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Mercado Imobiliário e meio ambiente

Relação é essencial, mas ainda precisa ser ajustada

 

De acordo com a Constituição Federal de 1988, a população brasileira tem direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, fator primordial para proporcionar uma sadia qualidade de vida ao ser humano. No cenário atual, a questão ambiental e sua relevância estão cada vez mais presentes nos debates do cotidiano.

Com a certeza de que os empreendimentos terão que ser cada vez mais sustentáveis, o mercado imobiliário tenta aliar a necessidade de desenvolvimento econômico das grandes cidades com a preservação do meio ambiente.

– É preciso que os avanços dos empreendimentos imobiliários se deem na área da mitigação do impacto ambiental, com a destinação adequada do lixo, tratamento de esgoto e de um correto sistema de drenagem, bem como adoção de práticas como reuso de água, eficiência energética, entre outros – destaca o Secretário Estadual de Ambiente, Indio da Costa, sobre as construções no Rio de Janeiro.

 Novo Código Florestal: impacto direto no setor de imóveis

Os corretores de imóveis, além de conhecerem de maneira global o mercado e os produtos sob sua responsabilidade, devem se atentar às novas demandas do setor imobiliário, especialmente relacionados à legislação ambiental.

Sancionado pela Lei 12.651, de maio de 2012, alterada pela 12.727, de outubro do mesmo ano e regulamentado pelo Decreto nº 7.830, o novo Código Florestal Brasileiro aborda questões da ocupação do solo, impactando diretamente o setor imobiliário.

O documento define Áreas de Preservação Permanente (APPs), locais naturais com rígidos limites de utilização e ocupação:

 Art. 3º Para os efeitos desta Lei, entende–se por:

(…)

 II – Área de Preservação Permanente – APP: área protegida, coberta ou não por vegetação nativa, com a função ambiental de preservar os recursos hídricos, a paisagem, a estabilidade geológica e a biodiversidade, facilitar o fluxo gênico de fauna e flora, proteger o solo e assegurar o bem-estar das populações humanas;

O artigo 4º da legislação estabelece quais são as Áreas de Proteção Permanente. Nelas são proibidas as construções ou exploração de atividade econômica. Apenas órgãos ambientais podem abrir exceção à restrição e permitir o uso da área urbana ou rural de preservação permanente. Para realizá-lo, devem comprovar as hipóteses de utilidade pública, interesse social do empreendimento ou baixo impacto ambiental, como está descrito no artigo 8º da referida lei.

A definição de Áreas de Preservação Permanente é válida para áreas rurais e urbanas. Até antes da aprovação da lei, entidades do setor imobiliário defendiam a ideia de que fossem elaboradas regras específicas para as cidades, já que o meio ambiente rural não pode ser comparado ao urbano.

– Apesar de trazer diretrizes importantes, faltou o enfrentamento do conceito ambiental urbano, por exemplo: qual a função da preservação ambiental na área urbana? É para o conforto térmico, para drenagem das águas pluviais, para arborização urbana? Qual a função das APPs em área urbana? – questionou o presidente da Associação das Empresas de Loteamentos e Desenvolvimento Urbano, Caio Portugal, em entrevista para a Revista Construção Mercado.

Outro ponto de conflito apontado por especialistas é a questão da recuperação das Áreas de Proteção Permanente. De acordo com a lei, deve-se demolir a construção existente e reconstruir a localidade, mesmo em área urbana já consolidada. Esta determinação cria controvérsia na medida que um grande número de cidades brasileiras se desenvolveu à margem de rios e lagoas, áreas definidas como APPs.

Indica-se a leitura completa do atual Código Florestal Brasileiro. O documento está disponível no site www.planalto.gov.br.

 Licenciamento ambiental: permissão para implantação de empreendimentos

Importante instrumento de gestão pública, o licenciamento ambiental exerce controle sobre as atividades que possam interferir nas condições do meio ambiente. O objetivo é promover a conciliação do desenvolvimento econômico e o uso dos recursos naturais. É o procedimento através do qual o órgão ambiental permite a localização, instalação, ampliação e operação das construções, potencialmente capazes de produzir poluentes.

A concessão do licenciamento ambiental é de responsabilidade dos órgãos estaduais. Quando se trata de grandes projetos e envolve mais de um estado, a permissão passa pelo Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis (IBAMA).

Para os empreendedores, é importante estar atento às etapas do processo de licenciamento ambiental. Elas são essenciais para que o projeto se torne realidade.

 Licença Prévia (LP): Deve ser solicitada na fase de planejamento da implantação, modificação ou ampliação do empreendimento. Esta licença aprova a viabilidade ambiental, estabelece as exigências técnicas para o desenvolvimento do projeto, mas não autoriza ainda a instalação. Nesta etapa, o empreendedor deve elaborar estudos ambientais que serão entregues para análise e deferimentos aos órgãos ambientais.

 Licença Instalação (LI) – Aprovação do projeto. Esta etapa autoriza o início das obras para a implantação do empreendimento. Só é concedida após serem atendidas as condições da Licença Prévia.

 Licença de Operação (LO) – Autoriza o início do funcionamento do empreendimento.

É emitida após vistoria para verificação se todas as exigências foram atendidas. No Estado do Rio de Janeiro, o Decreto Estadual 42.159 de 2009 instituiu o Sistema de Licenciamento Ambiental (SLAM), que define os empreendimentos e atividades sujeitos ao licenciamento ambiental. Além das etapas já descritas, o decreto estadual determina outros tipos de licenciamentos como Licença Ambiental Simplificada (LAS), Licença Prévia e de Instalação (LPI), Licença de Instalação e de Operação (LIO), Licença Ambiental de Recuperação (LAR) e Licença de Operação e Recuperação (LOR).

Recomenda-se a leitura do Decreto 42.159 para conhecimento completo dos procedimentos de licenciamento ambiental no estado do Rio de Janeiro.

As leis ambientais têm interferência direta no futuro das construções do setor imobiliário e dos projetos de infraestrutura urbana. Mas os debates sobre pontos da legislação precisam estar em constante atualização. É necessária uma integração entre os setores responsáveis, como incorporadores, construtores, corretores de imóveis e ambientalistas para que o desenvolvimento econômico e urbano aconteça simultaneamente à preservação do meio ambiente.