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Certidões Conhecimento Indispensável para a Segurança Jurídica do Negócio

Conforme são abordados temas cada vez mais importantes nas edições da Revista Stand, recorrentemente é necessário detalhar ainda mais alguns dos mais relevantes. As certidões cartorárias, assim como toda a documentação necessária no processo de compra e venda de um imóvel devem estar muito bem esclarecidas para todos os corretores de imóveis que desejam ter sucesso em suas negociações.

Além de manter a memória dos corretores de imóveis bem viva, registra-se a cada dia mais corretores novos ingressando na profissão, e que precisam de todo o material possível para conseguir realizar um bom serviço à sociedade, mesmo sem a experiência dos corretores mais antigos.

Para uma negociação segura, sem surpresas e impedimentos, o corretor precisa pedir de cada parte toda documentação necessária, incluindo aqui os documentos de identificação como CPF e identidade, além da certidão de casamento, para elaborar o contrato e concluir a venda. Não só pelo bem desse negócio, mas também para conquistar o cliente através de uma prestação de serviço eficiente. Um erro cometido, seja por falta de alguma documentação, ou por qualquer outro motivo, pode comprometer mais do que apenas um negócio, mas toda relação “Corretor x Cliente” que é fundamental para estabelecer a confiança entre as partes, sendo um dos principais objetivos que os profissionais da corretagem devem prezar.

Para de fato “mergulhar“ na questão das certidões cartorárias, a Revista Stand convidou o Professor e advogado especialista em Direito Imobiliário, Notarial e Registral, Carlos Alberto Diogo para esmiuçar as mais importantes e que são fundamentais para uma negociação imobiliária segura. Segundo o especialista, “atualmente, os corretores não possuem grandes dificuldades para emitir as certidões na comarca do Rio de Janeiro, pois podem ser solicitadas na internet e, inclusive, algumas de forma gratuita. A maior dificuldade ocorre quando o vendedor tem domicílio em outro município ou estado e não há como solicitar pela internet”.

Com a digitalização de processos, o corretor hoje tem a facilidade do acesso a documentos e atendimento dos cartórios online, e essa possibilidade proporcionou rapidez, ainda mais se for levado em conta o agravante da pandemia, que trouxe dificuldade de locomoção e a necessidade do distanciamento social, incentivando muitas instituições a migrarem seus processos e seu atendimento para o modo online.

- Na internet, os corretores podem solicitar facilmente as certidões do registro de Imóveis de todo o Brasil no site dos Registradores (https://www.registradores.org.br/) e as certidões do estado do Rio de Janeiro no site do E-Cartório – Central de Certidões (https://e-cartoriorj.com.br/). As demais certidões podem ser emitidas gratuitamente na internet (Receita Federal, Justiça Federal, TST). Cabe destacar, entretanto, que desde 2018 a emissão de certidões eletrônicas dos registros de distribuição judicial, pelas Serventias dos Distribuidores, Contadores e Partidores – DCP, pode ser realizada pelo Portal Extrajudicial da Corregedoria Geral da Justiça (http://www4.tjrj.jus.br/Portal-Extrajudicial/) - orienta Carlos Alberto Diogo.

Para de fato iniciar o processo de imersão nas certidões, a Revista Stand traz em detalhes a abordagem técnica dos documentos indispensáveis para garantir uma segurança jurídica aos negócios imobiliários, levando em consideração por exemplo que o vendedor seja pessoa física residente e domiciliada no municipio do Rio de Janeiro:

Certidão de ônus reais

Essa é considerada a certidão mais importante de um imóvel, é como se fosse uma “certidão de nascimento”. Como o próprio nome já sugere, essa certidão tem como objetivo principal fazer uma busca e reunir todo e qualquer ônus (encargos) que esse imóvel possua. Reunindo todas essas informações, é possível garantir maior segurança para a negociação. Além de trazer uma visão clara da situação do imóvel, o documento também traz informações de quem está negociando a unidade, afinal também poderá haver impedimentos como por exemplo se houver alguma dívida que pode levar o imóvel a leilão.

Por esse e outros motivos, a certidão de ônus reais é tão valorizada e tem um papel fundamental nessa fase de reunião de documentos para fechamento de um negócio.

- Com relação às certidões dos imóveis, a mais importante é a certidão de ônus reais, exigida pela Lei nº. 7.433/85, regulamentada pelo Decreto nº. 93.240/86. O Registro de Imóveis competente vai expedir a certidão da matrícula do imóvel (ou das transcrições e inscrições em livros caso ainda não tenha matrícula). Essa certidão identifica se o imóvel é urbano ou rural, prova a propriedade do imóvel e atesta segurança jurídica ao negócio a ser celebrado – esclarece Carlos Alberto Diogo.

A atenção do corretor tem que se voltar para cada detalhe da certidão, observando se existe algum gravame que vá impedir a cessão dos direitos, ou até mesmo a existência de algum co-proprietário ou algum terceiro do qual seja necessário o aceite para essa transmissão. Nessa certidão podem ser encontrados registros de indisponibilidade, inalienabilidade, bem de família voluntário, hipoteca, locação, penhora, arresto ou sequestro, servidão, usufruto, uso ou habitação, cédulas de crédito imobiliário, rural, comercial e industrial, citações em ações judiciais e mais outros possíveis registros que irão atrasar ou até mesmo impedir a negociação.

Certidão de situação fiscal e enfitêutica /

Certidão de cadastro de imóvel rural

Essa certidão apesar de ser bem simples também é de grande serventia, afinal é por meio dela que pode-se averiguar a questão do IPTU do imóvel, se ele tem ou não parcelas vencidas, ou a vencer, e se tem algum valor inscrito em Dívida Ativa. Tal certidão é emitida pela Secretaria de Fazenda Municipal - Procuradoria Geral do Município, e não é cobrado nenhum valor pela sua retirada, que pode ser efetuada pelo site da Secretaria. Além da questão do IPTU, a existência de outros débitos pode ser conferida, como os inerentes aos imóveis foreiros.

Do mesmo modo existe também também como uma espécie de alternativa, a Certidão de Cadastro de Imóvel Rural, que têm o mesmo objetivo de esclarecimentos da situação fiscal, mas essa avalia o pagamento do ITR (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural), taxa cobrada anualmente aos donos de imóveis rurais, e que deverá ter os últimos 5 anos quitados para ter a sua situação regular para a venda. O cadastro dos imóveis rurais é feito pelo INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária), o qual também é responsável por emitir a certidão necessária.

Certidão de interdições e tutelas

(1º e 2º Ofícios)

Assim como a certidão de ônus reais, qualquer pessoa pode requerer essa certidão, e com isso terá mais informações a respeito da condição atual de exercício de direito da pessoa mencionada. Essa certidão procura informar se o indivíduo citado tem capacidade de discernimento próprio para tomar grandes decisões no âmbito patrimonial/financeiro. Tanto o acometimento por alguma doença grave, quanto a menoridade são fatores impeditivos para que aquele bem imóvel seja negociado, sendo necessário, nos casos em que aquele indivíduo possua um tutor legal ou curador, o aceite do responsável legal.

A certidão de interdições e tutelas certifica a capacidade jurídica da pessoa e a existência de interdições previstas nos artigos 1.767 e 1.779 do Código Civil; ausência prevista no artigo 22 do Código Civil; interdições Comerciais - Decreto-Lei nº 7.661/1945 - Lei de Falências, atual Lei nº 11.101/2005; interdições de Direito - Artigo 92, incisos I, II e II conforme Decreto-Lei n° 2.848/1940 (Código Penal); insolvência Civil – Artigo 748 e seguintes da lei 5.869/1973; indisponibilidade de bens nos termos do que dispõe a lei 6024/1974 - Intervenção e Liquidação extrajudicial de instituições financeiras pelo banco Central ou Ministério da Fazenda – explica Carlos Alberto.

Certidões dos registros de distribuição de feitos ajuizados(1°ao 4° registro de distribuição)

Esse conjunto de certidões verifica a existência de ações reais e pessoais reipersecutórias da justiça estadual e federal. Analisando cada um dos registros de distribuição, responsável por varas de atribuições distintas, esse grupo de certidões consegue passar um panorama importante e que auxilia na identificação de possíveis impeditivos e na preparação do corretor, para que ele previna o seu cliente de qualquer inconveniente durante o processo. Certifica a existência de ações na Vara Empresarial (rescisórias, falências, concordatas, recuperações judiciais), Família (separações, divórcios, alimentos); Registros Públicos (retificações, averbações, vistoria, suscitação de dúvida registral); Cível (arrestos, sequestros, busca e apreensões e outras medidas cautelares); Órfãos e Sucessões (inventários, testamentos, arrecadações, interdições curatelas, declarações de ausência); Infância e da Juventude e do Idoso; Trabalhista; eleitoral; Criminal; Protestos de títulos.

Certidão do 9º ofício do Registro

de Distribuição

Referente ao Imóvel e ao vendedor onde constam distribuições de feitos juizados referentes à execuções de dívidas fiscais promovidas pela Fazenda Pública do Estado, Município, Autarquias e Fundações.

Certidão do distribuidor da Justiça Federal

Visando principalmente trazer mais segurança jurídica à negociação, deve ser verificada também a certidão do distribuidor da Justiça Federal, em nome do vendedor. Assim ele certificará a existência de possíveis ações e execuções cíveis, criminais, execuções fiscais e juizados especiais da Justiça Federal. A mesma pode ser retirada de forma online e gratuita no site da Justiça Federal.

Certidão do distribuidor da Justiça do Trabalho (de feitos ajuizados trabalhistas)

A Certidão do Distribuidor da Justiça do Trabalho elenca os processos trabalhistas físicos e/ou eletrônicos relacionados ao CPF pesquisado.

Duas certidões são emitidas hoje pela Justiça do Trabalho. Sendo essa primeira de ação trabalhista, que apesar de abranger somente a comarca onde foi solicitado, traz mais informação, e com isso, mais garantia.

CNDT - Certidão Negativa de Débito Trabalhista

Essa segunda certidão trabalhista, apesar de não obrigatória, é uma certidão comumente utilizada também para, assim como os demais documentos, trazer maior segurança para o negócio.

- Não é obrigatória, mas conforme Recomendação nº 3 do Conselho Nacional de Justiça de 2012, os Tabeliães e Registradores devem cientificar as partes envolvidas da possibilidade de obtenção prévia da Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT) - relata o advogado, que ainda pontua:

- Cabe destacar que também é importante emitir a certidão trabalhista no Tribunal Regional do Trabalho (TRT) regional para verificar a existência de ações trabalhistas contra o vendedor, pois nem todas as distribuições aparecem na certidão do TST.

Até o momento esta reportagem detalhou certidões essenciais para uma negociação imobiliária segura. Mas não para por aí, existem outros documentos indispensáveis que auxiliam na segurança da operação. Continue acompanhando:

Certidão da Receita Federal

Essa é uma certidão um pouco mais simples, porém não menos importante que atesta a regularidade fiscal do cidadão, ou empresa, com o governo federal. Ou seja, ela certifica se há ou não débitos inscritos em Dívida Ativa para aquele CPF consultado.

Certidão da Receita Estadual

Assim como a certidão anterior, ela atesta também a regularidade fiscal da pessoa física ou jurídica junto ao governo daquele estado.

Certidão da taxa de incêndio

A certidão negativa de débitos de taxa de incêndio, por mais que não pareça necessária, pode trazer dor de cabeça ao comprador de um imóvel. Ninguém quer ser surpreendido com nenhum valor a mais do que previamente combinado.

Declaração de Quitação Condominial

Também conhecida como Certidão Negativa de Débito Condominial tem importância fundamental pois é o documento que tem o objetivo de comprovar que o condômino não tem débito junto ao condomínio até aquela data. Sua importância está configurada no artigo 1.345 do Código Civil que prevê que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

Análise completa das certidões é fundamental para a segurança jurídica da negociação

Carlos Alberto Diogo explica que a Lei Federal 13.097/2015 alterou a obrigatoriedade com relação às certidões dos vendedores. Mas essa é uma questão que pode proporcionar riscos à negociação:

- Com relação às certidões dos vendedores, inicialmente cabe destacar que a Lei Federal nº. 13.097/2015 alterou o § 2º do art. 1º da Lei n. 7.433/85 e, com isso, possibilitou a dispensa pelo comprador das certidões de feitos de jurisdição contenciosa ajuizados (ações reais e pessoais reipersecutórias). Porém, o notário e o registrador deverão exigir das partes a ciência dos riscos da dispensa das certidões conforme previsão no artigo 242 da Consolidação Normativa Extrajudicial da Corregedoria Geral de Justiça do RJ.

Portanto, existem hoje algumas leis e medidas que dispensam a obrigatoriedade de algumas dessas certidões, mesmo estas tendo um papel fundamental na segurança da negociação. Porém é importante deixar claro que a atuação preventiva é fundamental, sabendo de todos os detalhes inerentes às certidões, o corretor pode realizar um estudo aprofundado de toda documentação a fim de promover a segurança ao negócio.

Cada uma das certidões têm a sua devida importância e objetivo individual, mas a reunião de todas elas visam justamente trazer ao corretor a informação que ele precisa saber para prosseguir com o processo de registro do imóvel. Nenhuma informação deve ser deixada de lado, e quanto mais conhecimento o corretor tem de toda a situação das partes envolvidas nesse acordo, menor será a chance do mesmo encontrar nesse caminho, um imprevisto que venha a impedir a resolução do negócio imobiliário.

-A segurança jurídica da compra e venda exige a análise de todas as certidões, pois previne o comprador de possível fraude contra credores (artigos 158 e 159 do Código Civil) que pode ensejar ação pauliana visando anular a alienação realizada pelo devedor para o cumprimento de suas dívidas, fraude à execução (artigo 792 do CPC e artigo 54 da Lei n.º 13.097/2015) ou insolvência pelo vendedor que permita futura evicção (perda do imóvel judicialmente) - finaliza o advogado, Carlos Alberto Diogo.