação, ou seja, apresentado um título para registro, o oficial irá proceder de acordo com os princípios para concretizar ou não a ação:

Princípio da Legalidade

Princípio comum a todo ordenamento jurídico, que retrata a ideia de que as ações devem ser feitas de acordo com o que expressa a lei. Sob a ótica registral, o oficial só pode agir se a ação constar na lei. Em um ato de registro, desde o momento que recebe o requerimento do interessado, até a lavratura final do ato,  o registro está submetido a uma série de regras que deverão ser obedecidas para conclusão com eficácia. Representa o princípio primordial nos aspectos de segurança. Uma das principais atribuições do registrador é a análise criteriosa do título apresentado, também podendo ser chamada de qualificação. Nessa etapa, o oficial verifica a legalidade dos documentos e a validade dos negócios jurídicos contidos nele.

Na existência de algum fator que inviabilize o registro, o oficial deve apontar os motivos da recusa e, se for o caso, o interessado poderá solucionar dúvidas conforme os artigos 198 e seguintes da Lei de Registros Públicos.

Princípio da Publicidade

Através deste princípio, o imóvel, os direitos reais que incidem, assim como o nome do proprietário serão de conhecimento de todos, permitindo que qualquer pessoa possa requerer uma certidão imobiliária com esses dados. Objetiva a proteção de possíveis direitos de terceiros, dando segurança de que os dados constantes dos registros públicos refletem a realidade atual quanto às pessoas e ao referido bem.

Princípio da Especialidade

Consiste na individualização do imóvel,  tornando-o inconfundível com qualquer outra unidade. Para isto exige-se a plena e perfeita identificação do imóvel nos títulos apresentados para que seja suficientemente exaustiva e que se possa distinguí-los dos demais. Este princípio é um dos suportes do sistema registral imobiliário.

Princípio da Continuidade

O registro de título será viável quando constar informações que coincidam perfeitamente com aquelas constantes  da respectiva matrícula sobre as pessoas e o bem mencionados. Busca-se a continuidade ininterrupta das titularidades jurídicas de uma unidade. Portanto não poderá alienar ou gravar de ônus, aquele que não figurar como proprietário do imóvel no registro.

Este princípio é de fundamental relevância, pois se for anulado um negócio jurídico, o referido registro será cancelado e, consequentemente, serão cancelados todos os posteriores que nele se apoiaram.

Nenhum registro poderá ser efetuado sem a prévia menção ao título anterior, ou seja, cada registro deverá apoiar-se no anterior, formando  um encadeamento histórico das titularidades jurídicas de cada imóvel.

Em um exemplo prático, se acontecer de uma pessoa comprar o imóvel que pertencia a uma outra e logo em sequência, o vende para um terceiro. Ao configurar esta hipótese e as partes envolvidas optarem, por diversos fatores, como redução das despesas cartorárias, taxas imobiliárias e impostos, por efetuar  o registro apenas da última operação, sem qualquer participação do verdadeiro proprietário do imóvel, ou seja, aquele que consta no registo como dono da unidade, pelo princípio da continuidade nenhum registro pode ser realizado sem o devido registro do título anterior, portanto todas as transferências precisam ser registradas.

Princípio da Prioridade

O título está prenotado quando lançado no livro Protocolo e esta prenotação, que representa o número de ordem, representa a prioridade do registro, beneficiando desta forma aquele que primeiro apresentar o título, já que a prioridade é definida pela ordem cronológica da apresentação dos documentos, garantindo assim a prioridade de exame e de registro.

Quando há má fé do vendedor que realiza a alienação do imóvel para duas pessoas diferentes, sendo registrado o título que primeiro ingressar no Protocolo, o segundo será devolvido com os motivos da recusa.

Princípio da Instância

Este princípio diz respeito ao ato de provocar o registro, ou seja, o oficial, para exercer sua função e necessita ser solicitado, salvo em algumas situações em que pode agir ex officio

O artigo 13 da Lei 6.015/73 descreve as motivações para a prática dos atos de registro:

Art. 13. Salvo as anotações e as averbações obrigatórias, os atos do registro serão praticados:

I – por ordem judicial;

II – a requerimento verbal ou escrito dos interessados;

III – a requerimento do Ministério Público, quando a lei autorizar.

Qualquer pessoa pode apresentar um título para que seja registrado, independente de qualquer formalidade e, para lançar uma averbação que proporcione alguma influência no registro, é indispensável um requerimento por escrito, com firma reconhecida, e documento para comprovar o fato.

Princípio da Disponibilidade

Em linhas gerais, representa que ninguém pode transferir direitos que não possui. Este princípio está ligado ao direito de propriedade, ou seja o direito de usar, fruir e dispor de determinado bem. E esse direito de dispor pode tanto representar  a transferência do imóveis para terceiros, através de alienações em geral, como venda, permuta e etc, ou gravá-lo de ônus reais, como incluindo-o como garantia hipotecária, instituindo usufruto em favor de terceiros, entre outras situações.

Ainda nesse âmbito de direitos, se uma pessoa é proprietária de um terreno com 350 metros quadrados, não pode vender um terreno de 400 metros quadrados. Em outra hipótese, se for um proprietário de um terreno, não pode vender uma casa, caso  a construção desse bem não tenha sido averbada.

A ideia de disponibilidade está intimamente ligada ao principio de continuidade, pois é fundamental a questão da titularidade  do direito real, já que para dispor o bem, é necessário que esteja registrado como proprietário do imóvel.

Outra relação é com o princípio da legalidade, pois só é válido o registro de um título que atenda as diretrizes legais, inviabilizando a ação, por exemplo, de menores incapazes e também de interditos.

Princípio da Unitariedade da Matrícula

Previsto no artigo 176 da Lei de Registros Públicos, este princípio prevê que a todo imóvel deve corresponder uma única matrícula, portanto uma unidade não pode ser matriculada mais de uma vez e cada matrícula deve se referir a um único imóvel. Outra diretriz não permite que se abra uma matrícula de parte ideal do imóvel, sendo essencial para alienação dessa parte ideal que haja a matrícula do imóvel todo e constando o nome dos respectivos proprietários.

Sobre os princípios que norteiam o Registro mais relevantes, Iracema Reis, especialista em Direito Imobiliário destaca:

– Eu apontaria os Princípios da publicidade e o da prioridade.  O primeiro porque permite o conhecimento do estado jurídico do imóvel, sendo certo tudo que disser respeito ao imóvel, estará registrado e será de conhecimento público não podendo os interessados no imóvel alegar desconhecimento sobre uma constrição sobre o mesmo que seria o caso de uma penhora, por exemplo.  Já o princípio da prioridade determina a importância da ordem cronológica do registro, sendo de capital importância para o sistema registral a ordem de protocolo dos títulos.