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Certidões Cartorárias

Na hora de vender um imóvel o corretor de imóveis deve estar atento às certidões que são indispensáveis ao negócio. Saiba o que muda com a MP 656/2014

Colocar a cabeça no travesseiro e dormir tranquilo. Esse é o desejo de qualquer cliente na hora de comprar ou vender um imóvel. E para que isso seja efetivamente verdade, o corretor de imóveis tem de perseguir a segurança da operação imobiliária a qualquer custo, a fim de transformar o sonho do consumidor em realidade e não em um terrível pesadelo.

Existem diversas maneiras para negociar um imóvel, diferentes formas para anunciá-lo, técnicas de vendas das mais variadas, mas, sem sombra de dúvidas, de acordo com os especialistas do mercado imobiliário, a garantia de uma compra e venda de imóveis tranquila se chama precaução.

Segundo o professor Paulo Roberto Xavier, advogado e corretor de imóveis especialista em prevenção na corretagem, o princípio de um negócio bem feito é a cautela:

– Agir com precaução ou com diligência e prudência nos negócios imobiliários não é uma escolha que o corretor de imóveis pode ou deve fazer, mas sim uma obrigação, como diz claramente o art. 723 do Código Civil. Na nossa ótica, o que mudou foi apenas a dimensão da visibilidade dos deveres do Corretor de Imóveis. Hoje, eles estão na lei mais importante do país depois da Constituição Federal.

Agora a sociedade tem mais clareza quanto ao serviço que o profissional da intermediação imobiliária presta.

– É como se fossem espalhados pelo Brasil inteiro milhares de outdoors dizendo: “atenção sociedade brasileira, os corretores de imóveis não possuem só direito aos honorários, eles possuem deveres” – destaca Paulo Roberto Xavier.

E para que o corretor trabalhe antes de tudo com prevenção, a melhor saída é ter em mãos todas as certidões relativas ao negócio. Porém, em novembro de 2014 entrou em vigor a Medida Provisória nº 656 que trata da concentração de atos na matrícula do imóvel. Ou seja, examinando a certidão da matrícula no Registro de Imóveis, o comprador pode ter a certeza de que existem, ou de que não existem, ações judiciais que possam atingir o imóvel que ele está adquirindo. O que não estiver na matrícula do imóvel, não o atinge.

De acordo com Xavier nem mesmo essa Medida Provisória limitará a busca da segurança jurídica pelo corretor, pois a consciente análise de risco do negócio imobiliário depende de inúmeras consultas e da cuidadosa verificação de documentos e de certidões obrigatórias e facultativas.

Para isso ele precisa conhecer as definições e o objetivo de cada uma das certidões. São documentos que mostram a situação do imóvel e também a do proprietário, para verificar se ele tem nome protestado, processo civil ou trabalhista.

É importante destacar que as certidões variam de cidade para cidade, juntamente com seus locais de retirada. Isso significa que uma certidão para a cidade de Rio das Ostras deve ser retirada em um cartório, e em Saquarema ou no Rio de Janeiro em outro.

Tomando o exemplo que o vendedor é pessoa física residente e domiciliada na cidade do Rio de Janeiro, as certidões indispensáveis para garantir uma segurança jurídica aos negócios imobiliários são:

– Certidão de ônus reais vintenária com situação enfitêutica e data do habite-se

– Certidão de situação fiscal e enfitêutica

– Certidão da taxa de incêndio

– Certidão da receita estadual

– Certidão da receita federal

– Certidão do distribuidor da justiça federal

– Certidão do distribuidor da justiça do trabalho (de feitos ajuizados trabalhistas)

– CNDT – Certidão negativa de débito trabalhista

– Certidão da 1ª. circunscrição do RCPN da capital (interdições e tutelas)

– Certidão do 2º. ofício de registro de interdições e tutelas

– Certidões do 1º., 2º., 3º. e 4º. ofícios do registro de distribuições

– 9º. ofício do registro de distribuição passada sobre o nome do vendedor e sobre o imóvel

Para Xavier “é necessário, ainda, a prova da inexistência de débito condominial obtida junto à administradora do condomínio ou, no caso da ilusória autogestão, junto ao síndico, apesar de tal documento não ser uma certidão, mas sim uma declaração”.

Para o corretor de imóveis que não conhece essas certidões, uma dica interessante é, no próximo negócio realizado, ou junto a um conhecido, parceiro ou escrevente de cartório, obter as fotocópias das certidões mencionadas anteriormente ou das certidões específicas da comarca de sua atuação, para poder estudá-las sempre que possível, pois no corpo destas se encontram detalhadamente todas as informações.

O professor Fábio Peixoto, também especialista no tema, aborda porque o profissional da intermediação imobiliária deve ter total atenção ao assunto:

– Nenhuma transação é 100% segura, mesmo que o corretor e o escrevente sejam 100% honestos e competentes. Infelizmente, ainda não inventaram antídoto totalmente eficaz contra os estelionatários de plantão e nem contra as deficiências do sistema cartorário e registral brasileiro.

Segundo Peixoto, o estudo e análise dessa documentação deve ser o foco de todo corretor:

– Estudar o conteúdo das certidões e suas implicações é fundamental para o sucesso dos negócios. Existem livros e cursos no mercado voltados para o assunto. O próprio Creci-RJ tem também dado ênfase ao tema nas palestras gratuitas que todos os corretores deveriam assistir.

Saiba mais sobre a Medida Provisória 656/2014

O Governo publicou a Medida Provisória nº 656/2014, que institui a concentração dos atos na matrícula do imóvel, entre outras disposições, objetivando maior segurança aos negócios imobiliários. Em seu artigo 10, a MP dispõe que todos os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis terão sua eficácia garantida porque os atos jurídicos precedentes que não estiverem averbados na matrícula no Registro de Imóveis não poderão ser opostos ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, inclusive para fins de evicção.

O disposto na Medida Provisória não se aplica a imóveis que façam parte do patrimônio da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Municípios e de suas fundações e autarquias.

A medida também dispensou o tabelião de transcrever o documento comprobatório de pagamento do ITBI, certidões fiscais e certidões de propriedade e ônus reais, bastando consignar na escritura que os documentos foram apresentados.

A MP entrou em vigor no dia 7 de novembro de 2014 para ações futuras. Dada a mudança estrutural proposta e a necessidade de análise das ações em curso, concede um prazo de dois anos para que os atos pretéritos sejam registrados na matrícula do imóvel, sob pena desses atos não mais constituírem elementos que possam tornar ineficaz a operação de compra e venda.