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Contrato de Corretagem

Segurança para a justa remuneração do corretor de imóveis

Uma das grandes preocupações do corretor de imóveis diz respeito aos honorários que lhe são devidos na intermediação imobiliária. Em muitos casos, clientes dos mais variados tipos, compradores ou vendedores, entram em contato, fazem visitas aos imóveis, requerem tempo do corretor e no final acabam, como dizem no popular, “atravessando o negócio”. Ou fazendo direto com o proprietário ou fechando com outro cliente. E o corretor de imóveis fica sem a remuneração que lhe é devida.

Para que isso não aconteça e haja uma segurança na negociação para o profissional da intermediação imobiliária já diz o velho e famoso jargão “vale o que está escrito”. É por esse motivo que a importância do Contrato de Corretagem se destaca no cenário do mercado de imóveis.

Neste contrato ajusta-se uma “obrigação de fazer”, ou seja, pelo acordo contratual o corretor fica obrigado a procurar no mercado o melhor negócio de acordo com os desejos do cliente e dentro dos parâmetros por ele ditados.

– O instrumento escrito de contrato é preconizado pela legislação do corretor – Lei 6530/78 (art 16,VI) e Resolução – COFECI 005/78, que estabelece normas para o contrato padrão de corretagem, sendo crucial para cumprimento da legislação do corretor, para salvaguardar os seus direitos,  constituindo eficiente meio de prova da incumbência que tenha sido atribuída pelo cliente – destaca o  advogado e especialista em Direito Imobiliário, Fábio Peixoto.

No Contrato de Corretagem, que também costuma ser chamado de “Contrato de Mediação”, fica destacada qual será a remuneração do corretor pelos serviços prestados. Nele determina-se qual será a chamada “Comissão” pelo negócio efetuado.

– O corretor deve observar integralmente o que é estabelecido pela citada Resolução – COFECI 005/78, da qual deve ser profundo conhecedor, tanto em relação aos seus deveres de diligência, prudência, etc, quanto em relação aos seus direitos (remuneração, exclusividade ou não – art 726 do Código Civil) – aborda Peixoto.

O Código Civil de 2002 em seus artigos 722 a 729 passou a disciplinar o Contrato de Corretagem. O artigo 722 do Código dispõe que “pelo Contrato de Corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”.

Os demais artigos, além de serem expressos alertas aos profissionais sobre sua conduta, asseguram seus direitos caso algum problema venha a ocorrer.

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Os artigos de 727 ao 729 ainda dispõem:

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.

Opção de Exclusividade: credibilidade para o corretor, tranquilidade para o cliente

Especificamente, o artigo 726 do Código Civil estabelece que se o corretor possuir o benefício da exclusividade terá direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem sua mediação:

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Assim sendo, mesmo que o negócio seja realizado diretamente entre as partes, o corretor de imóveis terá direito à remuneração integral, já que estava beneficiado pela exclusividade. Por esse motivo, não há dúvida que esse instrumento é garantia de tranquilidade para todos em uma negociação imobiliária.

Um dos principais benefícios para o proprietário ao assinar a exclusividade é estar seguro no que se refere às visitas em seu imóvel. Além disso, ele fica ciente que não ocorrerá pregão com o seu patrimônio, e que as visitas serão agendadas e haverá uma pré-seleção dos clientes. Ou seja, a segurança da família ficará garantida.

O corretor de imóveis hoje é obrigado a orientar o comprador sobre a segurança e o risco do negócio, sob pena de responder por perdas e danos.

 Dicas para obter a exclusividade do imóvel

 Uma dica importante para o corretor de imóveis ter a exclusividade junto ao cliente é mostrar o seu histórico de vendas bem sucedidas com esse instrumento. Esse repertório de negociações diz muito sobre o trabalho do profissional e dá confiança ao cliente em deixar o imóvel com o corretor.

Por isso, em todas as vendas sempre mantenha contato com seus antigos clientes e faça um material de divulgação das vendas realizadas com a exclusividade.

Outra dica é dar todos os detalhes ao cliente de como será feita a venda. Por exemplo: em quais locais você divulgará o imóvel, qual perfil de cliente você irá buscar e qual será o trabalho que você empreenderá para atrair compradores. Por isso, o conhecimento sobre marketing e vendas é essencial para o corretor de imóveis.

Principais Cláusulas de um Contrato de Corretagem

Para facilitar a vida do corretor, colocamos abaixo as cláusulas citadas na Resolução Cofeci 05/78 e que os principais contratos de corretagens contemplam. O profissional deve usar essas informações como guias na elaboração do contrato, podendo incluir mais itens se achar necessário.

Art. 1º – Toda e qualquer intermediação imobiliária será contratada, obrigatoriamente, por instrumento escrito que incluirá, dentre outros, os seguintes dados:

  1. a) – nome e qualificação das partes;
  2. b) – individualização e caracterização do objeto do contrato;
  3. c) – preço e condições de pagamento da alienação ou da locação;
  4. d) – dados do título de propriedade declarados pelo proprietário;
  5. e) – menção da exclusividade ou não;
  6. f) – remuneração do corretor e forma de pagamento;
  7. g) – prazo de validade do instrumento;
  8. h) – previsão de até 06 (seis) meses de subsistência da remuneração, depois de vencido o prazo previsto na alínea anterior, na hipótese de se efetivar a transação com pessoa indicada pelo profissional dentro do prazo de validade do instrumento;
  9. i) – autorização expressa para receber, ou não, sinal de negócio.

 Art. 2º – O profissional ao término da vigência do Contrato de Intermediação Imobiliária, comunicará, comprovadamente, ao proprietário, por escrito, sob protocolo ou registro postal, os nomes dos candidatos e eventuais interessados na operação com os quais manteve entendimentos durante a vigência do instrumento, para assegurar os seus direitos previstos na alínea “f”, do artigo anterior.