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O que é preciso saber para vender imóveis novos?

Baseado nos fatídicos acontecimentos recentes no estado do Rio de Janeiro em que o desabamento de dois prédios residenciais vitimou cerca de 24 pessoas, o Creci-RJ, que prioriza pelo bem estar e segurança da população assim como exige eficácia e transparência do profissional em suas atividades, através da Revista Stand, vem ressaltar e nivelar as condutas adequadas do corretor de imóveis e das sanções que lhe cabem em caso de imprudência por parte do profissional.
Porém, para a execução de suas atividades de forma ética, eficiente e íntegra, o corretor precisa ter em mente uma espécie de cartilha a ser seguida, contendo todo entendimento para o domínio de sua profissão. O especialista precisa seguir normas de cunho profissional, dividida em responsabilidade civil, penal e disciplinar; conhecer a Lei Federal nº 6.530/78 que rege a profissão é um dos pontos chaves; outra incumbência do profissional corretor é solidificar a base de conhecimentos do ofício.
Nesta reportagem o foco serão as questões referentes aos imóveis na planta ou em construção e de como o profissional precisa estar atento. O corretor precisa dispor de alguns cuidados e estar absolutamente informado sobre toda a documentação necessária para que se consuma a venda de maneira apropriada sem ocasionar prejuízo para ambas partes, evitando assim punições em sua vida profissional e pessoal.
Para o pós-graduado em direito imobiliário, notarial e registral, Rafael Sieiro, o corretor deve observar alguns princípios gerais e outros específicos à profissão, por isso, antes de lançar-se na atividade de negociar imóveis oriundos de incorporação imobiliária é imprescindível que ele se prepare, que conheça as regras que se aplicam às incorporações:
– Na incorporação imobiliária o profissional negocia a venda de coisa futura, que ainda não existe, por isso, sua preocupação principal deve ser a observância se toda documentação elencada pela lei se encontra arquivada junto ao cartório de registro de imóveis, bem como pesquisar sobre o incorporador, seu histórico de empreendimentos, sua idoneidade e outros aspectos que possam demonstrar o profissionalismo com que a atividade é desenvolvida pela empresa ou pessoa física responsável pela incorporação.
Cabe aqui destacar um fator de grande importância e que o corretor de imóveis precisa conhecer que é o Registro de Incorporação.
– A Lei nº 4.591/64, que trata das incorporações imobiliárias a partir de seu artigo 28, exige que, para iniciar a venda das unidades, o incorporador deve arquivar junto ao cartório de registro de imóveis competente o chamado memorial de incorporação, o qual é composto de uma série de documentos cujo objetivo é atrelar maior segurança jurídica na negociação, haja vista que propiciará aos adquirentes das unidades o exame aprofundado da titularidade do imóvel, do projeto que fora aprovado pelo órgão público competente, a descrição e especificação das unidades a serem construídas, dentre outros aspectos e caso o oficial do registro de imóveis arquive documentação em contrariedade à lei ou der certidão sem o arquivamento de todos os documentos, responderá civil e criminalmente por isso (art. 32, § 7º, Lei nº 4.591/64) – explica Rafael Sieiro.
A falta deste documento pode proporcionar em complicações tanto para o cliente quanto para o corretor de imóveis. Sem o Registro de Incorporação, o cliente acaba ficando sem a garantia sobre a titularidade do imóvel aonde a incorporação está sendo desenvolvida e ainda não terá acesso aos detalhes do empreendimento, das frações ideais do terreno, dentre outras informações imprescindíveis, como o contrato-padrão, estabelecendo uma situação de insegurança jurídica.
É importante destacar o quanto errado está o corretor de imóveis que negocia um imóvel ou divulga unidades sem o Registro de Incorporação. No artigo 20, inciso V, fica explícito que é vedado ao profissional:
“V – anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis;”

O profissional que anunciar unidades imobiliárias desse perfil sem o Registro de Incorporação poderá sofrer as penalidades previstas na Lei, desde disciplinar até criminal.
– O corretor de imóveis deve observar alguns princípios de direito tais como a boa-fé objetiva (que o obriga a conduzir os negócios que intermedeia de maneira proba e buscando garantir os direitos das partes envolvidas, sem adotar posturas desleais), o dever de informar (o corretor tem a obrigação de esclarecer os contratantes sobre todas as minúcias que atinem ao negócio), além de agir com diligência e prudência, conforme prescreve o Código Civil em seu art. 723 – detalha Rafael Sieiro.
E o que torna o registro de incorporação um documento imprescindível? Na prática ele garante que a construção está de acordo com as diretrizes da legislação e com isso devidamente apto para venda. Sem essa comprovação, a negociação imobiliária é ilegal!
Assim que devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis, a incorporação imobiliária garante ao consumidor que o projeto está aprovado e em conformidade com as exigências legais, além de assegurar que requisitos obrigatórios serão cumpridos pelo incorporador. Entre eles estão:
Prova de posse do terreno:

Demonstra que o incorporador é o proprietário da área em que o empreendimento será construído.

Certidões negativas:

Especifica que o incorporador não possui débitos junto às instâncias federais, estaduais e municipais, bem como de protesto de títulos, ações cíveis e criminais e de ônus reais relacionada ao imóvel, não deixando de constar a regularidade em relação ao INSS e a Receita Federal. Se constar qualquer irregularidade com as certidões negativas, a incorporadora não conseguirá o Habite-se, documento emitido pela Prefeitura Local, que atesta que o imóvel está apto para ser habitado.

Regras do condomínio:

No Registro de Incorporação necessita constar a convenção de Condomínio, que define as principais regras de convivência, como a distribuição das vagas de garagem, de que forma as áreas comuns deverão ser utilizadas e a maneira em que as despesas serão divididas.
Memorial descritivo da obra:

Item fundamental em que ficam determinadas as características de cada unidade, incluindo a descrição de acabamento e material utilizado na construção.

Quadro de áreas da ABNT:

Especificação das áreas privativa e comum, área total e a fração ideal sobre o terreno.

Em relação à documentação, alguns cuidados devem ser tomados pelo profissional. Um deles é solicitar documentos relativos ao vendedor, à obra e ao imóvel, que vão dotar a negociação de maior segurança jurídica, como explica Rafael Sieiro de forma detalhada:
– Em relação ao vendedor, sendo ele pessoa jurídica, além de outros, é prudente solicitar: certidão negativa de débitos com o INSS; cópia autenticada do contrato ou estatuto social; última alteração contratual; certidão negativa de débitos estaduais; certidão negativa da Justiça Federal; certidão negativa da Justiça do Trabalho. No tocante à obra, deve-se verificar se o memorial de incorporação se encontra arquivado junto ao cartório de registro de imóveis competente. Quanto ao imóvel, solicitar a certidão de ônus reais é imprescindível para verificar todo histórico do imóvel.
Patrimônio de afetação

Se lançar numa atuação no segmento de incorporação imobiliária sem se debruçar na Lei 4.591/64, que detalha a atividade, é algo que não pode ser feito pelo corretor de imóveis. E uma questão bastante pertinente para a solidez das incorporações imobiliárias é o patrimônio de afetação, abordado pelo professor Rafael Sieiro:
– Instituído o patrimônio de afetação, o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, se manterão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Desta feita, adotar a garantia do patrimônio de afetação é providência que, a par da inexigibilidade da lei, demonstra de antemão, a preocupação da empresa incorporadora em cumprir com suas obrigações contratuais ante os adquirentes, haja vista que, com a adoção deste tipo de garantia, até mesmo em casos de falência da empresa, os credores das unidades habitacionais não estarão prejudicados.