O que representa esse instrumento de segurança na aquisição das unidades imobiliárias?

A lei 10.931 de 2004 que institui o patrimônio de afetação entrou em vigor com o objetivo de recuperar o mercado da construção civil e a venda de imóveis na planta, evitando que investidores pudessem ter prejuízo devido a atos inerentes aos empreendedores. Como o patrimônio de afetação atinge diretamente as incorporações, para entrar nesse tema é necessário entender primeiramente o segmento em que está inserido. Basicamente conceituam-se as incorporações quando há uma atividade que promova a construção de edificações ou grupo de edificações, com fins de alienação total ou parcial.

Esclarecido o conceito básico das incorporações chegou a hora de se aprofundar no patrimônio de afetação. Trata-se da separação patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica, com a finalidade de garantir a continuidade e a entrega das unidades que estão em fase de construção aos futuros adquirentes, mesmo em situações de falência ou insolvência do incorporador.

Esta alternativa de minimizar os riscos surgiu em 2001, após a incidência de um grande número de casos em que compradores de imóveis em incorporações foram afetados com a perda do valor investido em empreendimentos, em razão de falência do incorporador ou do grupo econômico em que estava inserido. Portanto era necessária uma possibilidade de autonomia do patrimônio, fazendo com que cada empreendimento tenha uma análise de risco própria, independente de uma avaliação mais criteriosa sobre o incorporador e demais empreendimentos que este realiza. Dessa necessidade surgiu Medida Provisória 2.221/2001, que foi revogada após a publicação da Lei 10.931/2004.

– Para que o empreendimento esteja incluído nesse tipo de regime, o incorporador deve solicitar a averbação da afetação na Matrícula do Imóvel, no Registro de Imóveis, por ocasião do registro da incorporação (memorial), ou quando já existente a Incorporação por documento a ser averbado na mesma – explica a advogada Iracema Reis, que complementa:

– Tanto como um termo quanto uma declaração, o processo é bem simples, basta que ambos contenham a informação de que a incorporação está sob o regime de afetação pelo disposto na lei 4.591/64 conforme artigos 31-A e 31-B. Como trata-se de Regime especial de tributação para que tenha validade é indispensável que essa adesão se dê também na Secretaria da Receita Federal pelo incorporador.

Para o corretor de imóveis que lida diariamente com os aspectos relacionados à segurança das negociações imobiliárias é importante entender que este regime é benéfico para uma transação segura.

– Esse regime dá maior segurança jurídica ao adquirente das unidades imobiliárias, uma vez que a intenção da afetação dos recursos captados no empreendimento é que esses se destinem especificamente somente a esse, garantindo assim sua utilização na incorporação específica para a qual foram captados, em suma é uma garantia de que o dinheiro será utilizado na construção daquelas unidades imobiliárias. A confiança é um dos principais pontos que vem a concluir de forma positiva ou não uma negociação por isso esse regime é de tamanha importância para aqueles que buscam adquirir unidades em construção – destaca Iracema.

Além do claro benefício ao adquirente do imóvel, o próprio incorporador também usufrui do regime através de algumas vantagens como: o aumento da credibilidade do negócio, diferencial importante no processo de decisão do comprador, além de poder optar pelo Regime Especial de Tributação (RET), ficando sujeito ao percentual equivalente a 4 % da receita mensal, que corresponderá ao pagamento mensal dos seguintes tributos (Imposto de Renda da Pessoa Jurídica, da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), PIS/PASEP e Cofins).

Mas a dúvida que muitas vezes atinge principalmente os clientes é sobre como os processos são conduzidos caso a incorporadora venha a falir. Aqui cabe abrir um parênteses para falar sobre a Comissão de Representantes, composta por pelo menos três membros, escolhidos pelos compradores em assembleia geral para representá-los junto ao incorporador em todos os assuntos pertinentes para o desenvolvimento da incorporação, bem como assumir a administração do empreendimento em situações de falência ou insolvência. Existem duas opções práticas quando ocorre a falência, e ambas devem ser decididas em conjunto numa assembleia com todos os condôminos que compraram uma unidade daquela incorporação. No primeiro caso, se os condôminos decidirem continuar com a construção das unidades, será preciso que a Comissão de Representantes fique responsável por conduzir as contratações necessárias para conclusão da obra. Já caso seja decidido em conjunto pela liquidação dos ativos, então deverá ocorrer a alienação do terreno e de edificações existentes por meio de leilão ou qualquer outra forma decidida em conjunto pela assembleia.

Segundo Iracema Reis “o valor recebido no leilão destinar-se à quitação de créditos privilegiados, como são os trabalhistas, previdenciários e fiscais relativos ao patrimônio de afetação, e após isso o reembolsos de adiantamentos realizados comprovadamente pelos contratantes com exceção da incorporadora, e caso haja saldo credor, esse deve ser arrecadado à massa falida.”