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José-Ricardo Pereira Lira – Presidente da Comissão de Direito Imobiliário OAB/RJ

“Os distratos causam impactos negativos no mercado. Quando há uma quebra, um desacordo contratual, prejudica o empreendimento, assim como os outros compradores”

Advogado há mais de trinta anos, José-Ricardo Pereira Lira é presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-RJ. É sócio da Lobo e Lira Advogados, diretor do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário no Rio de Janeiro – Ibradim-RJ e professor da Pós Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direto PUC Rio. Especialista no segmento imobiliário, José-Ricardo Pereira Lira, em entrevista exclusiva à Revista Stand comenta sobre pontos polêmicos como os desafios do Direito Imobiliário, a segurança jurídica nas negociações, entraves do mercado imobiliário, decisões controversas do Poder Judiciário e muito mais. Acompanhe!

Quais são os principais desafios do direito imobiliário em um período que em os processos e leis têm se modificado?

José-Ricardo: Eu acredito que o problema das contrapartidas jurídicas exigidas pelas prefeituras para aprovar o licenciamento de obras é um ponto polêmico do direito imobiliário atual. E isso é feito sem levar em consideração os parâmetros do Estatuto das Cidades. Essa é uma questão que o segmento precisará superar diante do cenário atual.

Como garantir a segurança jurídica nas negociações imobiliárias?

José-Ricardo: A Lei da concentração da matrícula para que o cliente de boa fé não seja surpreendido por um credor foi um ponto benéfico para o mercado. É claro que necessita de aperfeiçoamentos, mas é uma iniciativa voltada para a garantia da segurança dos interessados na aquisição de imóveis.

Além da questão das contrapartidas jurídicas já citadas pelo senhor, quais são os entraves do mercado imobiliário?

José-Ricardo: Considero um dos problemas mais delicados a questão dos distratos. Na minha opinião deveria ser irretratável. Os distratos causam impactos negativos no mercado. Quando há uma quebra, um desacordo contratual prejudica o empreendimento como um todo, assim como os outros compradores.

Em relação aos distratos, a Câmara dos Deputados aprovou um projeto de Lei que determina novas regras sobre os distratos e atrasos na entrega das obras.

Como o senhor avalia os possíveis impactos caso a lei seja publicada? (Obs.: até o fechamento desta edição o projeto de lei está em tramitação no Senado Federal)

José-Ricardo: De forma ainda inicial, trata-se de um projeto que atenderia as partes envolvidas, que prevê o valor que será devolvido para o desistente e a parte que ficará com a construtora, mas na minha opinião o distrato não é uma saída justificável. Acredito que deveria ser restrito a casos específicos. Em relação ao atraso na entrega da obra, de fato, não faz sentido a construtora não entregar o empreendimento no prazo correto e não ser penalizada.

O senhor acredita que no período do boom imobiliário, em que houve um grande número de vendas de unidades, muitas pessoas não estavam de fato preparadas para adquirir um imóvel e com a crise econômica não estão tendo condições de quitar a unidade?

José-Ricardo: Não vejo dessa maneira restrita. A queda da economia comprometeu todos os cenários, a crise atingiu os devedores, que não conseguiram mais quitar os débitos, mas também atingiu os credores que deixaram de receber. Então todos os agentes foram afetados por essa crise de grande calibre que impactou as relações, os contratos. Uma crise profunda que gerou o endividamento das pessoas, perda de empregos. Na verdade o país entrou em colapso e tenta agora se recuperar.

E sobre a decisão do Supremo Tribunal Federal de afastar a penhora do bem de família do fiador na locação comercial, qual a sua opinião sobre o tema?

José-Ricardo: O Supremo acha que pode seguir contra a lei. Está bem claro na legislação que não deve existir esse tipo de proteção. É importante destacar que esse ativismo judicial é um mal para o Brasil, onde o Poder Judiciário passa a decidir contra a lei já existente, causando uma insegurança jurídica nas relações. Acho errado que essa mudança específica aconteça através do Poder Judiciário. Se for algo relacionado à mudança de lei, é claro que deve ser feito pelo legislativo.

Na sua opinião existem pontos a serem aprimorados na legislação referente ao setor para propor maior dinamismo ao segmento imobiliário?

José-Ricardo: Acredito que no momento existem três pontos que poderiam ser trabalhados de maneira mais eficiente. Primeiro acredito que se deveria ter a prudência e obrigatoriedade legal do patrimônio de afetação para todos os empreendimentos, como forma de proteção aos adquirentes.
Por outro lado, acredito que uma celeridade sobre a decisão em relação aos distratos é indispensável. Enquanto o projeto permanecer parado, sem um definição em relação à aprovação ou não, será ruim para o mercado e, principalmente para o empreendedor.
E por último, mas não menos importante é a questão das contrapartidas jurídicas já citadas na primeira resposta. Condicionar o licenciamento de obras ao pagamento de contrapartidas, muitas vezes sem levar em consideração o que diz o Estatuto das Cidades, não é benéfico para o mercado.