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O Código Civil e o Corretor de Imóveis

Uma das leis mais importantes do país, acompanhada da Constituição Federal, o Código Civil deve ser levado a sério por toda a sociedade e especialmente pela categoria de corretores de imóveis. Não à toa foi incluído um capítulo dedicado à corretagem. Essa modificação do Código aconteceu em 2002, o que implicou na responsabilidade do corretor de imóveis no contrato de corretagem.

Para entender melhor a importância dessa lei, deve-se voltar ao ano de 1916, quando foi aprovado o primeiro Código Civil brasileiro. Foi confiada ao jurista Teixeira de Freitas a responsabilidade de elaborar o anteprojeto do Código. Porém, não satisfeito pela demora dos trabalhos da comissão formada para analisar o projeto e pelo descaso silencioso que sua obra recebeu, ele resolveu suspender a execução do contrato.

Aí veio a escolha de Clóvis Beviláqua para a elaboração do Código Civil. Após inúmeras modificações realizadas pela comissão, seu trabalho foi concluído e aprovado na Câmara.

É importante destacar que o conteúdo incluído no Código de 2002, foi o Contrato de Corretagem, disciplinado nos artigos 722 a 729, inovação em relação ao Código de 1916, que não previa sua regulamentação, cabendo observar que a profissão de corretor de imóveis, quanto à sua disciplina, está na Lei 6.530/78, regulamentada pelo Decreto 81.871/78.

Essa inclusão da corretagem no Código Civil de 2002, o qual entrou em vigor em janeiro de 2003, conferiu a essa espécie de contrato um novo “status”, no sentido de “tipificação legal”, isto é, a criação de um regime jurídico próprio e claro a partir da menção e regulação pelo legislador de uma determinada atividade.

Um capítulo inteiro dedicado à corretagem dimensiona o quanto a carreira é importante, seja para quem quer comprar ou vender imóveis e também para o próprio profissional. A advogada Iracema Reis destaca o significado da situação:

– A importância essencial está no terreno da segurança das relações jurídicas. Antes havia muita insegurança neste campo. Ocasionalmente, o corretor que havia empregado toda a sua diligência para a concretização do negócio ficava sem perceber sua remuneração, sob alegação, falsa por vezes, do contratante de que o contrato não se concluíra.

Como a inclusão também acaba por proteger os consumidores, Luis Fernando Marin, membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-RJ, reforça esse pensamento:

– É inquestionável que, para aqueles que manuseiam determinado contrato, tê-lo tipificado legalmente implica em uma maior segurança jurídica no que tange à proteção contratual (inclusive dos consumidores) e à solução de litígios decorrentes da atividade.

Foi imposto ao corretor de imóveis um dever de conhecimento sobre todos os aspectos possíveis do negócio contratado. Assim, questões registrais, urbanísticas, sucessórias, tributárias e outras mais remotas, acabam sendo de bom senso que o corretor de imóveis as conheça ou obtenha assessoria nestas áreas para garantir a segurança da contratação, sendo inevitável que o profissional se mantenha sempre atualizado.

– É de suma importância que o corretor conheça o conteúdo do Código Civil, em razão das condutas que lhe são exigíveis e responsabilidades advindas de suas desobservâncias. É através do contrato de corretagem que o profissional assume a obrigação de aproximar pessoas que pretendem contratar, o fazendo de forma diligente e prudente – enfatiza Iracema.

Não conhecer o conteúdo do Código pode representar um prejuízo ao corretor de imóveis, que deve estar ciente que a falta de conhecimento pode acarretar em algum negócio malsucedido. A ignorância acerca dos preceitos estabelecidos no Código poderá fazer com que o corretor de imóveis, por exemplo, aceite remuneração menor do que a que lhe é assegurada por lei ou deixe de providenciar sua devida proteção contratual prévia a partir de um instrumento contratual bem elaborado e redigido. Um profissional bem informado faz a diferença.

– Os artigos 722 a 729 do Código Civil constituem o principal pilar da normatização da atividade de corretagem no país, sendo, em termos de repercussão legal para a atividade, mais importantes até do que a própria lei 6.530/78, em virtude do alcance de suas normas e dos preceitos ali estabelecidos. Desconhecê-los implica em prática antiprofissional, atitude que pode trazer imensos prejuízos aos próprios corretores de imóveis e para seus clientes – assegura Luis Fernando Marin.

O conhecimento do Código Civil e da Lei 6.530/78 é um dos deveres do corretor de imóveis. São leis que norteiam a profissão e trazem conhecimento e segurança ao profissional. A confiança do cliente passa a ser a chave na relação.

– Certamente a segurança jurídica levada aos contratos foi o maior ganho para a classe, onde todas as partes contratantes passaram a se conduzir com mais segurança. Tendo o mesmo estabelecido de forma clara as obrigações contratuais assumidas e os serviços a serem prestados pelo corretor, não há mais dúvidas quanto ao dever de remuneração do profissional quando coloca em relação duas ou mais pessoas que desejam contratar – comenta Iracema Reis.

O Código Civil é um importante instrumento de pesquisa e utilização pela sociedade nas suas relações jurídicas. Deve-se prestigiar a sua compreensão e aplicação no cotidiano para obtenção de maior justiça e igualdade no convívio social.
Cada item do Código Civil deve ser objeto de análise específica, necessária à compreensão, mesmo que parcial e preliminar, pela complexidade que possuem.

– É no Código Civil que se encontra descrita a caracterização da corretagem a partir tanto da obrigação de prospecção de negócios quanto a partir de uma definição negativa, isto é, quais atividades não são consideradas “corretagem” (art. 722).

Também é lá que se encontram as obrigações de diligência, prudência e clareza nas informações acerca da segurança ou risco do negócio (art. 723), bem como as regras sobre a remuneração dos corretores (arts. 724 a 728) – finaliza Marin