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Análise de Documentos

A partir desta edição a Revista Stand traz uma seção especial chamada “Análise de Documentos”. O objetivo é detalhar as certidões importantes para auxiliar ao corretor de imóveis no estudo de documentos essenciais numa negociação imobiliária.

Inaugurando este espaço, que será publicado em todas as edições da Revista Stand de 2015, o documento abordado será a Certidão do Imóvel. E quando a tão sonhada unidade está hipotecada ou penhorada, com um contrato de locação em vigor ou até mesmo prometida à venda?

Muitas vezes na matrícula do imóvel constam registros e averbações que podem indicar possíveis riscos para a eficácia da transação imobiliária. E o corretor de imóveis tem papel fundamental em identificar essas situações especiais, as possibilidades de causarem algum risco à negociação e orientar ao cliente a concretizar ou não a compra do imóvel.

– A responsabilidade do corretor é imensa, daí porque é imprescindível que ele se mantenha sempre atualizado. O negócio imobiliário envolve milhares de reais, além do que é uma ciência complexa que é regulamentada por dezenas de legislações municipais, estaduais e federais. Não basta o corretor de imóveis ser credenciado. Ele tem que também ser ético, altamente técnico, experiente, disciplinado e estudar de forma contínua e aprofundada – explica o especialista em Documentação Imobiliária, Paulo Roberto Xavier.

 

Acompanhe abaixo algumas das hipóteses especiais que poderão constar na matrícula da unidade:

Hipoteca

Ocorre quando um imóvel é destinado como garantia de uma dívida. Porém sua validade surge apenas após o registro no Cartório Imobiliário, como previsto no artigo 1.227 do Código Civil.
Nesse caso, se o devedor não pagar a dívida, o bem hipotecado poderá vir a responder pelo passivo, mesmo que já tenha sido vendido para um comprador que alega desconhecer o fato.
A existência da hipoteca não impede a venda da unidade imobiliária. Mas é importante atenção, já que, embora o imóvel tenha sido vendido, o bem continuará garantindo a dívida deixada pelo antigo proprietário. Portanto se o devedor não pagar a obrigação, o credor poderá executar a hipoteca. Nesta situação, o imóvel poderá ser penhorado ou ir a leilão.
Entretanto, em casos de venda de imóvel hipotecado, é permitido que o comprador assuma a obrigação do devedor. Assim descreve os artigos 299 e 303 do Código Civil:

“Art. 299. É facultado a terceiro assumir a obrigação do devedor, com o consentimento expresso do credor, ficando exonerado o devedor primitivo, salvo se aquele, ao tempo da assunção, era insolvente e o credor o ignorava.”
“Art. 303. O adquirente de imóvel hipotecado pode tomar a seu cargo o pagamento do crédito garantido; se o credor, notificado, não impugnar em trinta dias a transferência do débito, entender-se-á dado o assentimento.”

Penhora

É relativamente comum ouvir falar sobre imóvel penhorado. Trata-se da vinculação do bem ao pagamento de uma dívida. Dessa forma, o imóvel poderá ser leiloado para satisfação do credor.
Assim como na hipoteca, a penhora sobre um imóvel não impede sua venda. Mas, evidentemente, o risco de uma negociação de um imóvel com esse perfil é muito grande, já que a penhora tem prioridade em relação à negociação imobiliária.
Existindo o registro da penhora na matrícula da unidade, o comprador não poderá argumentar desconhecimento do fato. A publicação da Lei 10.406/02, que alterou o inciso 4° do Artigo 650 do Código de Processo Civil, destacou essa questão, ressaltando que o registro da penhora é um ato de publicidade da medida judicial para conhecimento por terceiros.
A compra da unidade penhorada será recomendada se constatado que os motivos que causaram as referidas medidas judiciais não existem mais. Nesse caso, o primeiro passo é providenciar o cancelamento desse registro, através de averbação no Cartório.
Outra opção de aquisição de imóvel penhorado ocorre quando o comprador, mediante acordo com o antigo proprietário e com o credor beneficiado, arca ou assume a dívida do vendedor, devendo constar essa informação na escritura pública de compra e venda, com expressa autorização e assinatura do credor.

Existe uma promessa de compra e venda

Caso o proprietário de um imóvel tenha prometido vendê-lo a um terceiro, este poderá registrar a promessa de compra e venda no Cartório Imobiliário e ter prioridade na conclusão do negócio até o registro da escritura definitiva.
Portanto, mesmo que outro interessado no imóvel queira registrar uma escritura de compra e venda, com autorização do vendedor, não alcançará êxito. A preferência é daquele que primeiro efetuou o registro, neste exemplo, a promessa de compra e venda.
Uma possibilidade de aquisição do imóvel, ao constatar na certidão imobiliária que a unidade está prometida à venda, é o cancelamento do registro da promessa que só poderá ser feito com a autorização do promitente comprador.

Imóvel adquirido anteriormente em leilão

Caso conste na matrícula do imóvel uma carta de arrematação, mostrando que o atual proprietário adquiriu a unidade através de leilão, são necessários alguns cuidados na compra do imóvel. O primeiro é verificar se existe alguma ação contra o proprietário da unidade, visando a anulação da arrematação. Havendo alguma medida judicial, os argumentos da mesma devem ser analisados com o intuito de verificar sua legalidade. Se ocorrer a anulação da arrematação, todas as vendas posteriores serão consideradas ilegais.
Outra medida é analisar a regularidade da arrematação, afinal nada garante que mesmo que ainda não tenha sido feita, não haja no futuro alguma ação contra a arrematação, caso haja irregularidades.

Contrato de Locação: Direito de Preferência

Um contrato de locação imobiliária poderá ou não estar averbado na matrícula da unidade.
Ao visualizar a averbação de um contrato de locação é necessário ter precaução, já que a Lei do Inquilinato, 8.245/1991, proporciona alguns benefícios aos locatários, como o Direito de Preferência.
O artigo 27 da Lei do Inquilinato prevê que o locatário tem o direito de preferência na compra do imóvel locado, em igualdade de condições, com outros possíveis interessados na unidade.
Em situações como essa, o locador deverá notificar ao locatário da existência da proposta de compra do imóvel, para que ele possa exercer ou não o direito de preferência. O inquilino terá até trinta dias para manifestar o interesse na aquisição definitiva do imóvel. Ao término do prazo se encerra o benefício.
Se o locador concluir a venda do imóvel sem levar em consideração o direito de preferência, o locatário, provando os prejuízos provocados pela violação de um direto previsto em lei, poderá entrar com ação contra o locador.
As consequências também podem atingir ao comprador. De acordo com o artigo 33 da Lei do Inquilinato, caso o contrato de locação tenha sido averbado no Cartório Imobiliário há pelo menos 30 dias antes da venda do imóvel, o inquilino terá direito de, em até seis meses, requerer o imóvel para si. Para isso, basta depositar em juízo o mesmo valor pago pelo comprador, incluindo os impostos, despesas do cartórios e demais pendências para a transferência. Assim, o comprador perderá a unidade.

Usucapião

Se anteriormente o imóvel foi adquirido por usucapião, o corretor de imóveis representando um interessado na unidade, deverá inicialmente verificar a validade da aquisição, ou seja, se os requisitos legais foram atendidos durante um processo que determinou a posse da propriedade por usucapião. É necessário também averiguar a existência de alguma ação contra a concessão da posse.
São requisitos para aquisição por usucapião, previstos no Código Civil:
“Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.
Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.”
Ao atestar a validade da usucapião, o próximo passo será verificar as averbações e registros referentes às aquisições posteriores a ela.
Usufruto

O usufruto como direito de moradia é uma prática cada vez mais comum, principalmente na hipótese de pais que doam a propriedade de um imóvel ao filho, mas se reservam o direito do usufruto. Nesse caso, o filho é o nú-proprietário, pois lhe falta o usufruto, e os pais os usufrutuários, com direito de morar ou até mesmo alugar a unidade, sem precisar passar a renda para o nú-proprietário.
Ao certificar na matrícula do imóvel a existência de um usufrutuário, ainda que o nú-proprietário venda legalmente o imóvel, o comprador só poderá utilizar o imóvel após o falecimento do usufrutuário.
É sempre importante ter cautela ao negociar um imóvel com usufruto, pois o comprador poderá ter um imóvel sem saber quando poderá usufruir do mesmo.

Outras inúmeras hipóteses de registros e averbações na matrícula do imóvel constam nos incisos I e II do artigo 167, da Lei 6.015/73, conhecida como Lei dos Registros Públicos. Recomenda-se a leitura da legislação acima que se encontra disponível no site www.planalto.gov.br/.
Na próxima edição da Revista Stand, a seção “Análise de Documentos” abordará o vendedor do imóvel. A situação pessoal daquele que vende a unidade interfere diretamente na negociação imobiliária. Em algumas situações, aquele que se predispõe a vender o imóvel nem é o proprietário da unidade, o que pode acarretar problemas se a compra for concretizada.