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Tipos de Construção: por conta e risco do incorporador; por empreitada e por administração.

É fundamental que o corretor de imóveis conheça bem as modalidades existentes para orientar ao cliente na hora da aquisição.

Incorporar no sentido literal da palavra representa o conceito de reunião ou junção de duas ou mais coisas para a formação de algo sempre maior. Especificamente, de acordo com a Lei 4.591/64, a incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de empreendimentos compostos de unidades autônomas, ou seja, apartamentos, casas ou salas comerciais.

Podem ser o incorporador: o titular do terreno (proprietário, promitente comprador ou cessionário), construtor ou o corretor de imóveis.

– O corretor basicamente pode atuar no campo do mercado primário ou no mercado secundário. No mercado primário atua sob o nicho da incorporação imobiliária, que negocia a venda de imóveis na planta por meio dos estandes de lançamentos. Nesse caso pode-se considerar a existência de avanço nas técnicas de construção, o que permite redução de desperdícios e imóveis mais personalizados que detêm maior valor agregado, e a oferta de serviços diferenciados quando o segmento é o de clientes personalizados. No setor de varejo, onde há muitos imóveis padronizados, há tendência de padronização nos processos construtivos, visando redução dos custos operacionais –  explica o professor da Fundação Getúlio Vargas, Luiz Otavio de Azevedo.

É sempre importante entender que a incorporadora e a construtora praticam atividades distintas. Enquanto a primeira realiza a articulação do negócio imobiliário, identifica as oportunidades, realiza estudos de viabilidade, faz a aquisição do terreno e formata o produto que será desenvolvido, podendo exercer também a função de construtora ao acumular atribuições ou contratar uma terceira pessoa para execução da obra.

Já a construtora é a empresa contratada e tem a responsabilidade de executar as obras do empreendimento de acordo com as especificações técnicas e as normas em vigor. As responsabilidades inerentes à execução da obra são da construtora.

– Nas incorporações imobiliárias o corretor pode se dedicar, ainda, a encontrar terrenos para construtoras bem como captar terrenos que proprietários se interessam em oferecer para as construtoras. Quando for trabalhar na prospecção de terrenos para construtoras no momento da pesquisa o corretor não deve deixar de mapear pontos chave que sinalizem possíveis custos de regularização como, por exemplo, eventuais pendências judiciais, irregularidades documentais e restrições em geral que possam gerar problemas de licenciamento, pois estas podem demandar tempo e investimento para serem corrigidas, gerando margens aquém do esperado para a incorporadora, de modo que estes custos influenciam no valor final da negociação com o dono do terreno. – comenta Luiz Otávio.

Em relação às espécies de construção, a Lei 4.591/1964 estabelece três modalidades para as incorporações imobiliárias: por conta e risco do incorporador; por empreitada e por administração.

A primeira situação está descrita nos artigos 41 e 43 da referida lei. Nesse tipo de construção, o incorporador compromete-se a construir – ou terceiriza a construção (prática bastante adota nos grandes centros urbanos) – e a vender os futuros imóveis, não existindo a figura jurídica da Comissão de Representantes.

A venda das unidades poderá ocorrer na planta, quando a edificação estiver em construção ou até mesmo quando já estiver concluída. Para poder comercializar as unidades, a incorporadora deve atender uma série de exigência legais, como registro da incorporação perante o Registro de Imóveis competente, dentre outros requisitos legais.

Descrita no artigo 55 da Lei 4.591/64, a construção por empreitada também é conhecida no mercado imobiliário como construção a preço fechado. É a mais comum de se encontrar para imóveis na planta nos grandes municípios. Neste tipo de construção, o empreendimento é construído por empreiteira, em casos de terceirização, podendo também ser erguido pelo incorporador. Mas nela há a obrigatoriedade de ter a figura jurídica da Comissão de Representantes. Empreendimento erguido sem levar em consideração a opinião de quem vai comprar. São apartamentos prontos ou em construção que seguem um padrão pré-definido.

Na empreitada com preço fixo, o valor da construção será irreajustável, independente de variações do custo das obras por quaisquer que sejam as causas. Já na construção a preço reajustável, o valor fixado no contrato será alterado na condição expressamente indicada no documento. Assim, o preço é pré-fixado considerando o valor atual do metro quadrado na região e só pode ser corrigido, no caso dos valores das prestações, por algum índice estabelecido em contrato.

Na forma de expressa referência, entendem-se os contratos de empreitada como sendo a preço fixo.

Em situações de atraso na entrega do imóvel ou baixa qualidade da construção, a responsabilidade perante os compradores é do construtor ou incorporador, dependendo do caso.

O artigo 56 da Lei 4.591/64 destaca obrigatoriedades nas propagadas de imóveis construídos pela modalidade de empreitada reajustável:

Art. 56. Em toda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a venda de incorporação com construção pelo regime de empreitada reajustável, em que conste preço, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal do terreno e o preço da construção, com indicação expressa da reajustabilidade.

A construção por administração, terceiro tipo previsto em Lei, também é conhecida como “a preço de custo”, na qual o condomínio é obrigado a custear a obra, havendo, assim, a transferência dos riscos para os compradores das unidades.

Art. 58. Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado “a preço de custo”, será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:

 I – todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção;

 II – todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais serão movimentadas pela forma que for fixada no contrato.

Neste tipo de construção, a Comissão de Representantes tem a responsabilidade de efetivar o pagamento do custo integral da obra, além de zelar pelo tempo da construção e pela qualidade dos materiais utilizados. Desta forma, o construtor ou incorporador não é o único responsável pela construção.

Portanto caso ocorra atraso na entrega da obra ou críticas sobre a qualidade dos materiais utilizados, a responsabilidade será da Comissão de Representantes, a não ser que a falha tenha sido da construtora ou incorporadora na execução dos serviços.

Na construção por administração a grande questão está no aspecto da segurança técnica, financeira e administrativa do incorporador para começar e terminar o empreendimento. Nesse caso, é provável que os adquirentes paguem um valor mais baixo do que na construção por empreitada. Mas se houver alteração quanto ao prazo de entrega da construção ou, em outra hipótese, ser necessária a ampliação dos gastos na construção por erro no cronograma, os compradores pagarão mais pelos imóveis.

É verdade, porém, que há no mercado imobiliário o regime da administração com preço máximo garantido pelo incorporador, que proporciona ao adquirente um preço limite para pagamento pelo imóvel, buscando minimizar a insegurança na aquisição.

Assim quando existir o interesse de comprar um imóvel nessa modalidade de construção, é recomendável verificar se constará no contrato alguma cláusula que, de fato, ficará estabelecido o preço máximo a ser pago pela unidade.

A grande vantagem desta modalidade está nos benefícios fiscais que se aplicam à construção por administração, havendo significativa redução dos tributos, pois os impostos sobre materiais, instalações e mão de obra são repassados ao dono da obra e não para o construtor. Diferente do que ocorre na empreitada, o PIS (Programa de Integração Social e o Cofins (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social)  são recolhidos apenas uma vez na modalidade por administração (na empreitada o recolhimento ocorre duas vezes).

Em um comparativo mais aprofundado, outras diferenças entre a construção por empreitada e a construção por administração estão relacionadas ao preço, já que na primeira modalidade o valor do imóvel geralmente é maior do que na segunda. E na construção por empreitada normalmente o comprador sabe qual é o valor exato da unidade, enquanto que na espécie por administração o preço poderá sofrer alteração ao longo do tempo.

Outra diferença ocorre em relação ao índice de correção monetária das parcelas. Enquanto que na construção por empreitada consta na maioria dos contratos o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), na modalidade por administração, o índice de correção geralmente é o Custo Unitário Básico (CUB).

Conhecer as modalidades de construção previstas em Lei é de fundamental importância para o corretor de imóveis, já que  a escolha de cada tipo impacta diretamente no bolso do cliente na aquisição imobiliária.

Comissão de Representantes

Trata-se de um órgão constituído com o objetivo de representar todos os compradores no acompanhamento da construção desde o início até a entrega das chaves, podendo assumir a construção e atuar na fiscalização das prestações quitadas e devida aplicação dos recursos por parte do incorporador ou construtor:

Art. 50. Será designada no contrato de construção ou eleita em assembleia geral uma Comissão de Representantes composta de três membros, pelo menos, escolhidos entre os adquirentes, para representá-los perante o construtor ou, no caso do art. 43, ao incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação, e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação dos arts. 31-A a 31-F.

  • 1º Uma vez eleita a Comissão, cuja constituição se comprovará com a ata da assembleia, devidamente inscrita no Registro de Títulos e Documentos, esta ficará de pleno direito investida dos poderes necessários para exercer todas as atribuições e praticar todos os atos que esta Lei e o contrato de construção lhe deferirem, sem necessidade de instrumento especial outorgado pelos contratantes ou se fôr caso, pelos que se sub-rogarem nos direitos e obrigações destes.
  • 2º A assembleia geral poderá, pela maioria absoluta dos votos dos adquirentes, alterar a composição da Comissão de Representantes e revogar qualquer de suas decisões, ressalvados os direitos de terceiros quanto aos efeitos já produzidos.

Existem diferenças básicas na atuação da Comissão de Representantes nos diferentes tipos de construção:

– Nos contratos de construção por empreitada a comissão fiscalizará o andamento da obra, a obediência ao projeto e especificações, bem como o cálculo do reajuste com base nos índices previamente determinados. Já na construção por administração a comissão de representantes junto com o construtor, pelo menos semestralmente, fará revisões da estimativa do custo da obra. No regime de construção por administração a literalidade da lei oferece à comissão de representantes poderes mais amplos do que no regime da construção por empreitada, como para examinar balancetes, fiscalizar concorrências, e até mesmo fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção, no entanto, como mencionado, no regime da construção por administração é conveniente o adquirente contratar com administrador reconhecidamente idôneo, muito embora na construção por administração o incorporador não responda pelos atos danosos praticados pela comissão de representantes no exercício dos poderes que o mandato lhe conferiu – finaliza Luiz Otávio.