Carlos Samuel de Oliveira Freitas é corretor de imóveis, presidente da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI), membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-RJ, além de também ser Diretor Adjunto de Relações Institucionais com o Poder Judiciário. Nesta participação especial à Revista Stand, ele fala sobre locação de imóveis, tema do qual é especialista. Destaca a importância do segmento e o que ele pode proporcionar ao profissional da intermediação imobiliária. Também dá dicas importantes para os corretores que atuam no segmento.

1 – A locação de imóveis é um nicho de mercado para o corretor de imóveis que tem se desenvolvido nos últimos anos. Qual palavra o senhor usaria para definir esse segmento e o que ele representa para a economia brasileira?

O segmento da locação de imóveis é muito atraente para o corretor de imóveis, por se constituir numa área da corretagem com ótimas possibilidades de ganhos, por estar menos sujeita à crises e oscilações de mercado.

É uma atividade permanente, em face da facilidade maior e investimento menor para se morar, trabalhar ou até mesmo a ambas as situações de ocupação.

O segmento tem forte representação social, uma vez que, possibilita a atividade econômica com baixo investimento, além da rentabilidade da propriedade, que gera arrecadação tributária e possibilita que mais pessoas tenham, ao seu alcance, imóveis em condição de servir às necessidades particulares, quer na moradia, quer nas diversas modalidades das atividades econômicas e produtivas.

Constitui-se num nicho permanente de procura, em função das demandas crescentes das sociedades, onde a busca por espaços maiores e adequados, possibilita que o investimento seja direcionado para a produção.

2 – Temos visto a alta dos juros para o financiamento de imóveis e até mesmo a Caixa Econômica Federal diminuindo o aporte para a habitação somente financiando 50% do valor de um imóvel usado. Com esse cenário, o mercado de locação tende a crescer?

Quanto mais restrito é o crédito, maior a necessidade da sociedade em buscar formas alternativas de ocupação. A locação se constitui na melhor alternativa, em face da possibilidade de ocupação sem grandes investimentos, os quais, como acima mencionados, podem ser direcionados para a produção ou poupança, para que no futuro, num cenário melhor sejam usados como investimento para a aquisição do imóvel que melhor se adeque às necessidades de cada um.

3 – Qual foi o impacto que as recentes alterações da Lei do Inquilinato tiveram no setor imobiliário? Houve mais segurança e estabilidade para o mercado?

As últimas alterações da Lei do Inquilinato, na realidade, vieram a contribuir mais com a adequação e modernização da Lei, do que propriamente impactar no setor imobiliário, já que, desde o inicio de sua vigência, apaziguou e normalizou o mercado de locações.

Entretanto, por muito pouco que interfiram, as alterações quando modernizam sempre trazem benefícios ao mercado notadamente pela confiança que trazem, tanto para os locadores, quanto para os locatários.

4 – Apesar de a lei ser bem clara, muitos corretores ainda tem dúvidas sobre a locação de imóveis. O senhor poderia resumir quais são os deveres e direitos do proprietário e inquilino?

Os direitos e deveres de parte a parte estão previstos na Lei, por se constituírem em direitos e deveres recíprocos, torna-se difícil resumir, em função da complexidade, entretanto têm por característica marcante, por parte do proprietário, garantir ao inquilino durante o tempo da locação a condição de uso do imóvel para o fim a que foi locado.

Por parte do inquilino a conservação do imóvel como se fosse seu, bem como o pagamento em dia dos aluguéis e encargos contratados.

5 – Qual o papel do corretor de imóveis na administração desses imóveis em locação?

Os corretores na maioria das locações, via de regra, fazem a corretagem e quando se propõem a administrar, devem ter em mente que não é tão somente receber e repassar os aluguéis, há todo um conjunto de tarefas e obrigações a serem observados, notadamente o controle e pagamento dos impostos e taxas, a verificação periódica do estado e do uso do imóvel por parte do inquilino, a cobrança em caso de inadimplência, dentre outros.

6 – Como funciona a sublocação?  É uma prática adotada com freqüência no mercado imobiliário?

A sublocação é rara e para que possa ocorrer há que ser previamente contratado com o proprietário e ser prevista no contrato de locação, a falta de previsão no contrato pode acarretar por parte do proprietário o pedido de rescisão do contrato, por falta de aparo contratual.

7 – Se o proprietário receber uma oferta maior pelo imóvel e decidir despejar o inquilino, como funciona o direito de preferência nesse caso?

O direito de preferência só é aplicável no caso de compra e venda do imóvel, no caso apontado o locador somente poderá despejar o inquilino, se o prazo do contrato já tiver terminado.

8 – Como funcionam as garantias locatícias? Qual delas é a mais utilizada e por quê?

As garantias locatícias servem para dar garantia ao proprietário de que, se o inquilino deixar de cumprir com as obrigações contratadas não terá prejuízos e poderá executar a garantia para receber os seus créditos.

A mais utilizada ainda é a fiança, prestado por pessoa física ou jurídica, que em caso de descumprimento por parte do inquilino, terá a obrigação de reparar as perdas do proprietário.

9 –Uma das principais dúvidas é com relação ao fiador. Ele pode se exonerar da fiança, mesmo que tenha prestado fiança sem limitação de tempo?

Uma das mudanças da lei feitas pela lei 12.112 foi a possibilidade da exoneração do fiador, quando do término do contrato, o que não se confunde com o da locação, já que a lei determina que quando o contrato terminar e o inquilino permanecer no imóvel, a locação se manterá por prazo indeterminado, nessa condição o fiador poderá se exonerar, mesmo que a fiança tenha sido contratada sem limitação de tempo.