Condição jurídica pode fazer negócios virarem dor de cabeça no futuro. Corretor de imóveis deve conhecer do assunto para esclarecer possíveis percalços

O bem mais precioso para quem atua na intermediação imobiliária não é o valor recebido pela negociação, tão pouco o sucesso empreendido nos salões das imobiliárias. O que se configura como de maior importância para o corretor de imóveis chama-se: a confiança do cliente. Esse, que é um sentimento difícil de ser conquistado, requer um domínio completo dos assuntos relacionados à compra e venda ou locação, além de inúmeros outros fatores. Qualquer escorregão ou vacilo na negociação pode representar não apenas a perda de uma venda, mas a quebra da segurança e convicção que o cliente tem no corretor de imóveis.

É por isso que a atuação do profissional requer muitos cuidados para a perfeita efetivação de um negócio e, consequentemente, receber o depósito da confiança do seu cliente. O corretor, para isso, deve analisar a fundo a condição jurídica dos imóveis em questão e algumas situações inusitadas, que aparecem vez ou outra, podem complicar e fazer com que o corretor de imóveis tenha dificuldade na finalização da negociação.

Um desses possíveis acontecimentos chama-se doação com cláusula de reversão, que é a condição onde, no caso de uma doação de imóveis, o doador pode pactuar que o bem doado retorne para si caso o donatário faleça antes dele. Dispõe o artigo 547 do Código Civil que “O doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu patrimônio, se sobreviver ao donatário”.

O bem adquirido pelo donatário com tal cláusula estará, portanto, sujeito a condição resolúvel, como explica o advogado e especialista no assunto, Luiz Fernando Marin:

– A cláusula de reversão é uma espécie de condição  resolutiva (isto é, uma cláusula especial que subordina os efeitos do negócio jurídico a um evento futuro e incerto – no caso, a morte do donatário antes do doador) e que ocorre quando os efeitos do negócio jurídico – no caso, a doação – se produzem ou vigoram desde logo, podendo exercer-se os direitos por ele estabelecidos – no caso, todos relacionados à propriedade.

Um exemplo: Seu Antônio fez uma doação de um imóvel de dois quartos na Tijuca ao sobrinho Tiago. Porém, no contrato de doação, Antônio colocou uma cláusula de reversão, averbando também na matrícula do imóvel. Passado alguns anos Tiago resolve se mudar para Copacabana e vender o imóvel da Tijuca recebido em doação. Para isso, ele utiliza o serviço de um corretor, que intermedia a negociação, trazendo clientes para conhecerem a unidade. Dona Helena se encanta pelo imóvel e resolve comprá-lo.

Algum tempo depois, pelos percalços da vida, Tiago falece e Seu Antônio se lembra da cláusula de reversão do imóvel na Tijuca. Nesse caso, Dona Helena perderia o imóvel e o mesmo retornaria a Seu Antônio.

É possível que imóveis doados e tenham essa cláusula de reversão sejam negociados? De acordo com Marin, sim:

– O donatário tem a propriedade resolúvel (submetida a condição resolutiva) do bem. Mas não perde, em virtude de tal peculiaridade, o direito à alienação do imóvel. Portanto, em tese, não há qualquer vedação à alienação do imóvel por parte do donatário contemplado por doação com cláusula de reversão, ressalvada a hipótese de o doador fazer constar no contrato que o donatário não poderá assim proceder.

No exemplo citado, a situação ainda pode piorar. Caso Tiago venda o imóvel para Helena e depois ela realize uma nova alienação, passando a propriedade para Rafael e depois de um tempo, ele também venda o imóvel para Tatiane, e depois de todas essas negociações Tiago venha a falecer e Seu Antônio (o doador) continuar vivo, esse imóvel retornará ao mesmo.

– Exatamente aí residem os riscos para eventual adquirente e, também, para o corretor de imóveis que atue em operação de alienação de imóvel onde conste tal cláusula. Ora, esta propriedade resolúvel do vendedor-donatário terá sido, como bem explicava o saudoso civilista Orlando Gomes, uma “propriedade temporária”. Assim sendo, como se trata de propriedade resolúvel, aplica-se à mesma, também, o art. 1.359 do Código Civil, o qual determina que todos os direitos reais estabelecidos na pendência da condição resolutiva ficam também resolvidos com a ocorrência da condição (repita-se, a morte do donatário antes do doador), inclusive podendo este último, conforme determina o mesmo artigo, reivindicar o imóvel de terceiros – aborda Marin.

E o corretor de imóveis deve ter total cuidado na hora de visualizar essas situações nos documentos e certidões do imóvel. Isso por que, muitas vezes, o proprietário não o avisa dessas circunstâncias, cabendo ao profissional ter essa diligência. Nesse caso, de acordo com Marin, o corretor pode ser responsabilizado:

– Sem dúvida. O parágrafo único do art. 723 do Código Civil estabelece que o corretor deverá prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, além de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência, sob pena de responder por perdas e danos.  Cabe ao corretor alertar o potencial adquirente da existência da cláusula de reversão porque a mesma, se ignorada pelo adquirente, constitui aspecto que pode simplesmente gerar para este último a perda dos valores empregados na aquisição do imóvel caso o vendedor-donatário faleça antes do doador.

Ainda segundo Marin, caso o profissional negocie imóveis nessa circunstância e tenha problemas no futuro, não poderá alegar desconhecimento:

– Importante salientar que a verificação da existência de cláusula de reversão gravando imóvel, em que consiste a mesma e quais suas consequências, são cautelas que não demandam do profissional da corretagem um aprofundado conhecimento técnico do direito imobiliário, o qual poderia eximir o corretor da alegação de negligência, mas apenas o conhecimento da legislação aplicável à compra e venda de imóveis havidos pelo vendedor via doação – em resumo um básico conhecimento do Código Civil e de contratos imobiliários passíveis de serem adquiridos até mesmo nos cursos do Conselho.

Uma dica é: se na realização de um negócio o profissional visualizar tal condição de reversão, é bom conversar com o possível comprador e com o donatário, para estudarem a possibilidade com o doador de retirarem tal cláusula, para que não haja dor de cabeça futuramente.

– Insistindo o interessado no imóvel na compra mesmo cientificado pelo profissional dos riscos da cláusula de reversão, deve o corretor colher declaração expressa do adquirente de que foi devidamente avisado por aquele, isentando-o de responsabilidade, podendo ainda o corretor sugerir uma solução melhor e mais eficaz: entrar em contato com o doador do imóvel para verificar a possibilidade de revogação da cláusula – aconselha Marin.

Onde o corretor pode pesquisar e ficar sabendo de tal cláusula? Uma simples certidão pode resolver a dúvida:

– Para que tenham validade perante terceiros adquirentes, até em virtude do impacto para os direitos aquisitivos destes últimos, é necessário que as cláusulas de reversão constem expressamente averbadas na certidão de ônus reais do imóvel, sendo este o documento onde o corretor deverá pesquisar para ter convicção a respeito da existência da mesma ou de qualquer outro gravame. Na escritura de doação do imóvel também deverá constar a cláusula, pois é o documento levado ao R.G.I. para registro e apto a prever a condição, mas, repita-se, é a certidão de ônus reais que trará convicção ao corretor, pois é o que determina a eficácia da cláusula perante terceiros – finaliza Marin.

Como funciona a reversão

No caso de retorno do bem doado ao patrimônio do doador, em razão da morte do donatário, ele receberá o imóvel, provavelmente em condições diversas daquela de quando fez a doação, e não poderá exigir dos sucessores do donatário restituição em relação a eventuais prejuízos ou desvalorização do bem.

Mas é preciso destacar também que da mesma forma, qualquer vantagem produzida pelo bem durante o tempo em que esteve na titularidade do donatário, pertencem a ele ou aos seus sucessores, não tendo qualquer obrigação de restituição dos mesmos ao doador.

Para o doador reaver o imóvel, em caso de morte do donatário, ele deve fazer um requerimento solicitando a averbação do óbito na matrícula do imóvel e assim acontecerá a reversão da doação, porém deve juntar a esse requerimento a certidão de óbito respectiva