Antes de se aprofundar nas questões complexas sobre o ITBI, primeiramente é importante explicar o que é esse imposto para só assim entender o porquê do pagamento do tributo. O Imposto de Transferência de Bens Imobiliários (ITBI) é chamado desta forma justamente por ser aplicável nos casos em que há a transferência de bens imóveis entre duas partes vivas, afinal vale lembrar que a transferência por doação ou devido a um falecimento necessita do pagamento de uma taxa diferente, o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis ou Doação). A cobrança é de responsabilidade de cada município onde a transação imobiliária acontece.

Em resumo, não existe negociação de compra e venda caso não seja feito o pagamento devido do ITBI. Mas daí surge a primeira grande dúvida que permeia esse imposto: Como é feito o cálculo para pagamento ? As alíquotas podem sofrer pequenas alterações entre os municípios. É necessário que se tenha uma noção básica do que é o cálculo do ITBI e como ele é feito. Com o pagamento da devida taxa o imóvel passa então a ser legalizado e a transferência pode ser concluída, como também é disponibilizado o acesso aos serviços, como água, luz e saneamento.

A maior dúvida dos corretores segue referente ao cálculo desse imposto, principalmente aqueles que negociam imóveis em diferentes áreas do estado.

– O principal ponto reside justamente neste aspecto do cálculo. Antigamente as pessoas colocavam um valor muito baixo nas transações para pagar pouco ITBI. Hoje em dia isto não funciona mais em quase todos os municípios. Em geral desenvolveram sistema para acompanhamento dos valores de mercado – diz o procurador da AGU, Irapuã Beltrão.

O cálculo do valor a ser pago referente ao ITBI é bem simples em sua teoria, onde é preciso apenas que se multiplique a base de cálculo pela alíquota que o município estipula. A base de cálculo é o valor venal do imóvel, e ao contrário do que muitos pensam, não é o valor constante na guia de IPTU, segundo o Subsecretário de Tributação e Fiscalização da Secretaria de Fazenda do município do Rio de Janeiro, Ricardo de Azevedo Martins:

– A Base de Cálculo do ITBI não é o valor venal do IPTU, mas o valor corrente de mercado do bem ou direito, nos termos do artigo 14 da Lei 1.364/88.

Para conseguir o valor venal de um imóvel é bem simples nos grandes municípios, onde apenas com o número de registro da unidade e acesso à internet é possível conseguir o valor. Em cidades menores é necessário ir até a prefeitura e solicitar uma Certidão de Valor Venal. Já as alíquotas variam entre 2% e 3%, dependendo do município da negociação. Ricardo de Azevedo também explica que o valor venal pode ser questionado:

– O sujeito passivo poderá pedir revisão do valor cobrado junto à Coordenadoria do ITBI até o prazo de vencimento da guia e antes de efetuar o pagamento. Caso a Nota de Lançamento já tenha sido lavrada, o prazo para impugnação do valor será de 30 dias corridos após a ciência desta Nota.

Em todo o estado há dúvidas sobre o ITBI. Segundo a corretora de imóveis e delegada do Creci-RJ em Vassouras, Maria Cláudia Fartes, ainda restam muitos questionamentos a respeito do imposto na região, de como é retirada a guia, se é necessário ir na prefeitura ou no cartório e os profissionais procuram na delegacia do Conselho informações para eliminar as dúvidas:

– Além de algumas questões do processo de emissão da guia também encontramos dificuldade nesse procedimento na prefeitura. O atendimento não é claro quanto ao tempo para emissão, muitas vezes é necessário voltar várias e várias vezes para ver se está pronto.

Na capital, ainda segundo o secretário, as demandas da população no geral são frequentes relacionadas à compra e venda, arrematação, adjudicação compulsória, integralização de capital e reposição decorrente de separação conjugal ou divisão de bens entre herdeiros. E quando perguntado a respeito do destino dos valores arrecadados através dos tributos, afirma:

– A arrecadação pode ser utilizada em diversas áreas da cidade, como saúde, educação e outras despesas correntes, uma vez que a receita oriunda de impostos não tem destinação específica, sanando uma dúvida recorrente relacionada não somente ao ITBI, mas de qualquer imposto que é cobrado ao cidadão.

Em algumas regiões do estado há espécies de acordos das prefeituras locais que fazem com que fique mais fácil lidar com questões referentes ao ITBI, por exemplo na cidade de Petrópolis, como explica o corretor e delegado do Conselho, Jaime da Rocha:

– Aqui na cidade nós temos um acordo com a prefeitura que envolve o financiamento de imóveis. Nesses casos, o cliente precisa pagar a alíquota referente a 2% do valor de entrada, e apenas 0,5% em cima do valor financiado. Isso tem facilitado muito as transações na região.

Em Cabo Frio, um exemplo de parceria entre os corretores de imóveis e Secretaria de Fazenda conseguiu solucionar um entrave que atrapalhava o fechamento das negociações.
-Tínhamos a obrigatoriedade para pedir a Guia do ITBI que fosse o proprietário ou uma procuração deste, tirando a agilidade do processo, pois muitos destes proprietários se encontram em outras cidades ou mesmo em outros países. Com a parceria realizada entre a regional e a Secretaria de Fazenda de Cabo Frio agora o corretor de imóveis apresenta a xerox de sua cédula de identidade e dá entrada na Guia do ITBI. Com isso valorizamos os profissionais e agilizamos todo o processo – comenta, o delegado do Creci-RJ no município, Silvio Bastos.
Em âmbito geral, o comprador paga o valor do tributo, decisão negociada entre as partes, pois para o município o devedor do tributo é o detentor da posse do bem a ser transferido. Essa é uma prática adotada quase em cem por cento das vezes mas caso o cliente não esteja ciente, é importante que o corretor esteja atento no momento de explicar sobre o pagamento, pois um desentendimento gerado por isso pode significar o fim da negociação. Basta uma conversa honesta e direta e tudo pode ser resolvido de maneira transparente, gerando mais conforto para ambas as partes.

Outra implicação que pode ocorrer durante a transação é justamente sobre o valor atribuído ao imóvel pelo município.
-De um lado, pode o comprador se surpreender com um gasto maior do que havia imaginado. Do outro, a sensação do próprio vendedor. Imagine que ele vê a avaliação feita pelo município e percebe que está acima do que vai receber pela venda. Acho que o profissional tem que estar preparado para explicar porque isto pode acontecer – destaca o procurador Irapuã Beltrão.

Ele ainda salienta o fato de que o ITBI pode apenas ser cobrado no momento da transação efetiva do bem, e não em pactos preliminares como: celebração de uma promessa, recebimento de sinal ou compromisso de compra e venda.