Os cuidados essenciais com esse perfil de aquisição
Nesta terceira edição da seção “Análise de Documentos” o foco será a compra de imóvel que pertence a uma pessoa jurídica. Esta situação especial requer alguns cuidados adicionais por parte do corretor de imóveis para que se evite problemas ao cliente na aquisição.
Deverão ser tiradas todas as certidões referentes ao imóvel (já citadas nas outras edições da “Revista Stand”) e solicitados documentos da empresa para que sejam verificados alguns aspectos relevantes:
Cópia autenticada do contrato social ou estatuto social na Junta Comercial
A primeira medida é analisar o contrato social ou estatuto da empresa vendedora, especialmente no que se refere aos requisitos para a venda dos bens imóveis, já que é preciso verificar se a pessoa que está oferecendo a unidade pode efetivamente realizar a alienação.
O contrato social mostra se o sócio-administrativo pode assinar o contrato de venda do imóvel em nome da empresa ou se é preciso ter a assinatura dos demais sócios. Além disso, também informa se a venda pode ocorrer através de procuração.
Nos estatutos ou contrato social devem constar em que situações a empresa pode vender imóveis e as exigências legais para que a alienação seja válida. É preciso observar com profundidade numa venda por procuração se todas as obrigatoriedades foram atendidas. Se constar, por exemplo, que é necessário autorização dos demais sócios, a procuração só será eficaz se tiver as devidas assinaturas.
– Outra iniciativa importante é verificar junto ao Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica, na Receita Federal a situação cadastral da pessoa jurídica como ativa. Tal medida pode ser feita através do site www.receita.fazenda.gov.br. – comenta o notário e registrador, Rodrigo Ganhadeiro.
Documentação registrada na Junta Comercial de alterações contratuais ou estatutárias / Carta com data da última alteração do contrato ou estatuto
Num trabalho de pesquisa, um cuidado especial deve ser tomado quanto à vigência do contrato social ou estatuto, pois pode-se analisar um documento que já sofreu modificações importantes e que interferem no contexto de uma alienação de imóvel.
Desta forma, é necessário verificar esta situação na Junta Comercial, se a empresa for uma sociedade comercial ou no Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas, na hipótese de uma sociedade civil ou associação.
Certidões Negativas
Para que a compra de um imóvel de uma pessoa jurídica seja válida, é imprescindível que a empresa esteja regular com suas obrigações perante o INSS. A apresentação desta certidão não se trata apenas de uma precaução, mas sim um requisito obrigatório, como previsto nos artigos 47 e 48 da Lei 8.212 de 1991:
Art. 47. É exigida Certidão Negativa de Débito-CND, fornecida pelo órgão competente, nos seguintes casos:
I – da empresa
(…)
(…)
Art. 48. A prática de ato com inobservância do disposto no artigo anterior, ou o seu registro, acarretará a responsabilidade solidária dos contratantes e do oficial que lavrar ou registrar o instrumento, sendo o ato nulo para todos os efeitos.
Portanto os dispositivos legais, além de anularem a venda caso a CND referente ao INSS não seja apresentada, impõem ao comprador, ao tabelião e ao registrador a incumbência de quitar o débito do vendedor, no caso a empresa.
Rodrigo Ganhadeiro lista outras certidões que deverão ser tiradas para que o cliente possa ter segurança e tranquilidade numa negociação imobiliária quando o imóvel pertencer a uma pessoa jurídica:
– Certidão Negativa de Protestos de Letras e Títulos, no Rio de Janeiro (capital) a do Distribuidor correspondente (7º Ofício de Distribuição);
– Certidão de Interdição Comercial passada pelo RCPN do 1º Distrito do Município, ou da 1ª Circunscrição;
– Certidão do Distribuidor da Comarca da sede da pessoa jurídica e do local de situação do imóvel;
– Certidão Negativa de Débitos relativos aos Tributos Federais e à Dívida Ativa da União, passada pela Receita Federal do Brasil via internet (www.receita.fazenda.gov.br), sendo que está certidão abrange inclusive as contribuições sociais;
– Certidão Distribuidor da Justiça Federal, Seção Judiciária do Rio de Janeiro, emitida via internet (www.jfrj.jus.br);
– Certidão Negativa de Débito Trabalhista, emitida pelo Tribunal Superior do Trabalho, via internet (www.tst.gov.br);
– Certidão de Regularidade Fiscal – Certidão Negativa de Débito, passada pela Secretaria de Estado de Fazenda do Estado do Rio de Janeiro, que em alguns casos pode ser obtida via internet (www.fazenda.rj.gov.br);
– Certidão Negativa de Débito inscrito em Dívida Ativa, passada pela Procuradoria Geral do Estado do Rio de Janeiro, via internet (www.dividaativa.rj.gov.br);
– Certificado de Regularidade do FGTS – CRF, emitido pela Caixa Econômica Federal via internet (www.caixa.gov.br);
Pode acontecer ao verificar as certidões em nome da empresa de não constatar nenhuma ação contra a mesma. Mas uma medida preventiva é analisar na Junta Comercial se houve troca de nome do estabelecimento. Caso conste essa alteração, é importante obter também todas as certidões negativas do nome anterior da empresa, pois podem conter débitos e ações que trarão prejuízos ao comprador.
Além de adquirir toda a documentação sobre o contrato e as certidões negativas da empresa, é importante buscar todos os documentos referentes aos sócios e, se houver, das outras empresas pertencentes ao mesmo grupo.
Tal precaução se justifica porque pode acontecer do sócio, em situação de insolvência, comprar imóveis em nome da empresa gerida por ele, e posteriormente resolver vendê-los. Nesta situação, os credores poderão tentar penhorar a unidade, sob alegação que o imóvel, mesmo em nome da empresa, era de propriedade do sócio.
Pode existir também dentro de um mesmo grupo econômico, empresas em excelente condição financeira, e outras que não atravessam um bom momento. Ocorre que em diversas situações empresas de um mesmo grupo respondem pelas obrigações uma das outras.
Desta forma, é preciso verificar a situação econômica do grupo como um todo. Ao perceber que o momento não é bom, mesmo que seja excelente a situação da empresa vendedora do imóvel, a aquisição imobiliária passa a não ser interessante.
Esta análise da situação patrimonial do grupo é fundamental, pois se em algum momento for decretada a falência da empresa ou dos sócios, uma das consequências é a retirada da possibilidade de disponibilização dos bens.
Se um comprador não tiver realizado o registro da escritura de compra e venda do imóvel e o vendedor falir, não terá como ser feita posteriormente de forma válida, já que os bens relacionados à empresa falida são arrecadados para que fiquem atrelados ao pagamento de dívidas junto aos credores. Desta forma, são ineficazes todas ações que possam de alguma maneira proporcionar prejuízos aos credores. Está previsto no inciso VII do artigo 129 da Lei 11.101/2005:
“Art. 129. São ineficazes em relação à massa falida, tenha ou não o contratante conhecimento do estado de crise econômico-financeira do devedor, seja ou não intenção deste fraudar credores:
(…)
VII – os registros de direitos reais e de transferência de propriedade entre vivos, por título oneroso ou gratuito, ou a averbação relativa a imóveis realizados após a decretação da falência, salvo se tiver havido prenotação anterior”.
É importante atenção ao trecho “salvo se tiver havido prenotação anterior”. Isto representa que se o registro tenha sido feito antes do decreto da falência, a venda será considerada legal.
Os mesmos cuidados devem ser tomados quando a situação se inverter e o comprador for uma pessoa jurídica, com atenção especial ao contrato social ou estatuto e à procuração. Em relação a esta última é prudente a confirmação da procedência e validade junto ao Tabelionato de Notas ou através da consulta pública ao selo de fiscalização, onde houver, exigindo-se sempre sua atualização”.
Na próxima edição da Revista Stand, a seção “Analise de Documentos” abordará um momento chave numa aquisição imobiliária que é o registro da unidade, ação obrigatória que proporciona mais segurança e tranquilidade ao comprador.