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Posse e Usucapião

Corretor deve ficar atento aos meios de regularização deimóveis de posse para evitar problemas futuros

 No mercado imobiliário não são poucos os casos de pessoas que compram imóveis de posse, não tem o cuidado de verificar se há um verdadeiro proprietário e quando descobrem são obrigadas a enfrentar um imbróglio que pode durar anos.

Quem atua na corretagem de imóveis tem responsabilidade jurídica na condução dos negócios e para não colocar clientes em situações como essa, é preciso conhecer três assuntos referentes ao ramo: posse, propriedade e usucapião.

São temas que se relacionam, mas são bem distintos um do outro. A posse, por exemplo, é tratada nos artigos 1.196 e 1.224 do Código Civil brasileiro, no contexto do direito imobiliário.

 

Art. 1.196 – “Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos

poderes inerentes à propriedade”.

Logo após este artigo, o Código detalha a classificação daqueles que detém a posse: a direta, da pessoa que tem o imóvel em seu poder, temporariamente, não anula a indireta, que é aquela onde o possuidor entrega o imóvel a outro.

Numa locação, por exemplo, o locador (dono do imóvel que cede para quem lhe paga um valor) tem aposse indireta, enquanto o locatário (aquele que fica no imóvel e paga o aluguel) tem a posse direta.

Já a propriedade, de acordo com as definições do Código Civil, é o direito que uma pessoa tem de usar, gozar e dispor da “coisa”, bem como de reivindicá-la. Para isso, o proprietário possui consigo um documento hábil que comprove a propriedade.

A seguinte comparação pode ser feita para comprovar a propriedade: tratando-se de um bem móvel, a propriedade é provada por meio da nota fiscal de aquisição. Quando se trata de imóvel, a prova da propriedade é feita com a escritura devidamente registrada no cartório competente.

Mas em casos de imóveis de posse, onde não há escritura, o corretor pode realizar a venda? A professora, mestre em direito imobiliário, Cláudia Franco, responde:

– Pode, desde que sejam adotados alguns cuidados. Na realidade, precauções mais detalhadas que uma negociação que envolva o direito de propriedade. O primeiro passo é saber a origem possessória do imóvel (de onde vem a posse). Isto significa dizer que, em uma ocupação recente, a posse do imóvel encontra-se em situação frágil e o mesmo pode ser contestado judicialmente. Naqueles casos em que a posse é mansa e pacífica e já está consolidada há anos, a situação é menos fragilizada. Portanto, a história do imóvel vai ditar a segurança ou não da aquisição.

O professor Wilson Martins, especialista no assunto, completa:

– Na teoria não existe impedimento para a intermediação de imóveis sobre os quais o possuidor exerce “apenas” alguns dos poderes inerentes a propriedade, ou seja, o corretor não estará praticando ato lesivo, desde que execute a mediação com diligência, prudência e, principalmente, prestando ao cliente todas as informações referentes à segurança e risco desse tipo de negócio.

Ainda de acordo com Martins, a cautela na documentação deve ser levada em conta na hora da negociação.

Contudo, alguém que detenha apenas a posse de um imóvel pode se tornar proprietário do mesmo. É nesse caso que entra a usucapião, que é o modo de aquisição de propriedade em virtude de posse ininterrupta e prolongada variando o tempo de cinco até quinze anos, dependendo da situação do imóvel e do modo como se dá a posse. Essa aquisição é realizada por meio de ação judicial, requerendo ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Segundo Cláudia Franco, essa é a melhor maneira de regularizar um imóvel de posse:

– No geral, o melhor mesmo é ajuizar ação de usucapião, pois com a sentença declaratória o novo proprietário poderá registrar seu direito, regularizando o imóvel sem pagamento de imposto de transmissão (ITBI), pois a usucapião é uma aquisição onde não há fato gerador de transmissibilidade que crie o dever de pagar o devido imposto.

O corretor de imóveis, como profissional que deve auxiliar o cliente em todos os aspectos da negociação imobiliária, tem de ficar atento a estas questões, pois é passível de ser responsabilizado no futuro por uma venda indevida.

– As regras devem ser claras. Cabe ao profissional da intermediação imobiliária explicitar ao seu cliente que o que está sendo negociado é posse e não propriedade, pois, caso contrário, além de responder civilmente há risco de responder criminalmente – observa Cláudia Franco.

Existem casos em que, ainda que o imóvel possua um proprietário no RGI, seu direito já prescreveu pela aquisição da propriedade pela usucapião do possuidor que ocupou o imóvel pelo período que a lei determina seguindo outras exigências que cabem à aquisição pela usucapião. Neste caso, a situação é tida como sui generis (peculiar), pois ainda que conste um proprietário no RGI, já existe outro de fato, o usucapiente.

 Confira abaixo algumas questões sobre o tema abordadas com o professor Wilson Martins:

 1 – Quais documentos devem ser levados em consideração na hora da negociação por parte do vendedor?

A melhor prudência vem no sentido de exigir, naquilo que couber, a apresentação dos mesmos documentos como se fosse adquirir uma propriedade na própria concepção da palavra, ou seja, carteira de identidade, CPF e certidão de casamento do vendedor; todas as certidões pessoais de praxe para negócio imobiliário, como por exemplo, para o caso da cidade do Rio de Janeiro, quais sejam: Interdições e Tutelas (1° e 2° Ofícios), certidões do 1°, 2°, 3° e 4° Ofícios do Registro de Distribuição, Certidão do 9° Ofícios do Registro de Distribuição referente ao imóvel e seu vendedor, certidões da Justiça Federal, Justiça do Trabalho, Certidão de Quitação Fiscal e Certidão de Ônus Reais, bem como, se houver, exigir uma via dos contratos anteriores onde constou a transmissão de posse dos antecessores. Eis que, tal como apregoa o artigo 1.243 do Código Civil, o possuidor pode, para fins de contar o tempo exigido para propositura de ação de Usucapião, acrescentar a sua posse a dos seus antecessores, servindo então, os ditos contratos anteriores como prova cabal para comprovação dos prazos exigidos para transformar posse em propriedade. Depois da análise das ditas certidões, poderemos identificar, por exemplo, se existe distribuída Ação de Reintegração de Posse, interdição em face do possuidor e conhecer quem é o proprietário, a fim de identificar o réu em futura e possível ação de Usucapião.

 2 – A Usucapião é um instrumento de aquisição de moradia. Em quais casos ele se encaixa?

Sem dúvida alguma a Usucapião é um magnífico instrumento para atendimento da mais nobre função social da propriedade, qual seja, servir de moradia e regularização fundiária. Merece importante registro que, o Código Civil estampa, ao menos, quatro casos de Usucapião:

a) Usucapião Extraordinário (Artigo 1.238), b) Usucapião Rural (Artigo 1.239), c) Usucapião Urbano ou Especial ou Constitucional (Artigo 1.240 combinado com Artigo 9º da Lei 10.257 de 2001) e d) Usucapião Ordinário (artigo 1.242).

Que tais tipos ou modos de usucapião irão se encaixar de acordo com o tempo da posse, as características do fato, do imóvel e o preenchimento dos requisitos dirãoo modo de usucapião.

 Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz  que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

 Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

 Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

 Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

 3 – Se um cliente comprar um imóvel de posse e depois descobrir que aquela propriedade tem outro dono, quais as implicações jurídicas? O corretor poderá ser processado?

 A implicação jurídica prática será o ajuizamento de Ação de Reintegração de Posse, sendo essa ação o remédio jurídico adequado para que o “real” proprietário venha reivindicar sua propriedade contra quem possua ou detenha de forma injusta o imóvel. Quanto ao ajuizamento de ação indenizatória em face do corretor, vejo como possível, mas, se o corretor prestou os devidos esclarecimentos, acerca de potencial insegurança jurídica quando se adquire posse, terá enorme possibilidade de se ver livre de ter que responder por eventual condenação reparatória.