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Novo Código de Processo Civil completa um ano e ajuda condomínios

Atrasar a taxa de condomínio em troca do pagamento de outras contas não é um bom negócio. Em abril, o novo Código de Processo Civil completa um ano sem facilitar a vida dos devedores. Quem fica inadimplente com a cota condominial tem apenas três dias para quitar a dívida, sob pena de ter o nome negativado, conta bancária bloqueada e até ver o próprio imóvel ir à penhora. A observação é do advogado especialista em Direito do Consumidor e consultor da empresa GC-5 Soluções Corporativas, Jorge Passarelli.

Mas as mudanças trouxeram benefícios para os condomínios. Somente na cidade de São Paulo, de acordo com o Tribunal de Justiça do Estado, nos últimos 12 meses, de fevereiro de 2016 a janeiro de 2017, foram protocoladas 5.063 ações por falta de pagamento, uma queda de 47,9% na comparação com o período anterior - fevereiro de 2015 a janeiro de 2016 -, quando foram registradas 9.709 ações. Conforme Passarelli, antes as cobranças de débitos com o condomínio eram distribuídas por procedimento sumário. Isso porque para exigir o pagamento devido era necessário discutir sua legitimidade, fazendo com que a ação percorresse longo caminho até que o devedor fosse condenado.

"Com o novo Código de Processo Civil há procedimento muito mais rígido e ágil, já que, no caso de persistência da inadimplência da taxa condominial pelo condômino e havendo prova documental dessa dívida, que pode ser o próprio boleto não pago, tornou-se possível acionar diretamente o devedor por meio de ação denominada execução, permitindo maior celeridade ao procedimento", explica ele. Assim, as cotas de condomínio em atraso que são cobradas judicialmente passam a ter natureza de título executivo extrajudicial, o que garante a existência do crédito a ser recebido.

"Com a nova lei, o devedor só tem uma alternativa: com o atraso a partir de um mês, ele só pode fazer o pagamento parcelado em seis vezes. O condômino inadimplente também está sujeito a algumas penalidades, como o protesto dos boletos vencidos, a posterior inscrição do nome do devedor nos cadastros restritivos de crédito (como o Serasa) e a indisponibilidade do bem no cartório. Além delas, ele ainda fica impedido de votar e ser votado em assembleias condominiais", explica o advogado.

No Rio, são quase 2.900 ações

No Rio, o número de ações ainda está alto, mas especialistas acreditam que vão cair gradativamente. De acordo com dados do Tribunal de Contas do Rio de Janeiro (TJRJ), em 2015, foram 11.976 ações de despesas condominiais e direitos e deveres dos condôminos. Já em 2016, o número saltou para 13.795. Este ano, até março, são 2.861. O advogado especializado em Direito Imobiliário, Sergio Sender, ressalta que as ações estão em um ritmo mais calmo.

"Não está havendo um aumento significativo, mesmo que se pense que em janeiro o Tribunal só abriu no dia 23 e fevereiro é um mês muito curto. Me parece que os condôminos vêm se esforçando para honrar seus compromissos e não serem executados.

O inadimplente passou a ter mais respeito por essa despesa", diz. Sender informa ainda que os síndicos já podem cobrar as cotas que vão vencendo durante a ação. "Se estou cobrando os meses de janeiro, fevereiro e março, por exemplo, e o condômino deixou de pagar também abril e maio, é possível incluir no mesmo processo. Trata-se da teoria da economia processual", esclarece o especialista. O advogado André Luiz Junqueira, também especializado em Direito Imobiliário, lembra que em 2016 houve redução grande na inadimplência dos condomínios que assessora.

"O motivo é o 'choque de realidade' do que é dever do condomínio hoje no Brasil. Com o novo Código de Processo Civil, o choque existe quando o devedor não é mais notificado para comparecer a uma audiência meses à frente. Agora, com o novo processo de execução, ele é citado para pagar o debito em três dias, sob pena de penhora do imóvel. Além disso, muitos clientes têm alterado suas convenções para prever juros entre 5 e 10% por mês de atraso, o que torna a dívida condominial muito cara. Adicionado ao fato que o debito condominial pode fazer o condômino perder seu imóvel, mesmo que seja seu bem único e de família, a pessoa que deve condomínio precisa priorizar o pagamento", orienta.

Ele destaca que esses fatores contribuíram para essa redução. Mas, infelizmente, os devedores que permanecem são aqueles que realmente não têm condições de arcar com os débitos. O advogado Arnon Velmovitsky, presidente da Comissão de Direito Imobiliário do IAB (Instituto dos Advogados Brasileiros) reforça que o novo código passou a dar maior celeridade na medida em que não há necessidade de esperar toda a fase de conhecimento, que levava de um a dois anos.

"Mas a multa de 2% e juros de mora simples de 1% ao mês ainda é muito baixa, fazendo com que o condômino opte em pagar outras contas com juros mais elevados. Talvez a queda de ações tenha como fundamento o elevado gasto para que os condomínios tenham acesso à justiça", analisa.

Fonte: O Dia - 09/04/2017