Entenda como funciona esse processo que pode levar até mesmo à anulação do registro

No Brasil, de acordo com o que prevê a legislação civil, em regras gerais tem a presunção relativa de veracidade, ou seja, até que se prove o contrário, o que consta registrado é verdade. Em outros países, como a Alemanha, a presunção é absoluta, ou seja, o registro configura a verdade incontestável, não sendo possível admitir uma prova em sentido contrário. Desta forma, levando se em conta o critério da presunção relativa do registro adotado aqui, permite-se que, confirmada a prova em sentido contrário, o registro imobiliário possa ser alterado ou até mesmo anulado.

A retificação do registro imobiliário se configura como medida eficaz quando uma matricula não reflete a realidade do imóvel, seja porque houve alterações ou qualquer outro erro registral.

A Lei de Registros Públicos (6.015/73) regulamenta, através do artigo 212, o direito de retificação do registro público àquele que for prejudicado.

“Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)”,

Mas a partir da publicação da Lei 10.931/2004, o processo de retificação ficou menos burocrático. Se antes a atribuição pelas alterações no registro de imóveis era restrita ao poder judiciário, com a entrada em vigor da legislação ampliou-se a possibilidade para que os registradores de imóveis também pudessem concluir as retificações, sem a necessidade de interferência da Justiça.

Representou uma simplificação da vida cotidiana, já que questões sem conflitos aparentes passaram a ser resolvidas extrajudicialmente.

Portanto, atualmente, correções do registro de imóveis podem ser realizadas de duas maneiras: pelo âmbito judicial ou pelo administrativo.

No primeiro caso, é feita por determinação de um juiz, através de processo propriamente dito, e podem, de acordo com o conflito de interesses, serem contenciosas ou não contenciosas. 

Já as retificações administrativas, também chamadas de extrajudiciais, podem ser realizadas com a presença de um único interessado ou depender da intervenção de terceiros. Podem ser ainda de ofício, diretamente pelo registrador, quando há, de maneira comprovada, um erro evidente.

É o que consta no artigo 213 da Lei 6.015/73, com as modificações introduzidas pela Lei 10.931/2004 e pela Medida Provisória 759/2016.

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação: (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

I – de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de: (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004)

10. a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título; (Incluída pela Lei nº 10.931, de 2004)
11. b) indicação ou atualização de confrontação; (Incluída pela Lei nº 10.931, de 2004)
12. c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial; (Incluída pela Lei nº 10.931, de 2004).
13. d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais ou de área, instruída com planta e memorial descritivo que demonstre o formato da área, assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no Conselho competente, dispensada a anuência de confrontantes; (Redação dada pela Medida Provisória nº 759, de 2016).
14. e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro, instruído com planta e memorial descritivo demonstrando o formato da área, assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho, dispensada a anuência de confrontantes; (Redação dada pela Medida Provisória nº 759, de 2016).
15. f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação; (Incluída pela Lei nº 10.931, de 2004).
16. g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas; (Incluída pela Lei nº 10.931, de 2004).

II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004).

 É importante destacar que a legislação prevê para o interessado a possibilidade, em qualquer situação, da retificação judicial, mesmo sendo admitida a via administrativa. É uma forma também de resguardar direitos de terceiros que possam se sentir prejudicados.

Muitas vezes, quando se opta pela via judicial, mesmo não sendo obrigatória, se justifica pela segurança jurídica aplicada ao registro retificado. Uma alteração por via extrajudicial, porém, pode ser examinada novamente, através de processo judicial.

Possibilidade de confrontação

Nesse caso, consideram-se confrontantes de divisas que forem alcançadas pela alteração de medidas perimetrais.

Se não constar na planta a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente para se manifestar em quinze dias. Caso o confrontante não seja encontrado, tal fato será certificado pelo oficial encarregado, promovendo-se a notificação do confinante via edital, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação.

Caso não haja impugnação, ficará caracterizado como concordância do confrontante. Mas caso haja impugnação fundamentada, o oficial fará a intimação do requerente e o profissional legalmente inscrito no Crea que assinou a planta para que se manifestem sobre a impugnação.

Não havendo um acordo amigável entre as partes, o oficial remeterá o processo ao juiz competente para decisão sobre o caso.

Uma vez provada a condição, a anulação do registro independe de ação direta. A nulidade, porém, será decretada após serem ouvidos todos os atingidos. Destaca-se ainda que a nulidade não será devida se atingir terceiro de boa fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel.

Recomenda-se a leitura completa dos artigos 212 a 216 da Lei 6.015/73 para conhecimento do processo de retificação do registro imobiliário.