Garantias Locatícias

Segurança na hora de alugar um imóvel   Em 2013, os imóveis disponíveis para locação chegaram a uma valorização de 20% em algumas regiões da cidade no comparativo com o mesmo período do ano passado. Tal constatação comprova que mesmo com as diversas alternativas para a aquisição da casa própria, como o aumento da oferta de crédito e redução das taxas de juros, muitas famílias enxergam na locação uma forma de moradia ideal, seja por necessidade ou por opção. Na locação é preciso atenção especial às garantias locatícias, instrumentos que visam proteger o locador. Elas são imprescindíveis para proporcionar o cumprimento do contrato e garantir a segurança ao locador em caso de inadimplência por parte do locatário - destaca o presidente da Associação Brasileira dos Advogados do Mercado Imobiliário (Abami) e especialista em locação de imóveis, Carlos Samuel de Oliveira Freitas. O corretor de imóveis também tem o papel de consultor ao passar orientações sobre os aspectos da negociação imobiliária. Nesse sentido, é importante auxiliar o cliente na escolha da garantia locatícia que melhor se adéqua à negociação. As particularidades de cada caso e do imóvel indicarão a opção a ser escolhida. A Lei 8.245*/1991, através do artigo 37, estabeleceu as seguintes modalidades de garantias locatícias:   - Seguro-fiança Realizado junto às empresas seguradoras, seu funcionamento ocorre por meio da contratação de uma apólice de seguro. O inquilino é garantido pela seguradora e o locador é o segurado e beneficiário único. Os contratos costumam abranger um período de doze meses. Em situações de inadimplência, o proprietário deve fazer um comunicado direto para a seguradora. Dessa forma, ele receberá o valor pendente em até 30 dias e continuará percebendo os aluguéis, até que haja um acordo entre as partes.   - Fiador Em caso de inadimplência do inquilino, o fiador é a pessoa responsável por arcar com o aluguel. Geralmente estão entre as exigências que o fiador tenha imóvel quitado em seu nome e comprove renda mensal compatível para pagar as despesas, caso necessário.   - Caução Essa modalidade de garantia locatícia pode ser efetuada por depósito em dinheiro ou recair sobre bens móveis ou imóveis. Se a caução for em dinheiro, o valor equivale até três aluguéis, ficando em nome do proprietário do imóvel e do locatário. Outro tipo de caução são os títulos de capitalização. Nesse caso, o locatário deposita um valor previamente acordado com o locador e no término do contrato recebe o valor corrigido monetariamente. O prazo de resgate é de doze meses e tem renovação automática.   - Cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento Com a publicação da Lei 11.196/2005, foi criada a modalidade de garantia chamada cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Consiste na oferta de um fundo de investimento ao locador como garantia. Em caso de descumprimento das obrigações, o proprietário do imóvel deverá notificar extrajudicialmente o inquilino para pagar o valor pendente em 10 dias, sob pena de tomar para si as cotas do fundo de garantia.   Crescimento do seguro-fiança A garantia locatícia mais utilizada ainda é a fiança com 60% do mercado. Em seguida, vem o seguro-fiança com 30% e títulos de capitalização com 5%. Completando o ranking, a caução tradicional (em dinheiro ou em bens imóveis/móveis) e a cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento, com frações mínimas. Para Carlos Samuel existem grandes possibilidades de alternância na ordem de utilização das garantias em curto espaço de tempo: Acredito numa crescente do seguro-fiança, já que atualmente muitos locadores passaram a exigir esta modalidade em razão da facilidade e rapidez em que se cobre o prejuízo. O fiador, ao contrário, aguarda as ações de despejo serem concluídas para ressarcir o proprietário do imóvel.   *A Lei do Inquilinato (8.245/1991) foi atualizada no anos de 2009 e 2012 pelas Leis 12.112 e 12.744, respectivamente. As inclusões e retiradas de artigos e incisos tiveram como objetivo o aperfeiçoamento das regras e procedimentos do texto original.   Recomenda-se a leitura completa da Lei do Inquilinato que está disponível no site www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm.