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Escritura de Compra e Venda: o que constar?

Conheça os principais itens que devem estar presentes no documento

A segurança nas negociações imobiliárias está em pauta. Para transmitir a tranquilidade ao cliente no momento de uma compra e venda de imóvel, é necessário que o corretor de imóveis conheça com profundidade os documentos que fazem parte do processo. Um deles, de fundamental importância, é a Escritura Pública de Compra e Venda, na qual atesta que o antigo dono do imóvel vende a unidade para o comprador.

– A escritura é um documento fundamental numa negociação imobiliária. É ela que instrumentaliza a compra e venda. É um documento lavrado no Cartório de Notas, não sendo necessário ser feita na região onde está localizado o imóvel – destaca o especialista em Direito Imobiliário, Fabio Peixoto.

O Código Civil prevê a obrigatoriedade da escritura pública em negociação de imóveis com o valor trinta vezes maior do que o salário mínimo vigente:

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Na escritura devem constar as informações pessoais dos envolvidos na negociação. Trata-se da qualificação das partes, de forma que os integrantes estejam plenamente identificados no documento.

Para a qualificação dos vendedores e compradores são necessários os seguintes documentos e informações:

– RG e CPF, inclusive dos cônjuges

– Certidão de Nascimento, caso seja solteiro(a)

– Certidão de Casamento

– Certidão de casamento com averbação de separação ou divórcio

– Endereço

– Profissão

* Para uma maior segurança é recomendado que as certidões descritas anteriormente sejam emitidas em até 30 dias. Recomenda-se também em casos de separação ou divórcio que o corretor de imóveis solicite a cópia da sentença do juiz homologando o caso para saber se houve mudança em relação ao proprietário do imóvel.

Na escritura também deverá estar presente a descrição total do imóvel de acordo com o que consta na matrícula da unidade, como o registro, localização, dimensões e confrontações.

Outras certidões referentes à unidade e ao proprietário são necessárias para garantir segurança à negociação imobiliária (a listagem completa pode ser conferida na matéria “Certidões Cartorárias” publicada nesta edição da Revista Stand).

Outros itens para a elaboração da escritura são o pagamento do imóvel, devendo constar o preço certo ajustado e que o pagamento foi realizado pelo comprador e a apresentação das vias e comprovantes do pagamento do ITBI.

Evicção de Direito

O corretor de imóveis, que tem o papel de informar e transmitir segurança ao cliente, deve orientar ao escrevente no momento da lavratura da escritura de compra e venda sobre a inclusão da questão da evicção, quando a mesma não constar no documento.

Na área imobiliária, a evicção acontece quando há perda do imóvel em face de terceiro, possuidor de direito anterior, através de decisão judicial. Exemplificando: Marcelo vende um imóvel para Cesar. Supondo que Joana apareça na história, afirma ser a proprietária da unidade negociada e solicita seus direitos e a posse da propriedade. Caso Joana prove que realmente é dona, Cesar, que comprou o imóvel, sofrerá a evicção e perderá a unidade.

O artigo 447 do Código Civil prevê que o vendedor deve garantir a legitimidade do direito do imóvel que será alienado e responder em caso de evicção. Na situação acima, Marcelo deverá ser responsabilizado pelos prejuízos causados a Cesar, como descreve o artigo 450 do CC:

“Art. 450. Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da restituição integral do preço ou das quantias que pagou:

I – à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir;

II – à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção;

III – às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído.”

Após a lavratura da escritura, deverá ocorrer o registro do documento.

– A escritura indica que houve uma operação de compra e venda, mas o registro, além de dar publicidade, transfere de fato a propriedade ao comprador. O registro deverá ser feito no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel.- finaliza Fabio Peixoto.