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Análise de Documentos: Situação Pessoal do Vendedor pode apontar riscos à negociação imobiliária

Em continuidade à seção especial “Análise de Documentos”, nesta edição da Revista Stand o foco será o vendedor do imóvel, sendo este pessoa física. Verificar a situação pessoal daquele que se predispõe a vender a unidade é fundamental para a segurança da negociação imobiliária.

– É dessa forma que se avaliará a segurança ou o risco de um negócio jurídico de venda e compra de imóvel, sendo imprescindível investigar se esse vendedor está legitimado a vender a unidade, ou seja, se aquele que se apresenta como vendedor é realmente o titular do direito de propriedade. As investigações sobre o vendedor são no sentido de se certificar se há qualquer óbice jurídico para a concretização do negócio imobiliário. Recomenda-se que a documentação seja sempre providenciada. É de suma importância para a segurança do comprador e porque não dizê-lo do próprio corretor de imóveis – comenta a advogada Iracema Reis.

Em detalhes, o especialista em Documentação Imobiliária, Paulo Roberto Xavier descreve as certidões imprescindíveis para garantir a segurança jurídica numa negociação imobiliária, partindo-se da hipótese de que o vendedor é pessoa física residente e domiciliada na cidade do Rio de Janeiro, não é contribuinte obrigatório da previdência social, na qualidade de empregador, que o imóvel seja urbano e também se localize na cidade do Rio de Janeiro:

– Certidão de Ônus Reais Vintenária com situação enfitêutica e data do habite-se;

– Certidão de Situação Fiscal e Enfitêutica;

– Certidão da Taxa de Incêndio;

– Certidão da Receita Estadual;

– Certidão da Receita Federal;

– Certidão do Distribuidor da Justiça Federal;

– Certidão do Distribuidor da Justiça do Trabalho (de feitos ajuizados trabalhistas);

– CNDT – Certidão Negativa de Débito Trabalhista;

– Certidão da 1ª Circunscrição do RCPN da capital (interdições e tutelas);

– Certidão do 2º Ofício de Registro de Interdições e Tutelas;

– Certidões do 1º., 2º., 3º. e 4º. Ofícios do Registro de Distribuições;

– 9º. Ofício do registro de distribuição passada sobre o nome do vendedor e sobre o imóvel.

Ainda de acordo com Paulo Roberto Xavier, além das certidões citadas acima “é necessário, também, a prova da inexistência de débito condominial obtida junto à administradora do condomínio ou ao síndico, apesar de tal documento não ser uma certidão, mas sim uma declaração. Há também a consulta ao banco de dados disponibilizada pela Corregedoria da Justiça do Estado do Rio de Janeiro, por meio de link próprio, aos Cartórios de Notas, para obtenção da certidão do utilíssimo BIB – Banco de Indisponibilidade de Bens, atualmente em número de duas certidões, uma com a pesquisa limitada ao Estado do Rio de Janeiro e a outra com a pesquisa nacional, as quais revelarão se o imóvel que se pretende alienar foi declarado indisponível pelos representantes do poder judiciário, informação essa que a certidão de ônus reais não mostrará, caso o respectivo mandado judicial não tiver sido apresentado junto ao Registro de Imóveis competente”.

Situações específicas relacionadas ao vendedor do imóvel

– Proprietário é casado

Uma pessoa casada só poderá negociar um imóvel com expressa concordância do cônjuge, com exceção se o matrimônio for pelo regime de separação absoluta.

A autorização do cônjuge ou outorga uxória para alienação de imóvel é um mecanismo de garantia da segurança e patrimônio familiar. A desobservância deste aspecto pode acarretar na anulação da transação. Mesmo no caso de imóvel particular, ou seja, a unidade pertença a um dos cônjuges, existe a necessidade de autorização do outro cônjuge.

Portanto os casados pelo regime da comunhão parcial ou universal de bens e aqueles sob o regime da participação final nos aquestos alienam em conjunto seus imóveis particulares, apesar deste último possibilitar a dispensa da outorga uxória no pacto antenupcial.

– O vendedor não é o proprietário do imóvel

Muitas vezes o vendedor nem é o proprietário do imóvel, o que pode proporcionar riscos caso a negociação seja concretizada. Nestes casos, é provável que o imóvel seja reivindicado por terceiro que, através de uma ação reivindicatória, comprova a condição de proprietário e solicita judicialmente a propriedade do bem, o que poderá resultar na perda da unidade, por parte do comprador, satisfazendo o direito de propriedade daquele que é o verdadeiro proprietário do imóvel.

Quando ocorre uma ação reivindicatória de um imóvel, trata-se de um bem litigioso. A compra de um imóvel com esse perfil é válida, mas perigosa, já que o comprador corre o risco de perder o bem, caso o reivindicante seja considerado o verdadeiro proprietário da unidade.

– É fundamental que a primeira iniciativa do corretor de imóveis no primeiro contato com o vendedor do imóvel seja identificar-se a este último com o CARP (Cartão Anual de Regularidade Profissional), com o objetivo de dar o exemplo e preparar o terreno, para em seguida, solicitar que o cliente também apresente a sua identidade e o seu CPF. Assim, o profissional terá maior chance de confirmar se quem se acha à sua frente é realmente o proprietário do imóvel que consta da escritura e da certidão de ônus reais atualizada– aborda Paulo Roberto Xavier.

– Possibilidade de penhora do imóvel

Outra situação que pode ocorrer é a de que os bens do vendedor do imóvel possam responder em casos de não pagamentos de dívidas, podendo ser penhorados ou leiloados.

É comum casos em que, após contrair grandes dívidas, o devedor venda seus bens ou os coloque em nome de terceiros, para que os credores não tenham como satisfazer seus créditos, já que não haveria bens a serem penhorados.

Assim, ainda que de boa fé, o comprador poderá perder a propriedade do imóvel para o credor do vendedor da unidade, como explica Iracema Reis:

– Tais circunstâncias são mais comuns do que se possa imaginar, por isso a análise de certidões são tão importantes. São inúmeros os casos de penhora, após concluída a venda regular do imóvel, colidindo com Direito de Terceiro de boa fé. E é justamente essa boa fé e a demonstração da diligência necessária que será averiguada para que se crie óbice à constrição judicial.

 – O proprietário do imóvel não tem mais de 18 anos

Não será considerada eficaz a venda de um imóvel realizada pelo proprietário da unidade, quando este for uma pessoa menor de 18 anos. De acordo com o Código Civil, nesses casos, a alienação da unidade deverá ser feita pelos pais, na condição de representantes, ou de assistentes, se o proprietário tiver mais de 16 anos. De qualquer forma, ainda assim, é necessária uma autorização judicial, na forma de alvará, caso se comprove que a negociação é imprescindível para o menor ou trará vantagem para ele. A aquisição não será válida caso não conste a autorização judicial.

O corretor de imóveis na condição de representante do seu cliente comprador, deverá analisar o processo de concessão do alvará, verificando se ficou comprovado, não dando margem para dúvidas, que a venda era necessária ou acarretaria vantagens ao menor. Esta medida é prudente para evitar que no futuro o menor solicite judicialmente a anulação da venda.

– Possibilidade de fraude contra herdeiros

Se constatado que o proprietário atual ou algum anterior adquiriu o imóvel por herança ou doação será preciso analisar se outro herdeiro tenha sido preterido sem nenhuma motivação legal para isso. Caso tenha havido, a aquisição da unidade não será válida, já que de acordo com o artigo 496 do Código Civil, é anulável a venda de imóveis de ascendentes, como pais e avós, para descendentes, como filhos e netos, sem a expressa autorização dos demais descendentes herdeiros e do cônjuge. A intenção do legislador foi de proteger os demais herdeiros, evitando-se vendas com valores abaixo do mercado, favorecendo um descendente em detrimento dos demais.

– Proprietário é empresário individual ou integrante de sociedade

Deve-se ter atenção quando o proprietário do imóvel for empresário individual ou integrante de sociedade, como sócio, diretor ou gerente, por exemplo. Isso porque se tratando de empresário individual todo o seu patrimônio particular responde pelas obrigações da empresa.

Caso integre uma sociedade, a responsabilidade dos sócios irá variar de acordo com cada tipo de empresa. Quando respondem ilimitadamente pelas obrigações da sociedade, em casos de dívidas, primeiramente são executados os bens da sociedade e somente em casos destes não serem suficientes para quitar os débitos é que será utilizado o patrimônio dos sócios. Já na sociedade com responsabilização limitada, a mais adotada entre as empresas, a responsabilidade de cada sócio é restrita ao valor de suas quotas, mas todos respondem de maneira solidária pela integralização do capital social, conforme definido no artigo 1.052 do Código Civil. Caso seja integralizado totalmente o capital social da empresa, o sócio não terá responsabilidade perante a terceiros, respondendo apenas pelo valor de suas cotas, as quais já foram integralizadas, quitadas à sociedade. Porém esta regra pode ter exceções levando a desconsideração da personalidade jurídica dessa sociedade ou à responsabilização ilimitada, o que acarretará em consequências no patrimônio pessoal dos sócios.

Existem inúmeras possibilidades em que sócios poderão ficar em situação de insolvência, devido a dívidas de uma sociedade. Dessa forma é necessário verificar a situação do sócio na empresa e recomendado também analisar a situação contábil da sociedade para proporcionar segurança ao cliente.

 

Na próxima edição da Revista Stand, a seção “Análise de Documentos” abordará o vendedor do imóvel como pessoa jurídica, situação que requer alguns cuidados adicionais por parte do corretor de imóveis para que a negociação imobiliária transcorra de maneira segura para as partes envolvidas.