Pontos polêmicos da locação de imóveis

  O aluguel é, muitas vezes, a saída encontrada por quem ainda não conseguiu comprar seu próprio imóvel ou opta por não ter um lugar fixo para residir. É uma maneira segura de ter o próprio espaço. Porém, algumas vezes, a relação entre locador e locatário pode ser pontuada por algumas divergências. Por isso, corretores que trabalham com a locação de imóveis devem agir em alguns pontos polêmicos do universo locatício, pois é ele quem vai administrar o imóvel de uma terceira pessoa. Reajuste do aluguel Uma questão de suma importância diz respeito ao reajuste do aluguel. A maior parte dos contratos de locação imobiliária é baseada no Índice Geral de Preços de Mercado (IGPM), que já ficou conhecido como inflação do aluguel, e seu reajuste só pode ser feito uma vez por ano, no mês de aniversário do contrato. Se o contrato de locação tiver prazo indeterminado, as partes, locador e locatário, poderão negociar um novo valor. Os parâmetros seguem a evolução do mercado, considerando a região e a qualidade do imóvel. Existem duas situações onde o locatário poderá reivindicar o aumento. São elas: a - Contrato por prazo indeterminado: A alternativa do locatário é devolver o imóvel sem o pagamento da multa. Caso não haja um acordo do novo valor com o locador, este poderá ingressar com a denúncia vazia (retomada imotivada), caso as partes não consigam atingir o objetivo comum. b - Contrato por prazo determinado (situação mais rara): o locatário poderá ingressar com uma ação revisional objetivando uma decisão judicial, através de laudo pericial, estipulando o valor justo para o contrato. Multa contratual Antes da alteração da lei que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, conhecida como Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), o locatário, ao devolver o imóvel antes do fim do contrato, tinha de pagar uma multa integral, independente da quantidade de tempo para o final do trato. Com a mudança implantada na lei, o locatário possui o direito de devolver o imóvel locado antes do término do contrato, pagando, todavia, a multa pactuada no acordo proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato. - O fato é que, inexistindo acordo, o desfazimento da locação durante a vigência do contrato, motivado pelo locatário, encontra-se exemplificada a mencionada Lei, onde em linhas gerais, estabelece a obrigação do pagamento de multa rescisória proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada - avalia o advogado especialista em direito imobiliário, Wilson Martins. O locatário somente ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer da transferência imposta pelo seu empregador para prestar serviço em localidade diferente da onde se deu o início do contrato. Em relação ao “valor justo” a ser pago, o interessado pode pedir a revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço do mercado, mas, somente após decorridos três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado. - Porém, antes de completados os ditos três anos, o locador é detentor do direito de receber o valor do aluguel acrescido dos reajustes legalmente implementados – afirma Martins. Sublocação Sublocação é um termo muito utilizado no mercado imobiliário. Nada mais é do que o acordo entre locador e locatário de repassar o aluguel para uma terceira pessoa, no caso o sublocatário. Este último é que será o encarregado de pagar o “primeiro” aluguel ao locatário e daí resolver o aluguel principal com o locador. Tanto a sublocação, quanto a cessão ou empréstimo total ou parcial dependem do consentimento prévio e escrito do locador. O artigo 13 da Lei 8.245/91 estabelece a necessidade de consentimento prévio e por escrito do locador para a legitimidade da sublocação, sob pena de o locatário responder por infração legal ou contratual podendo o despejo lhe ser intentado. Não há um prazo estipulado especificamente para a sublocação, pois seu funcionamento está atrelado ao da locação. - Uma vez desfeita a locação, igualmente, ficam desfeitas as sublocações, assegurado ao sublocatário o direito de indenização em face do sublocador – diz Martins. Ação de despejo Dentre esses pontos polêmicos, encontra-se também a ação de despejo. Essa pode ser movida por falta de pagamento dos aluguéis e acessórios da locação, por descumprimento de cláusula contratual, por infração à legislação inquilinária (Lei nº 8.245/91), pela retomada imotivada (denúncia vazia) ou retomada motivada (motivos previstos na legislação, também chamada de denúncia cheia). Entretanto, o corretor de imóveis que administra o bem, não poderá entrar com essa ação de despejo, a não ser que tenha o conhecimento técnico para isso, como explica Wilson Martins: - Vale lembrar que o autor da ação será o locador e não o corretor de imóveis e que a propositura da ação deve ser feita por profissional técnico habilitado, no caso um advogado. Isto posto, o corretor deverá contratar o advogado, dispor dos valores necessários para pagamento das custas judiciais, diligenciar para que seja proposta ação e monitorar o caso acompanhado do defensor contratado. Quanto ao tempo da ação, vai depender exatamente da razão pela qual a ação vai ser interpolada. Cada processo tem sua peculiaridade na tramitação, esbarrando em dificuldades por vezes desconhecidas e inesperadas. Dentro de uma média, uma ação de despejo por falta de pagamento, por exemplo, poderá durar de 12 a 18 meses. Ainda de acordo com Wilson Martins, poderá ser concedida liminar para desocupação em quinze dias, independente de audiência prévia, desde que, prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem, por exemplo, os seguintes fundamentos: a) descumprimento do mútuo acordo, celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento; b) término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; c) morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoa não autorizada por lei; d) o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; e) a falta de pagamento de aluguel e acessórios no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37. Matéria publicada na Revista Stand 27