Com uma população de quase seis milhões de habitantes, os municípios do entorno do Rio de Janeiro – a chamada Grande Rio – atraem cada vez mais as empresas do setor imobiliário. Enquanto Duque de Caxias e Nova Iguaçu, na Baixada Fluminense, se destacam com empreendimentos econômicos, em Niterói há espaço para o altíssimo padrão. A diversidade da região desponta como uma boa alternativa ao saturado mercado da capital fluminense.
Localizada do outro lado da Baía de Guanabara, Niterói carrega o atrativo de ser o segundo município com maior média de renda domiciliar per capita mensal do Brasil. Além disso, ostenta um Índice de Desenvolvimento Humano Municipal (IDHM) de 0,837, o maior do Estado do Rio de Janeiro. Tudo isso gera demanda para o mercado imobiliário, focado principalmente no médio e alto padrão.
“Niterói é uma cidade naturalmente próspera. Sente a crise, mas sente menos que outras cidades. Como a renda per capita é muito alta, isso segura um pouco”, explica Jorge Rucas, diretor nacional de negócios da João Fortes Engenharia, empresa que começou a investir na cidade em 2011, depois de um longo período de estudo.
De lá para cá, a incorporadora montou um escritório – que no auge do ciclo possuía 30 funcionários e hoje está com 15 – e já lançou um total de 15 empreendimentos na cidade. “A única empresa que criou uma estrutura para montar lá fomos nós. Começamos de maneira muito enxuta e fomos crescendo conforme os empreendimentos foram sendo desenvolvidos”, explica o diretor. Atualmente a empresa possui 192 unidades em estoque na cidade.
Algumas dessas unidades disponíveis estão no Miraggio Charitas, empreendimento de alto padrão lançado pela João Fortes em dezembro de 2014. São apartamentos de três a quatro dormitórios, de frente para o mar, com valores entre R$ 2 milhões e R$ 5 milhões, gerando um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 152 milhões. Com uma estratégia chamada internamente de “panela de pressão”, 60% das unidades foram vendidas no dia do lançamento. “Oferecemos uma condição diferenciada para quem comprasse no dia, o preço era mais barato”, informa Rucas.
De acordo com o Índice FipeZap de preços de imóveis anunciados, Niterói possui um dos preços mais altos do Brasil. Em julho, o valor médio do metro quadrado anunciado foi de R$ 7.431, ficando atrás apenas do Distrito Federal (R$ 8.572), São Paulo (R$ 8.625) e do Rio de Janeiro (R$ 10.241). “Niterói sofre a influência do Rio de Janeiro, então a cidade tende a ter o Rio como referência de preços. Em termos de mercado, é como se fosse um bairro de lá”, analisa Idemir Carvas, sócio-proprietário da Imobiliária Carvas.
No entanto, o preço médio de Niterói vem caindo nos últimos 12 meses. Levantamento feito pelo Secovi-Rio mostra queda de 1,5% de agosto de 2015 (R$ 7.404) a agosto de 2016 (R$ 7.290). “Por ter um ticket mais baixo do que o da capital fluminense, Niterói acabou sendo uma alternativa muito interessante aos preços mais altos do Rio de Janeiro”, explica Leonardo Schneider, vice-presidente do Sindicato da Habitação do Rio de Janeiro (Secovi-Rio). “Você consegue morar na zona nobre em um apartamento de dois quartos compacto por R$ 550 mil. Por esse preço no Leblon, você não consegue comprar unidade de um quarto”, afirma Jorge Rucas.
Em Niterói, a região que absorve o produto de alto padrão é a faixa litorânea da zona Sul que abrange os bairros Charitas, Boa Viagem, São Francisco e, principalmente, Icaraí. Este último, aliás, é o bairro com maior volume de lançamentos e vendas da cidade. Com elevada densidade demográfica (33.000 hab/km²) e escassez de espaços para novos lançamentos, a expectativa é que Icaraí sofra uma redução de lançamentos a médio e longo prazos.
O preço médio de tabela por metro quadrado no bairro é de R$ 10,3 mil, segundo estudo do grupo imobiliário Brasil Brokers, que lançou 55 empreendimentos residenciais entre 2010 e 2016 no local. “Fizemos um evento de vendas no final de semana com a presença de 750 famílias. Foram 88 vendas, a maioria delas em Icaraí”, conta Bruno Serpa Pinto, vice- presidente de operações para o Rio de Janeiro do grupo e também presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Niterói (Ademi-Niterói).
Fonte: Construção e Mercado, out/2016