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Promessa de Compra e Venda

O contrato e seus aspectos, além da importância para a corretagem de imóveis

Para aqueles que ingressaram na profissão recentemente e ainda estão se familiarizando com todos os trâmites processuais de uma negociação, o nome de um documento já pode ter sido ouvido, mas não muito bem compreendido: promessa de compra e venda. Talvez até mesmo corretores de imóveis já tarimbados conheçam e lidem com ele, mas não sabem de todas as características e peculiaridades e do tamanho de sua importância.

A promessa de compra e venda é uma espécie de contrato através do qual uma pessoa, física ou jurídica, denominada promitente ou compromitente vendedora, se obriga a vender a outra, denominada promissária ou compromissária (ou promitente) compradora, bem imóvel por preço, condições e modos pactuados.

O advogado e especialista em Direito Imobiliário, Hamilton Quirino, explica como funciona o contrato:

– É um contrato preliminar, porque a ele se seguirá o instrumento definitivo, representado pela escritura de compra e venda. A promessa pode ensejar futura rescisão, caso não sejam cumpridas suas cláusulas. No entanto, poderá ser celebrada em caráter irrevogável e irretratável, principalmente quando o preço já está quitado, e por alguma razão as partes não podem, no momento, fazer a escritura definitiva.

A forma do contrato em foco, seus efeitos e sua execução têm sido alvo de diversas discussões doutrinárias, dando origem a diferentes correntes jurisprudenciais e merecendo atenção do legislador, com sucessivas alterações nas normas referentes aos contratos de promessa de compra e venda, culminando com a introdução, no Código Civil de 2002, dos arts. 1.417 e 1.418, que tratam do direito do promitente comprador.

– A promessa de compra e venda pode, também incorporar as arras, ou o sinal, previstos nos artigos 417 a 420 do Código Civil, o que é recomendável quando o valor inicial é elevado. Assim, ao invés de um simples recibo particular de sinal e princípio de pagamento, todas as regras do negócio, desde o seu nascedouro, podem ser feitos através de uma escritura de promessa de compra e venda, que poderá ser pública ou particular – comenta Quirino.

Na promessa, eventuais promissórias terão o caráter pro solvendo, enquanto na definitiva serão pro soluto. Ou seja, na promessa a garantia é a escritura definitiva que será assinada ao final, e o próprio imóvel responde por eventual descumprimento de cláusula. Na obrigação pro soluto, o imóvel fica desvinculado e qualquer outro bem poderá ser utilizado para pagamento da dívida em caso de inadimplência.

Para Quirino é importante assinalar ainda os artigos 1.417 e 1.418 do mesmo Código, que mencionam especificamente a promessa de compra e venda de imóvel, e que possibilitam que o promissário comprador obtenha a escritura definitiva por via de adjudicação compulsória, ou seja, pela via judicial, caso o promitente vendedor não o faça.

O registro desse contrato também é necessário. Mas há diferenças quando é feita por instrumento público ou particular.

– A promessa de compra e venda pode ser levada ao Registro de Imóveis, se for feita por instrumento público. Se for particular, apesar da disposição do Código Civil (parágrafo único do artigo 463), irá encontrar resistência do Cartório registral, por força do artigo 108, segundo o qual “não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País” – aponta Quirino.

Segundo ele, na forma deste dispositivo, apenas os instrumentos particulares de valor inferior a 30 salários mínimos serão levados ao registro. A exceção a esta regra se encontra nos sistemas financeiros da habitação e de financiamento imobiliário, em que as escrituras particulares firmadas com o agente financeiro podem ser registradas como se fossem públicas.

Se for lavrada por instrumento público, será preciso levar ao Cartório de Notas todos os documentos que seriam exigidos para a escritura definitiva: as certidões negativas do imóvel e dos vendedores. Se for instrumento particular, o comprador, por cautela, poderá exigir, ou providenciar por sua conta, os mesmos documentos.

As cláusulas de uma promessa de compra e venda são, em sua maioria, as seguintes: O preço e a forma de pagamento, as regras determinadas para imissão de posse e a entrega das chaves, assim como os requisitos para a lavratura da escritura definitiva de compra e venda. Também é importante incluir uma procuração para assinatura da escritura definitiva, para quando estiver cumprida inteiramente a obrigação do promissário comprador. Caberá a este indicar para esse encargo um parente ou pessoa de sua confiança.

É possível se arrepender, mesmo depois de assinada a promessa de compra e venda? Segundo Quirino, sim:

– De acordo com o artigo 167, item 9 da Lei dos Registros Públicos (Lei 6.015/73), pode ser feito o registro “dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações”.

Para ele, mesmo com o registro da promessa, tanto o comprador como o vendedor podem se arrepender, desde que conste tal cláusula na promessa de compra e venda