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A Relação entre o corretor de imóveis e o consumidor

 

Ao mesmo tempo que número de reclamações contra corretores são nulas no Procon-RJ, aumenta a média de representações no Conselho

Clientes cada vez mais exigentes e conhecedores de seus direitos. A partir desse cenário, os corretores de imóveis ao realizarem uma intermediação imobiliária devem estar atentos às regras estabelecidas pelo Código de Defesa do Consumidor, através da Lei 8.078/90.

Uma das mais importantes está relacionada à obrigação de prestar informações precisas e completas sobre o imóvel oferecido e que possam influenciar na vontade do interessado em adquirir a unidade.

A referida norma está contida no art 6º inciso III, do CDC, que define os direitos básicos do consumidor:

“III – a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem”.

Nesse sentido, o corretor de imóveis, mesmo atuando através de incorporadora, precisa analisar se os dados contidos nos informes publicitários elaborados para divulgar o imóvel condizem com a realidade. Vale lembrar que nos prospectos devem constar também as informações relativas ao registro da incorporação no Registro de Imóveis.

Em casos de imóveis novos, a verificação das informações publicitárias ganha destaque ainda maior, principalmente quando acontece de não serem concluídos todos os itens de acabamento ou finalizada alguma área de lazer.

Não pode haver diferença entre o que consta no memorial descritivo, arquivado no Registro de Imóveis e à disposição do corretor, e o que é divulgado pelo profissional.

Havendo diferença, é válido o que constar na publicidade. Como descreve o artigo 30 do CDC:

“Toda informação ou publicidade suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.”

 De acordo com o Procon-RJ, órgão de proteção e defesa dos direitos e interesse do consumidor, são nulas as representações contra a profissão de corretor de imóveis na entidade, porém quando o assunto é a compra de imóveis na planta a questão muda um pouco de figura.

Segundo o presidente do Procon-RJ, João de Oliveira, as principais reclamações estão relacionadas ao atraso na entrega dos imóveis e falhas de acabamento.

Em relação a demora na entrega do imóvel, no Rio de Janeiro está em vigor a Lei Estadual 6.454/13 que prevê que as construtoras e incorporadoras que não entregarem os imóveis na data contratada deverão indenizar o consumidor no valor equivalente a 2% do valor total do imóvel previsto no contrato, salvo se houver prazo de tolerância, que não poderá ser superior a seis meses.

– É importante verificar junto ao Procon o registro com todo o histórico de reclamações contra a empresa para se ter uma maior segurança na negociação – afirma João de Oliveira.

Assim como a sociedade, o corretor de imóveis também deve conhecer o histórico da incorporadora para qual vai prestar serviços no intuito de se resguardar profissionalmente.

Código Civil: responsabilidades do corretor de imóveis

Além do CDC, é importante o corretor de imóveis conhecer os artigos 722 a 729 do Código Civil, que se referem à corretagem e atrelam responsabilidades aos profissionais da intermediação imobiliária.

– Nos negócios imobiliários em geral, e especialmente no contrato de corretagem, o corretor terá que guardar extremo cuidado quanto à observância estrita do princípio da boa-fé objetiva e seus deveres anexos, tais como os da informação, lealdade, confiança e colaboração, como, aliás, o obriga a regra do artigo 723 do Código Civil, que, se por um lado, valoriza a profissão, dignificando-a, por outro importa no aumento da responsabilidade civil. A atividade do corretor de imóveis e dos demais profissionais que atuam no mercado imobiliário, exige deles constante aperfeiçoamento técnico-jurídico – comenta o desembargador Sylvio Capanema.

O membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/RJ, Luis Fernando Marin destaca como os tribunais têm avaliado a questão da responsabilidade civil do corretor de imóveis:

– A maior polêmica diz respeito à espécie de responsabilidade civil do corretor: se objetiva (sem necessidade de comprovação de sua culpa) ou subjetiva (com necessidade de comprovação de sua culpa). Majoritariamente, entendem os tribunais que se o corretor for profissional liberal,  será subjetiva; se tratando da empresa de corretagem imobiliária, porém, será objetiva. É o que estabelece o art. 14 do Código de Defesa do Consumidor.

Recomenda-se para aperfeiçoamento profissional a leitura do Código de Defesa do Consumidor e do Código Civil, disponíveis no portal www.planalto.gov.br.

Crecicon: solução para conflitos entre cliente e corretor

Muita gente pode não saber, mas o Creci-RJ disponibiliza um canal para que as possíveis queixas de clientes contra os corretores de imóveis sejam registradas e se busque uma solução. O Crecicon é uma espécie de comissão de conciliação onde tem o objetivo de estabelecer entre as partes, consumidor e corretor, decisões justas e harmônicas.

Os casos mais comuns que dão entrada na comissão são questões envolvendo sinal e princípio de pagamento não efetivado, sem culpa do comprador, administração de locação sem a devida prestação de contas, encargos de locação (IPTU, Condomínio, Luz, Água e Telefone), retenção de documentos e chaves do imóvel, falta de exame adequado da documentação do imóvel oferecido e cobrança de Overprice.

Segundo o setor jurídico do Conselho, que realiza o processamento dos casos, nos últimos anos as reclamações aumentaram, chegando a serem protocoladas três denúncias por dia.

Para realizar uma denúncia é preciso destinar uma petição ao presidente do Conselho, com a devida qualificação dos fatos, acompanhados de xerox dos documentos comprobatórios. Aí então inicia-se um processo que é encaminhado ao Crecicon, que convoca as partes para comparecerem à uma audiência de conciliação.

As sansões mediante o julgamento são de arquivamento, penalidades como advertência ou censura, multa suspensão ou, até mesmo, cancelamento da inscrição.