Um ano de muitos acontecimentos pontuais, como a Copa do Mundo sediada no Brasil, eleições fervorosas e carnaval em março fizeram com que 2014 fosse um ano atípico para o mercado de uma forma geral, e isso inclui o de imóveis. Tais mudanças refletiram na compra, venda e aluguel no Rio, principalmente no que diz respeito a quais bairros foram mais ou menos valorizados.

O Panorama do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro 2014, realizado pelo Sindicato da Habitação do Rio, e divulgado esta semana, mostra que enquanto alguns bairros mantiveram preços em alta, outros que eram praticamente esquecidos nos anos anteriores, passaram a liderar o ranking de valorização na cidade. Na outra ponta, locais que recentemente apontaram grande aumento no custo do metro quadrado, tiveram reajustes mais tímidos.

Melhor exemplo na cidade de local com grande demanda e pequena oferta, a Urca, na Zona Sul, foi a campeã em aumento de preços. Lá, as unidades residenciais de dois quartos despontaram como o item mais valorizado para venda. O bairro demonstra consistência no crescimento no custo do imóveis pois em 2013, ao lado do Cosme Velho e de Botafogo também esteve na liderança do ranking.

Na Zona Central, São Cristóvão e Cidade Nova foram as áreas que se destacaram na valorização do metro quadrado, diferentemente dos anos anteriores, que apontaram maior crescimento do Centro, Estácio e Glória em 2012 e de Santa Teresa e Estácio no ano passado.

O mesmo movimento é percebido na Zona Norte. Há três anos, a metragem de imóveis residenciais na Tijuca e Vila Isabel receberam maior valorização.

Bem diferente de 2013, quando foi a vez do Méier, Andaraí e Cachambi. Nomes como Irajá e Inhaúma ou estavam entre os lanterninhas ou nem apareciam no ranking. Isso mudou. De janeiro a dezembro do ano passado, estes foram os bairros com maior crescimento de preços na região.

A coordenadora da pesquisa e vicepresidente financeira e de desenvolvimento do Secovi Rio, Maria Teresa Mendonça Dias, explica que esta movimentação na valorização de imóveis residenciais no Rio é sistêmica e faz parte de um êxodo natural de quem busca opções mais em conta em contraponto ao aumento de preço dos bairros que são os focos da vez:

– É natural que a cada ano mudem os bairros mais valorizados por região, pois as áreas no entorno são sempre as mais procuradas quando os preços chegam ao teto de um determinado bairro. São vários os motivos que levam um ou outro lugar ser destaque, como investimentos na infraestrutura local e o aumento da segurança. O fato é que os preços tendem a aumentar nestas áreas devido à maior procura. Com isso, acontece um êxodo para as adjacências, as quais se tornam as mais valorizadas no ano seguinte – explica.

Apenas na Barra o movimento é mais sutil se comparado 2014 com os anos anteriores. Nos últimos três anos a Barra da Tijuca desponta como o bairro mais valorizado do entorno. O que mudou é que em 2012 e 2013 era Jacarepaguá e Recreio que a acompanhavam no topo da lista. Agora, é a vez de Anil e Freguesia.

– A Barra é um pouco diferente, porque vai continuar como destaque pelo espaço físico e infraestrutura que tem. Em 2016 deve ter uma boa valorização – aposta Maria Teresa.

Urca teve maior variação

Campeã na Zona Sul e em toda a cidade, a pequena Urca apresentou a maior valorização entre janeiro e dezembro de 2014, de 33,5%. O valor médio do metro quadrado passou de R$ 12.275 para R$ 16.387. Em seguida, os destaques foram para as unidades de um quarto no Leblon, 27,1% de crescimento, de R$ 20.058 para uma média de R$ 25.486; dois quartos em São Conrado, alta de 18,2% (de R$ 11.121 para R$ 13.148); e Jardim Botânico, com preços subindo 14,9% (de R$ 15.725, a média, para R$ 18.061).

Na média da Zona Sul, a valorização do metro quadrado residencial foi de 5,8%. No geral, em relação à topologia, a maior variação na região foi para unidades de um quarto, de 9,4% no período. Dois quartos oscilou em 5,9%, e imóveis de três e quatro quartos, ficaram em patamares semelhantes, de 4,8% e 4,2%, respectivamente. No ano anterior, o maior registro havia sido para dois quartos.

Na região da Barra, no balanço geral, os imóveis de um quarto foram o grande destaque, com variação de 30,4% de janeiro a dezembro de 2014. O de quatro quartos, entretanto, registrou queda de 4,1%. Os bairros com maior valorização foram Anil e Praça Seca, ambos de trêsquartos, com registros de 26% e 15,2%, respectivamente, em que os valores médios do metro quadrado passaram de R$ 4.527 para R$ 5.702, e de R$ 3.064 para R$ 3.530. As unidades de um quarto na Barra tiveram variação de 12% no período, passando de R$ 12.441 para R$ 13.930 a metragem média. A valorização geral de Barra e adjacências foi de 2,5% nos 12 meses pesquisados.

Na Zona Central, que teve variação média geral de 8,9%, porém, o destaque foi das unidades de três quartos, que aumentaram 16,3% em um ano. A pesquisa não considera a quantidade de quartos para esta área da cidade, mas, na amostragem ampla, São Cristóvão passou de R$ 5.648, o metro quadrado, para R$ 6.297 (11,5%); e Cidade Nova, de R$ 6.554 para R$ 7.206 (9,9%).

A pesquisa que faz um balanço geral do mercado carioca mostra ainda que um imóvel com garagem pode chegar a custar até 22,8% a mais do que um sem o espaço para o carro – isso considerando um apartamento de dois quartos no Leblon; em Laranjeiras a diferença para a mesma tipologia é de 22,7%; Ipanema, 19,8%; Botafogo, 18,1%; Méier, 18% e Tijuca, de 17,6%.

No que diz respeito aos aluguéis, o cenário foi um pouco diferente, principalmente por causa da Copas do Mundo. Isso porque muitos proprietários tiraram seus imóveis de circulação nos período dos jogos para disponibilizá-los para locação de temporada.

Recuo de oportunidades

Segundo a pesquisa, de janeiro a dezembro do ano passado, a valorização média da cidade foi de 2,1% para imóveis residenciais. Em 2013, fora de 10,1%.

Maria Teresa explica que esta acomodação já era prevista, devido aos eventos que ocorreriam em 2014, em especial pelas eleições, período no qual algumas pessoas ficam receosas de investir antes do resultado.

Na média geral de valorização do metro quadrado para venda das regiões, também é possível observar este resultado, como cita Maria Teresa. Apesar do mercado ter fechado o ano positivo, não há valorização como nos anos anteriores. Isso significa que os preços não vão diminuir, mas também não subirão. Como algumas empresas estão com estoque, é um bom momento para comprar imóveis na cidade, tanto pelos descontos como pela flexibilidade das construtoras em negociar.

– Em 2014, houve uma valorização estável. Não há como prever exatamente o mercado neste ano, mas vemos que é um momento de maior cautela. Pelo fluxo de agora, acredito que haverá um acompanhamento da inflação ao longo do ano. Nem queda, nem aumento. Claro, há casos à parte em que o que pesa é a lei de oferta e procura. É a hora de comprar, as construtoras estão mais maleáveis. No momento da crise, estão as oportunidades – afirma a presidente.

Fonte: O Globo – 29/03/2015