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Os regimes de bens e as implicações no mercado imobiliário

Diversos fatores influenciam nos trâmites de uma negociação imobiliária. E o regime de bens – normas que regulam as relações patrimoniais na constância ou no fim de um casamento ou união estável – é um deles. Ao “juntar as escovas de dentes” com outra pessoa, seja pelo matrimônio ou pelos simples fato de passarem a morar juntos, sem formalidades, o casal já estará sujeito às regras  de um regime de bens. É o que destaca o especialista em Direito da Família, Guilherme Barbalho.

– O regime de bens define a relação dos cônjuges com o patrimônio. É importante para definir como será tratado o que cada um possui antes do enlace, bem como a consequência do patrimônio adquirido por um ou por ambos após esse matrimônio. A escolha por um regime de bens define a forma de administração e disposição do patrimônio, a existência de posses comuns ao casal e exclusivas a um dos cônjuges, entre vários outros aspectos.

Segundo Guilherme Barbalho é fundamental que o corretor de imóveis conheça o funcionamento dos regimes de bens:

– Conhecer as peculiaridades que cercam os regimes de bens é fundamental para uma adequada orientação àqueles que pretendem aumentar ou dispor de seu patrimônio, especialmente porque o corretor geralmente é o primeiro a ser indagado acerca das consequências para o casal na compra ou venda de um imóvel. Falhar nesse momento pode criar falsas expectativas e até mesmo comprometer o sucesso do negócio.

De acordo com pesquisa realizada em 2012 pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), os casamentos no Brasil duram, em média, 15 anos. Se comparadas com levantamentos anteriores, quando o tempo médio era de 17 anos, registra-se que as uniões no país estão menos duradouras.

No momento em que a convivência de um casal termina, seja pelo divórcio, ou até mesmo pelo óbito, o regime de bens escolhido se mostra de grande importância. Através da opção adotada, ocorre a apuração do patrimônio de cada parte.

Mas para escolher a melhor opção, é necessário primeiro conhecer as modalidades previstas na legislação brasileira.

Acompanhe abaixo os quatro tipos de regimes citados no Código Civil Brasileiro e suas implicações no mercado imobiliário:

– Comunhão Parcial de Bens

Se durante o matrimônio, os noivos não expressarem opinião quanto ao regime de bens, a lei indica que esta modalidade deverá ser escolhida. Neste tipo, os bens que cada um dos cônjuges já possuíam antes do matrimônio continuarão a ser individuais. Mas aqueles que forem adquiridos durante o casamento serão de ambos, mesmo que sejam comprados em nome de apenas um deles. Ou seja, se o marido comprar um imóvel em seu nome, mesmo assim, a unidade pertencerá a ele e à esposa, em frações iguais.

Os bens que forem recebidos por doação ou por herança, durante o casamento, serão apenas daquele que os recebeu, não se comunicando com o patrimônio do companheiro (a).

Também será exclusivo o bem adquirido durante o casamento com o dinheiro da venda de outra posse individual. Exemplificando: caso a esposa negocie por R$ 400 mil um imóvel que era unicamente dela e com o dinheiro arrecadado compra outra unidade no valor de R$ 350 mil, esse novo bem continuará a ser exclusivamente da mulher.  Em outra situação, caso a esposa venda um imóvel exclusivo por R$ 400 mil e utilize para comprar outro por R$ 800 mil, metade do novo bem será apenas da mulher e a outra metade será dela e do cônjuge em frações iguais. Nesse exemplo, a esposa ficará com 75% da unidade e o marido com R$ 25%.

O mesmo vale para imóveis financiados, se o marido adquiriu um imóvel e na época do casamento já havia pago 70% do total, vindo a pagar o restante durante o matrimônio, acontecerá o seguinte: 70% do imóvel pertencerá exclusivamente ao esposo e os outros 30% restantes serão divididos entre os dois cônjuges. Nesse caso, o marido seria dono de 85% da unidade e a esposa proprietária de 15%.

As benfeitorias referentes às posses particulares de cada cônjuge pertencem aos dois. Assim, caso a esposa seja proprietária exclusiva de um imóvel, se a unidade for alugada, os valores pagos pelo locatário serão do marido e da mulher.

– Comunhão Universal de Bens

Nessa modalidade, todos os bens, sejam eles anteriores ou posteriores ao casamento passarão a pertencer aos dois. Exemplificando: O marido possuía uma casa e a esposa um apartamento antes do casamento. Após o matrimônio, as duas unidades pertencerão aos dois, sendo que cada parte terá direito a 50% dos bens. Ainda nesse caso, se um dos cônjuges adquirir um novo imóvel, o mesmo pertencerá aos dois, em frações iguais.

Não havendo cláusula de incomunicabilidade, os bens doados ou herdados pertencerão em 50% para cada integrante do casal.

– Separação total de bens

Este tipo prevê que todos os bens adquiridos antes e durante o matrimônio sejam exclusivos de quem adquiriu e que os possuem nominalmente. Mas nesse regime de bens, a lei determina que tanto o marido quanto a esposa contribuam para as despesas do casal na proporção dos respectivos rendimentos a não ser que ajustem de forma contrária no pacto antenupcial.

– Participação final nos aquestos

Ao longo do matrimônio os bens de cada cônjuge não se misturam. Dessa forma, o marido e a mulher têm o seu patrimônio individual, construído pelo que tinha antes de casar e pelo que for adquirido no período do casamento.

Mas caso a relação termine, seja pela separação ou pela morte, as posses adquiridas durante o matrimônio passarão a ser comum ao casal, devendo ser feita a divisão em frações iguais.

Se for da vontade de ambas as partes e não viole as normas legais, o casal pode decidir pelas regras de sua vontade, sem necessariamente estar limitado pelas modalidades acima. Ou seja, o marido e a esposa poderão escolher de acordo com cada tipo de patrimônio. Trocando em miúdos, os cônjuges podem definir que os bens imóveis comprados durante o matrimônio serão de propriedade dos dois, enquanto que as posses móveis serão unicamente do integrante que o adquirir.

– Autorização para a negociação de bens imóveis

A pessoa casada só poderá praticar a negociação do imóvel com expressa autorização do cônjuge, exceto se o matrimônio for pelo regime de separação absoluta.

– A autorização do cônjuge ou outorga uxória para alienação do imóvel constitui forma de garantir segurança e certa proteção ao patrimônio familiar. Essa autorização é norma de ordem pública e sua inobservância possibilita a anulação do negócio. Mesmo nos casos de imóvel particular, vale dizer, imóvel que pertença a apenas um dos cônjuges, há necessidade de autorização do outro cônjuge. Aqueles que são casados pelo regime da comunhão universal ou parcial de bens, bem como aqueles casados sob o regime da participação final nos aquestos alienam em conjunto seus imóveis particulares, sendo certo que neste último regime há possiblidade do casal dispensar a outorga uxória no pacto antenupcial. Já aqueles que são casados sob o regime da separação de bens, a lei expressamente dispensa a autorização pelo outro cônjuge para alienação de bens imóveis – destaca Guilherme Barbalho.

Outra restrição ocorre quando o dono do imóvel pretende oferecê-lo como garantia, como acontece em casos de hipoteca. Da mesma forma que na condição anterior, a disponibilização da garantia é feito em conjunto.