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Luis Fernando Marin – Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/RJ

Luís Fernando Marin é advogado, coordenador e professor da pós-graduação em Excelência no Direito Imobiliário da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis, em parceria com o Instituto A Vez do Mestre. Marin, que também é professor da Escola da Magistratura do Estado do Rio de Janeiro e da Escola Superior da Advocacia da OAB/RJ, em entrevista exclusiva à Revista Stand, fala sobre documentação imobiliária, a responsabilidade civil do corretor de imóveis, autorização de venda com exclusividade, entre outros assuntos.

 

1) A questão da segurança é sempre um tema em pauta nos negócios imobiliários. Como o senhor avalia o papel do corretor de imóveis em garantir essa segurança aos clientes?

 

Os corretores de imóveis ocupam papel essencial no alcance do objetivo de maior segurança jurídica nos negócios imobiliários, tendo em vista sua formação cada vez mais especializada e seu conhecimento do mercado imobiliário que, muitas vezes, decorre de sua experiência pessoal e, até mesmo, de sua intuição. Tal papel é, inclusive, reconhecido pelo legislador, no momento em que o Código Civil, em seu art. 723, expande a idéia de que o corretor é um mero intermediário entre negociadores – conclusão à qual alguém que leia apenas o art. 722 pode chegar – para conferir a estes profissionais a prerrogativa de autênticos consultores imobiliários, responsabilizando-os pela segurança dos negócios relacionados a imóveis.

 

2) Quais os principais pontos que o corretor deve levar em consideração na hora de elaborar um contrato de prestação de serviços? Como o senhor destaca os benefícios da autorização com exclusividade?

 

A principal cautela, sem dúvida, diz respeito às previsões acerca de sua remuneração. O Código Civil não consagrou a idéia de “aproximação útil” – isto é, a concepção, defendida por importantes juristas antes da entrada em vigor do mesmo, segundo a qual faria jus o corretor à sua remuneração sempre que obtivesse o pleno acordo de vontades entre as partes quanto aos termos do negócio. Preferiu, em seu art. 725, estabelecer que a remuneração será devida ao corretor quando este último alcançar “o resultado previsto no contrato”, apenas ressalvando o direito de recebimento da verba mesmo em caso de arrependimento. Assim sendo, um contrato de corretagem imobiliária deverá prever com clareza qual o “resultado” que as partes elegerão como suficiente para que o corretor faça jus à sua comissão: a mera aproximação, já em um momento preliminar, de assinatura de sinal e princípio de pagamento ou promessa de compra e venda; a celebração de escritura definitiva; ou, em alguns casos, até mesmo no registro do título, como já se vê em algumas operações mais complexas.

Quanto à cláusula de exclusividade, sem dúvida é algo pelo qual devem lutar os corretores, pois se trata de previsão contratual que, conforme o art. 726 do Código Civil, protege sobremaneira o profissional contra os riscos de que a venda seja fechada diretamente entre as partes depois de seu empenho em apresentá-los, ou de que um candidato prospectado por ele acabe fechando negócio com outro profissional, beneficiando o corretor protegido pela citada cláusula com remuneração integral em tais hipóteses.

Ao mesmo tempo, penso ser necessário que os corretores sofistiquem sua estratégia no sentido de passar para a sociedade em geral e para seus contratantes em particular que a cláusula de exclusividade configura um benefício para todos, evitando uma competição predatória maléfica no setor e profissionalizando cada vez mais a relação entre corretores e clientes.

3) Hoje o mercado apresenta consumidores cada vez mais exigentes. Em resumo, quais os principais pontos que o corretor de imóveis deve estar atento durante a tramitação da negociação imobiliária para proporcionar tranquilidade e segurança aos clientes?

 

Ao lado da óbvia análise dos aspectos mercadológicos e financeiros que envolvem a operação – preço, condições de pagamento, custo de oportunidades, perspectivas futuras do imóvel – a análise da documentação imobiliária, sem dúvida, é muito importante. Porém, é preciso que o corretor não chame para si a responsabilidade de dar segurança jurídica à operação – até porque seria demandar do mesmo uma expertise que não é obrigado a possuir – recomendando aos envolvidos que estejam assessorados por advogados especialistas em direito imobiliário e que, ele próprio, também esteja.

 

4) Após o acordo entre o comprador e vendedor, quais os passos para a concretização da negociação?

 

Difícil responder tal indagação de forma precisa dadas as inúmeras peculiaridades que envolvem as negociações imobiliárias, mas, em regra, inicia-se com a pactuação de um instrumento contratual preliminar onde se acusa o recebimento das arras (sinal), a promessa de compra e venda do imóvel e as demais condições do negócio, prevendo-se todos os passos até a efetiva celebração da escritura definitiva e a entrega das chaves do imóvel.

 

5) A atualização do artigo 723 do Código Civil em 2010 aumentou a responsabilidade do corretor de imóveis no que tange à segurança da negociação imobiliária? O senhor acredita que essa atualização traz uma maior conscientização por parte dos profissionais ?

 

Sem dúvida. O art. 723 praticamente impôs ao corretor a obrigação legal de trabalhar no sentido da segurança da operação, sinalizando para os consumidores que podem ter tal expectativa quando diante de operação intermediada por corretor de imóveis habilitado. A quebra de tal expectativa gerará responsabilidade civil do corretor, nos termos tanto do Código Civil quanto do Código de Defesa do Consumidor.

A conscientização por parte dos profissionais ainda me parece pequena, talvez por desconhecerem como se configura a responsabilidade civil dos corretores e como cada vez mais causas envolvendo tais profissionais chegam aos tribunais, nas quais os mesmos são condenados a pagarem indenizações às vezes vultosas.