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A segurança nos negócios imobiliários em foco

Conheça os principais documentos numa operação de compra,venda ou locação. Corretor de imóveis deve ser especialista no tema

 A negociação imobiliária requer cuidados especiais para que todas as etapas do processo ocorram de maneira correta, culminando na concretização da transação. Nesse cenário, cabe ao corretor de imóveis prestar total assessoria ao cliente. Para isso, o profissional além de conhecer alguns assuntos, precisa ser especialista na questão da documentação imobiliária, como explica a professora Patrícia Araújo:

– É importante o corretor de imóveis ter amplo conhecimento da documentação imobiliária para passar segurança e tranquilidade ao cliente, que não fica “perdido” com ausência de informações numa negociação e assim pode acelerar o trâmite para a concretização da compra, venda ou locação

Tudo começa na captação do imóvel. O corretor precisa estar atento à matricula do imóvel, que individualiza a unidade, servindo para a correta identificação. Nela constam registrados todos os fatos de direitos de pessoas físicas ou jurídicas, sejam eles de aquisição, de modificação ou de transferência.

Deve-se exigir a documentação do vendedor (certidões pessoais atualizadas, de distribuição forense e da Justiça Federal), dos herdeiros e a apresentação da certidão negativa do IPTU junto à Prefeitura Local e as contas d’água e de luz.

Analisar a documentação no início do negócio e verificar que não houve problemas ou pendências é um grande passo para um final feliz.

Outro documento essencial é a certidão de ônus reais, que demonstra se há algum problema com a propriedade, como penhora e hipoteca, além de esclarecer quem é o proprietário do imóvel.  A não exigência deste documento pode criar dificuldades ao comprador e caso ocorra problemas durante a negociação, o corretor pode ser responsabilizado.

Com a atualização do Código Civil em 2010, os corretores de imóveis passaram a ter a responsabilidade de explicar ao cliente todos os riscos do negócio, sob pena de responder por perdas e danos:

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência”.

Em uma negociação envolvendo unidades em condomínio é importante verificar a certidão de quitação condominial, já que a dívida não segue o proprietário e sim o imóvel, as especificações e convenção do condomínio, além da existência de vaga de garagem, que pode estar vinculada à escritura do imóvel ou em documento à parte. Caso não haja citação nesses documentos, a unidade não terá direito à vaga.

A preocupação com a documentação imobiliária é o principal cartão de visitas do corretor de imóveis. Isso traz rapidez e credibilidade para o profissional, já que o cliente pode ter uma tranquilidade maior para fechar o negócio – comenta o presidente do Creci-RJ, Manoel da Silveira Maia.

Autorização com exclusividade

Muitos proprietários pensam que ao disponibilizar seu imóvel em diferentes imobiliárias conseguirão um resultado melhor e mais rápido. “Eu não dou exclusividade. Ganha a comissão quem vender o imóvel”. Que corretor de imóveis nunca ouviu essa frase? Porém, alguns fatores justificam que tal prática adotada na realidade não traz benefícios e ressaltam a importância da autorização de venda com exclusividade, tanto para proprietários quanto para corretores de imóveis.

Vantagens aos proprietários:

Segurança: com a exclusividade, apenas os profissionais habilitados terão acesso às informações do cliente, do imóvel e as chaves da unidade.

Avaliação: a falta de exclusividade pode proporcionar pareceres equivocados, travando a negociação ou fazendo com que o vendedor tenha prejuízo.

Valorização: quando uma unidade fica nas mãos de várias imobiliárias, não havendo a autorização com exclusividade, os possíveis compradores oferecerão valores abaixo do solicitado, por acreditarem que o proprietário está precisando rapidamente do dinheiro ou que o imóvel está sendo “leiloado”.

Tranquilidade: a autorização evitará que o proprietário do imóvel receba grande quantidade de ligações questionando se a unidade já foi negociada.

Vantagens aos corretores de imóveis

Segurança: com a exclusividade, o profissional terá uma tranquilidade para o desenvolvimento de seu trabalho e uma proteção quanto ao recebimento dos honorários.

Acesso à documentação: a autorização de venda com exclusividade  facilita o acesso do corretor às certidões, possibilitando uma análise completa da documentação da unidade.

Parceria: caso o corretor de imóveis não tenha o cliente para concretizar a venda, o profissional ainda terá a possibilidade de captar parceiros para a efetivação do negócio.

Motivação: com a tranquilidade em relação ao recebimento dos honorários, o corretor amplia a sua motivação em divulgar o imóvel em diferentes mídias, arcando com as despesas, na busca pelo cliente ideal para a concretização do negócio.

No contrato de autorização de venda com exclusividade devem constar:

– Identificação das partes: é importante deixar registrado quem é o contratante e quem é o profissional contratado, incluindo os dados das partes como RG, CPF, Estado Civil e endereço. O corretor de imóveis deve incluir também o número de registro no Creci.

– Situação do imóvel: o profissional deverá descrever a atual situação do imóvel para informar se existem pendências que podem prejudicar a concretização do negócio.

– Valor: refere-se ao valor cobrado pelo imóvel e as condições de pagamento.

– Comissão: especifica a comissão que incidirá sobre a venda e em que circunstância ela será quitada, no recebimento do sinal ou no ato do pagamento à vista.

Dever: o contratante fica obrigado a não vender a unidade enquanto a responsabilidade da venda estiver com o corretor contratado. E, caso, a venda ocorra, o profissional terá direito ao pagamento da comissão estabelecida.

– Prazo: fica estabelecido o tempo de duração da autorização da venda com exclusividade. Os contratos de exclusividade variam geralmente de 60 a 90 dias, mas existem casos em que duram até seis meses, podendo ser renovado por mais um período.

Escritura definitiva: O comprador só é dono do imóvel após o registro

Numa negociação imobiliária, após o acordo entre as partes, a escritura de compra e venda, que deverá ser lavrada no Cartório de Notas, é de grande importância, pois ela vai mostrar que foi feita uma venda transferindo a posse do imóvel do antigo dono para o comprador. Nesse documento, vão constar todas as cláusulas e obrigações, entre as partes envolvidas, como a identificação das partes (caso sejam casados incluir os dados dos respectivos cônjuges), a finalidade do contrato (especificando que o objetivo é a comercialização do imóvel que está em posse do vendedor. Devem ser incluídas informações da unidade, como endereço e matrícula do imóvel), preço e condições de pagamento (define-se o preço certo e ajustado da venda. O vendedor declara ter recebido o valor de sinal ou a quantia total à vista).

É necessário realizar o registro da escritura, ou seja, após o documento ficar pronto, é preciso levá-lo ao Cartório de Registro de Imóveis para que a escritura seja reconhecida e tenha de fato o valor da transferência de posse.

O comprador é considerado o dono do imóvel só após o registro do mesmo. Antes, ele apenas possui um contrato com o vendedor.

Em alguns casos, em que existem cláusulas a serem cumpridas, formaliza-se um contrato preliminar de promessa de compra e venda, obrigando as partes a celebrarem a escritura definitiva no momento em que todas as condições forem cumpridas.

Contrato de Locação: obrigações do locador e locatário

Além dos contratos mencionados acima, outro que o corretor de imóveis precisa conhecer bastante é o de locação. Nele constam as condições  estabelecidas  entre locador e locatário para uso do imóvel mediante pagamento de aluguel. No documento é preciso incluir informações como identificação do locador, locatário e, se houver, do fiador, descrição do imóvel, valor do aluguel, vencimento do contrato, índice de reajuste, multas por atraso, garantias dadas pelo locatário e um auto de vistoria relatando as condições da unidade para que seja entregue da mesma forma.

Um contrato bem elaborado, estabelecendo as cláusulas necessárias e observando cada tipo de negócio, transmite proteção ao corretor de imóveis e ao seu cliente, ficando resguardados os seus deveres e direitos.