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O que condomínios podem fazer — e o que não podem — em casos de inadimplência

O que dizer no balancete? Quem determina que o condomínio entre com ação judicial? Dívida condominial prescreve? Depois que o caderno Morar Bem publicou no último domingo uma reportagem sobre um dos maiores problemas de condomínios — a inadimplência nas cotas condominiais — alguns leitores enviaram cartas com outras dúvidas referentes ao tema. Uma delas conta o problema vivido por moradores de uma pequena rua, em Jacarepaguá, onde há 26 casas. Eles criaram, há alguns anos, uma associação de moradores informal (sem qualquer registro legal) e decidiram colocar um portão na entrada da rua. Além disso, passaram a eleger em assembleia um administrador e contrataram prestadores de serviço para abrir e fechar o portão. Para pagar por tudo isso, seria necessária uma contribuição mensal que todos aceitaram pagar. Há alguns meses, contudo, insatisfeitos com a atual administração, alguns moradores deixaram de pagar a contribuição mensal. Resultado? Uma assembleia a que compareceram apenas seis moradores decidiu pelo uso de controles remoto para abrir e fechar os portões. Mas, aos inadimplentes seria dado apenas um aparelho por casa (independentemente do número de moradores da residência) e os porteiros seriam orientados a não mais abrir o portão para esses moradores e para seus familiares, amigos e até prestadores de serviço que precisassem ir até suas casas. — A lei garante o livre acesso pela rua, que é pública, sendo certo que, como se trata de um condomínio informal, não há como proibir a entrada de quem quer que seja à rua, e, principalmente, de alguém a sua propriedade. O que a atual administração está fazendo é uso arbitrário das próprias razões, para dizer o mínimo — avalia o advogado Armando Miceli Filho. — O caminho para a associação obrigar os moradores a quitarem a contribuição é a propositura de uma ação judicial. Já os moradores devem propor uma ação judicial para garantir o acesso à rua e a sua propriedade, bem como o fim das irregularidades que motivaram a saída da associação e interrupção dos pagamentos — completa. Nesse caso, vale ressaltar ainda que o fechamento de rua pública não pode ser feito sem aprovação da prefeitura. E que aqueles que forem impedidos de passar, moradores ou não, podem até chamar a polícia. Confira outras perguntas de leitores e as respostas dadas pelo advogado Hamilton Quirino: Leitor: Se o nome do inadimplente não pode ser exposto no balancete, quais os dados que podem e devem ser, obrigatoriamente, registrados no balancete de tal forma que todos os condôminos tenham informações sobre a inadimplência? Hamilton Quirino: Existem dois balancetes. Um sintético, mandado mensalmente para todos os condôminos, em que pode constar, sem problema algum, o valor total da inadimplência mensal e a acumulada. Além disso, na parte da receita do condomínio, podem ser discriminados os pagantes com a indicação de cada um dos apartamentos que contribuíram no mês. O outro balancete, analítico, fica restrito ao síndico e aos conselheiros, e discrimina o débito individual de cada um dos inadimplentes. L: Quem determina quando o condomínio deve acionar judicialmente o inadimplente? HQ: Pelo Código de Processo Civil, basta um mês de débito para se efetuar a cobrança. Mas o correto é iniciar a cobrança administrativa, dando entrada em ação judicial após esgotadas as tentativas de cobrança amigável. Não há prazo para isso, mas a convenção ou a assembleia geral pode estabelecer, por exemplo, um mínimo de três meses para o ajuizamento da cobrança. L: Quais as consequências, para o condomínio, quando um condômino deixa em aberto algumas cotas antigas e volta a pagar regularmente apenas as cotas atuais? HQ: Para se fazer uma boa gestão financeira, não se deve deixar que o condômino deixe em aberto cotas antigas. Deve haver um comando no sistema para não cobrar o valor do mês em curso para quem tem débitos antigos. Mas se ocorrer, o melhor é efetuar desde logo a ação de cobrança dos referidos débitos pretéritos. L: Há prescrição de dívida condominial ? HQ: Sim, por se tratar de dívida líquida e certa, prescreve em cinco anos a ação de cobrança de cotas condominiais. Fonte: Jornal O Globo - 14/01/2014