Importante estratégia para a ocupação ordenada do solo
Quando se fala em políticas de ocupação urbana, questões como “Por que planejar antes de construir?”, “É importante conhecer bem o local antes de iniciar uma obra?” e “Um planejamento adequado evita futuros problemas?” são bastante pertinentes, ainda mais nos tempos em que a ocupação sustentável é protagonista dos debates sobre o futuro das cidades. O planejamento urbano é o estudo que encontra soluções, reestrutura, modifica e organiza a cidade, apontando onde deve haver crescimento e quais as necessidades de melhorias. Municípios que cresceram de forma desordenada, sem planejamento de ocupação, arcam hoje com problemas como trânsito congestionado, transportes superlotados e construções em áreas de risco. Um planejamento urbano adequado, com um rigor maior no controle das construções, pode ser essencial também para reduzir o número de vítimas, já que a ocupação desordenada do solo é um dos principais fatores para que tragédias como deslizamentos e enchentes aconteçam. Discussões sobre políticas de ocupação e planejamento urbano foram fortalecidas na década de 80 e são necessárias até os dias atuais com os municípios em constantes transformações e evolução.
Inclusão da Política Urbana na Constituição Federal
Num contexto histórico de retomada da democracia no país, em meados da década de 80, aconteceu no Brasil o Movimento Nacional pela Reforma Urbana. A campanha, de iniciativa popular, foi elemento fundamental para inclusão do Capítulo de Política Urbana, através dos artigos 182 e 183, na Constituição Federal de 1988. Um dos principaistópicos é a definição do Município como responsável por definir políticas urbanas adequadas para alcançar diretrizes de ocupação estabelecidas.
“Art. 182. A política de desenvolvimento urbano,
executada pelo poder público municipal, conforme
diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar
o pleno desenvolvimento das funções sociais
da cidade e garantir o bem-estar de seus habitantes.”
(…)
“Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana
de até duzentos e cinquenta metros quadrados,
por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição,
utilizando-a para sua moradia ou de sua família,
adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário
de outro imóvel urbano ou rural.”
(…)
Em 2001, o Congresso Federal aprovou o Estatuto da Cidade para regulamentar o Capítulo de Política Urbana na Constituição. À época, a legislação situou inovações em três esferas: a normatização das formas de ocupação do solo, a ideia de participação da população em processos decisórios sobre o futuro da cidade e a ampliação das possibilidades de regularização das posses urbanas. O Estatuto estabeleceu o Plano Diretor como instrumento da política de desenvolvimento e expansão urbana. A medida é obrigatória para cidades com:
* mais de vinte mil habitantes
* integrantes de regiões metropolitanas e aglomerações urbanas onde o Poder Público municipal pretenda utilizar os instrumentos previstos no § 4º do art. 182 da Constituição Federal;
* integrantes de áreas de especial interesse turístico
* inseridas na área de influência de empreendimentos ou atividades com signifi cativo impacto ambiental de âmbito regional ou nacional
* incluídas no cadastro nacional de Municípios com áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande impacto, inundações bruscas ou processos geológicos ou hidrológicos correlatos.
O Plano Diretor norteia a ocupação da cidade, devendo identificar e analisar as características físicas, as atividades recorrentes, os problemas e as potencialidades. É um conjunto de regras que determinam o futuro dos municípios. Através do Plano Diretor, as cidades têm a obrigação de estabelecer a função social da propriedade, que não é cumprida quando: não é edificada (terrenos baldios, onde não há construções), é subutilizada(existem construções, mas em proporção reduzida se comparada ao tamanho do terreno) e não é utilizada (há edificações proporcionais ao terreno, mas não são usadas). Para obrigar o titular do imóvel a dar função social a propriedade, estão previstas no Estatuto da Cidade ações sucessivas e graduais, iniciando pelo parcelamento, edificação ou utilização compulsórios. Caso a ação não seja efetiva, a próxima fase é caracterizada pelo aumento progressivo do IPTU, seguida da desapropriação da propriedade com pagamentos com títulos da dívida pública.
O Plano Diretor e a lei municipal referente ao mesmo devem ser revistos a cada dez anos. Podem participar da elaboração do Plano:
Setores do Governo
* Poder Municipal
* Poder Estadual (quando envolve setores e questões
que ultrapassam os limites do município)
* Poder Federal (quando lhe dizem respeito, por
exemplo áreas da marinha e aeroportos)
Setores populares
* Associações, sindicatos, Conselhos comunitários
Setores empresariais
* Incorporadores imobiliários, Construtores
Setores técnicos
* Universidades, Conselhos Regionais
Para o corretor de imóveis que deseja atingir a excelência no mercado de trabalho, é importante conhecer bem o planejamento urbano e o plano diretor de seus municípios de atuação: “Trata-se de um diferencial na hora de orientar sobre as melhores regiões da cidade para se investir e mostrar as regras locais, oferecendo um serviço de maior segurança aos clientes” destaca a professora especialista em planejamento urbano, Angela Marques. Os planos diretores dos municípios estão disponíveis nos sites das Prefeituras.
Plano Diretor cidade do Rio de Janeiro
O Plano Diretor do município do Rio de Janeiro, aprovado pela Lei Complementar 111/2011, tem como princípios o desenvolvimento sustentável e o cumprimento da função social da cidade e da propriedade. São cinco os instrumentos gerais de regulação urbanística, edilícia e ambiental inclusas no Plano Diretor: a Lei de Uso e Ocupação do Solo, a Lei de Parcelamento do Solo, O Código de Obras e Edifi cações, O Código de Licenciamento e Fiscalização de Obras Públicas e Privadas e O Código Ambiental. Através do planejamento urbano, a cidade é dividida em quatro Macrozonas de Ocupação, indicando locais com maiores possibilidades de crescimento e investimentos:
Ocupação Controlada: adensamento populacional e intensidade construtiva serão limitados, a renovação urbana acontece preferencialmente pela reconstrução ou pela reconversão de edifi cações existentes e o crescimento das atividades de comércio e serviços em localidades onde a infraestrutura seja adequada. Região: Zona Sul.
Ocupação Incentivada: adensamento populacional, demanda construtiva, instalação das atividades econômicas e equipamentos de grande portes serão estimulados.Regiões: Zona Norte, Leopoldina, Centro e Jacarepaguá.
Ocupação Condicionada: adensamento populacional, intensidade construtiva e instalação das atividades econômicas serão restringidos de acordo com a capacidade da infraestrutura e subordinados à proteção ambiental. Regiões: Barra da Tijuca, Recreio, Guaratiba.
Ocupação Assistida: adensamento populacional, incremento das atividades econômicas e a instalação de complexos econômicos deverão ser acompanhados por investimentos públicos em infraestrutura e por medidas de proteção ao meio ambiente e à atividade agrícola. Regiões: Santa Cruz, Campo Grande, Bangu.
Na cidade do Rio de Janeiro, definidas através doPlano Diretor, são áreas em que há restrições à ocupação urbana:
Objetos de Proteção Ambiental: Unidades de conservação da natureza ou áreas de preservação permanente, zonas de conservação ambiental.
Condições físicas adversas à ocupação: Áreas de encostas, sujeitas a deslizamentos e áreas de baixadas sujeitas a alagações.
Transições entre as áreas de proteção ambiental e áreas de ocupação: Estabelecimento de ocupação restritiva, compatíveis com a destinação e vocação histórica da localidade.