Loteamentos

A demarcação e a negociação de um terreno é o primeiro estágio para o desenvolvimento de uma região. É ali que é vendido, ou melhor, construído o sonho da casa própria para milhares de brasileiros. É na compra e venda de um terreno que as construtoras começam o planejamento para erguer seus empreendimentos, tornando possível que daquele chão nasça a moradia, o escritório ou o centro de lazer de uma cidade. Apesar da compra e venda de lotes e terrenos, que deve ser realizada pelo corretor de imóveis, ter se tornado uma das atividades mais imprescindíveis no segmento, o assunto é de tamanha complexidade que antes de trabalhar nessa comercialização é preciso verificar uma série de aspectos relacionados ao loteamento.“O corretor de imóveis hoje tem uma grande responsabilidade. Ele precisa auxiliar o seu cliente, não deixando que compre algo indevido ou não registrado, pois pode ser penalizado”, destaca o professor Eduardo Padilha, especializado em Direito Imobiliário. Para vender um lote ou terreno, inicialmente é necessário pesquisar se a propriedade atende aos requisitos legais de parcelamento do solo. Depois, se o plano diretor da cidade ou alguma lei municipaldá respaldo a essa expansão urbana. De acordo com a lei 6.766/79, que rege o parcelamento de solo urbano, é preciso saber diferenciar o que é um loteamento de um desmembramento. O primeiro é uma subdivisão de um terreno em lotes destinados a edificação, mas sendo necessário construir novas vias de circulação, logradouros públicos ou modificação e ampliaçãodas vias de acesso existente. Já o segundo é também uma subdivisão de terrenos reservadosa construção, porém com a observação de que se aproveita todo o sistema já existente no local, sem necessidade de intervenção. É importante ressaltar que, segundo a lei, só é considerado um lote o terreno servido de infraestrutura básica cujas dimensões estejam definidas no plano diretor ou em lei municipal, sendo cercado de iluminação pública, esgoto sanitário,abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação. O corretor de imóveis ou a empresa imobiliária, antes de desenvolver um projeto de loteamento,deve solicitar à Prefeitura Municipal as diretrizes para o uso do solo, o traçado dos lotes e espaçoslivres e na apresentação do requerimento anexar a planta do imóvel contendo a divisão das glebas que serão loteadas. É o que dita a lei 6.766/79.  Memorial descritivo e aprovação Na apresentação do projeto de loteamento à Prefeitura, devem estar relacionados desenhos dos lotes, o memorial descritivo e o cronograma de execução das obras: “No memorial descritivo tem que constar as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, as áreas públicas que pertencerão ao município no ato do registro do imóvel, uma descrição sucinta do loteamento, com as zonas de uso predominante, e os equipamentos urbanos e de utilidade pública já existentes nos arredores”, ressalta Padilha. Cada município tem autonomia para definir os prazos de aprovação do projeto. É importante destacar que, depois de aprovado, o mesmo deve ser realizado no prazo que foi determinado no cronograma de execução. Com o projeto aprovado pelo município, o loteamento segue para o crivo dos órgãos do Estado, como as Secretarias Estaduais de Meio Ambiente e de Habitação. Depois ele retorna à prefeitura para a obtenção do alvará ou decreto de aprovação do loteamento. A divisão dos lotes, as áreas de uso comum e as destinadas aos edifícios públicos descritos no projeto não podem ser alteradas após a aprovação do mesmo. É necessário que depois de todo o processo de loteamento aprovado, o loteador submeta o projeto ao cartório de registro de imóveis em até 180 dias. O cartório exigirá cópia do ato de aprovação do parcelamento do solo, documentação do imóvel, do loteador e de todos os proprietários do terreno nos últimos dez anos.  Contratos No cartório também será exigida a inclusão de um exemplar do contrato padrão de compra e venda que será utilizado na comercialização dos lotes. Ele deve conter todos os dados dos contratantes, denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição, descrição dos lotes que forem objeto do compromisso, preço, prazo, forma e local de pagamento, bem como valor do sinal, taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas e indicação sobre quem deve pagar os impostos sobre o lote em questão. O Cartório examinará a documentação e, se estiver tudo em ordem, encaminha a decisão à prefeitura, que publica edital do pedido de registro resumido e um pequeno desenho da localização da área por três dias consecutivos. O pedido pode ser impugnado em até 15 dias consecutivos após a última publicação do edital. Caso haja manifestação contrária ao loteamento, o Cartório intimará o autor da reclamação e a prefeitura para que apresentem suas considerações sobre o caso em até cinco dias para que um juiz analise o caso. Se o requerente não se apresentar, o processo é arquivado. Caso não haja nenhuma manifestação contrária, o registro é efetivado imediatamente ao final do prazo. A partir daí, todas as vias, espaços livres e áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamento urbanos inclusos no projeto e no memorial descritivo passam a integrar o domínio do município.