Incorporações Imobiliárias

Com o mercado imobiliário em alta e o boom de lançamentos observado no cenário brasileiro, as incorporações imobiliárias entraram em foco nas discussões sobre o desenvolvimento do setor. Por isso, é preciso entender melhor como funcionam os diferentes agentes compreendidos na cadeia dessa atividade. A incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de empreendimentos compostos de unidades autônomas, ou seja, apartamentos, casas ou salas comerciais. É o que diz a lei 4.591/64, que dispõe sobre o assunto. A professora e mestre em Direito Civil, Jacqueline Sarmento, explica que a incorporação imobiliária passa por diversos trâmites, antes que seja realmente realizada: - Nessa complexidade vamos ter vários contratos: aquisição do terreno, contratos preliminares onde serão adquiridas unidades a serem construídas, contrato de prestação de serviços do incorporador e finalmente um contrato de construção. O advogado, e um dos maiores especialistas em incorporação imobiliária no País, Melhim Chalhub, completa: - A incorporação é atividade empresarial cujo objeto é a execução de conjuntos imobiliários e a venda das respectivas unidades durante a construção. Trata-se de venda de “coisa futura”. Distingue-se do contrato de compra e venda comum, regulado pelo Código Civil, porque a venda das unidades enquanto em construção se submete aos requisitos estabelecidos pela Lei 4.591/1964. O incorporador é a pessoa física ou jurídica, que, embora não realize a construção, concretiza a venda ou aceita propostas de compra, responsabilizando-se pela vinculação de frações ideais do terreno à futura edificação. Podem ser incorporador: o titular do terreno (proprietário, promitente comprador ou cessionário), o construtor ou o próprio corretor de imóveis. Deve-se ter em mente que construtora e incorporadora exercem atividades distintas, que implicam em responsabilidades diversas. As construtoras têm como deveres a construção do edifício, além da segurança de todo o processo de obras: “As construtoras são responsáveis pela solidez e segurança da construção. Há necessidade de identificar problemas que possam ser decorrentes da construção, da manutenção ou até mesmo do uso privado nas unidades. Deve executar a obra de acordo com as normas relativas à construção civil da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) e honrar com os prazos estabelecidos nos contratos”, enfatiza Jacqueline. A incorporadora é quem articula o negócio imobiliário, podendo ser também a construtora (acumulando as funções) ou ainda contratar uma terceira pessoa para a execução da obra. “A incorporadora é empresa titular de um empreendimento. Em regra, é a proprietária do terreno no qual será erigido o conjunto imobiliário. É responsável pela coordenação dos fatores necessários para a construção e entrega das unidades aos adquirentes, devidamente regularizada no Registro de Imóveis. Eventualmente, a incorporadora pode acumular a função de construtora, seestiver legalmente habilitada no CREA”, afirma Melhim Chalhub. No caso das incorporadoras, a lei 4.591 em seu artigo 32 apresenta um rol de deveres. Uma das obrigações do incorporador é entregar o prédio de acordo com o projeto de construção e o memorial descritivo. Deve providenciar a elaboração do memorial de incorporação e seu arquivamento no Registro de Imóveis, indicar o número de registro em todas aspublicações, contratos, divulgação, indicar prazo de carência – se houver, restituir as quantias pagas após denúncia da carência, dentre outras obrigações. O atraso na entrega do imóvel adquirido na planta ou em construção é um problema que vem sendo enfrentado por alguns compradores. Caso aconteça esse tipo de adversidade, é preciso estar atento para poder recorrer. “Qualquer contrato tem como base a confiança e a boa-fé objetiva entre as partes. O construtor é o substituto do incorporador na realização da obra. O incorporador assume uma obrigação defazer.”, esclarece a professora Sarmento. Perante os adquirentes e terceiros, a incorporadora é responsável por todos os atos relacionados à execução da obra, à regularização do conjunto imobiliáriono Registro de Imóveis e à entrega das unidades aos adquirentes. “A responsabilidade da incorporadora abrange inclusive as perdas e danos de correntes de defeitos de construção, mesmo que ela, incorporadora,n ão tenha executado a construção. Neste caso, a incorporadora tem direito a ação regressiva contra a construtora”, atesta Melhim Chalhub.  Patrimônio de Afetação – mais segurança para o comprador No contexto das incorporações imobiliárias surge o patrimônio de afetação, que é um regime especial de tributação que nasceu com a Medida Provisória 2.221 e foi regulamentado pela a lei 10.931/94. Nessa tributação, cada projeto constitui um patrimônio separado do restante das operações. Cada empreendimento corresponde a um patri-mônio próprio. Há uma afetação, uma separação do patrimônio da incorporadora. A ideia é assegurar direitos aos adquirentes de unidades autônomas de edifício em construção no caso de falência ou insolvência civil do incorporador. O bem afetado faz parte do patrimônio da incorporação, mas não responde por dívidas que não do próprio empreendimento. Para Melhim Chalhub o patrimônio de afetaçãoé garantia mais eficaz em favor dos adquirentes de imóveis nas incorporações: - Essa garantia é dotada de eficácia especial, porque estabelece um procedimento extrajudicial para que a Comissão de Representantes dos adquirentes assuma a administração do empreendimento e dê continuidade à obra em caso de falência, atraso prolongado eparalisação injustificada da obra. Nestes últimos casos, a Comissão deverá notificar a incorporadora para que recomponha o ritmo da obra, só podendo assumir aadministração se a incorporadora não o fizer. Assim, para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a incorporadora ficará sujeita ao pagamento equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida. A decretação da falência ou insolvência civil do incorporador não produzirá qualquer efeito quanto ao patrimônio afetado. Compete à assembleia geral dos adquirentes deliberar sobre a continuação da obra ou a liquidação do patrimônio de afetação. A importância e o papel do corretor de imóveis na incorporação O corretor de imóveis é o único profissional habilitado a exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária, de acordo com a lei 6.530/78. Ele é peça fundamental na incorporaçãoimobiliária. “Se a incorporação imobiliária fosse uma escolade samba eu diria que o corretor seria a comissão de frente. É o corretor quem apresenta o produto para o consumidor/adquirente. As informações dadas pelo corretor influenciam muito na compra e venda das unidades autônomas e é por isso que acabam fazendo parte do contrato. A oferta vincula, mas as informações dadas pelo corretor também, daí ser muito importante que esse profissional conheça o produto e tenha noção de suas responsabilidades nas negociações”, opina Jacqueline Sarmento. O profissional deve estar sempre atualizado, agregando conhecimento aos seus conceitos para que possa atender bem aos clientes. “O corretor deve se preparar fazer a venda e aqui ele deve ser um profissional que entenda da documentação necessária para aquisição do bem, da parte da construção , dos acabamentos,da legislação e conhecer o local onde se situa o terreno”, completa Sarmento. O corretor deve estar ciente de sua importância, tanto nas intermediações imobiliárias, quanto no papel que será exercido na incorporação. O importante é que o profissional tenha a noção que ele é uma parte essencial nessa engrenagem e que tem responsabilidades no sucesso do empreendimento.