Da metade do século 19 a 2015, as características dos imóveis de São Paulo foram modificadas ao extremo: dos amplos palacetes de antigos barões do café aos atuais estúdios.

No passado, o desenvolvimento imobiliário da cidade acompanhou a cultura cafeeira. “Vinham morar na cidade muitos imigrantes, as pessoas de classe média e a elite”, conta a doutora em História e Fundamentos da Arquitetura e do Urbanismo e professora da FAU-USP Joana Mello de Carvalho e Silva. Segundo ela, os fazendeiros foram importantes agentes do mercado imobiliário em ascensão, investindo em grandes propriedades em bairros centrais como Higienópolis.

“As moradias da época eram de três tipos”, diz o arquiteto e professor da pós-graduação da FAU-USP, Carlos Lemos. “Para os ricos, os palacetes; a classe média, casas menores; e o pobres sempre moraram mal.” No último quarto do século 19, os cortiços se popularizaram.

Outro ponto que interferiu na expansão dos imóveis na capital na primeira metade do século 20 foi a falta de uma cultura de compra e venda de bens – o aluguel costumava ser predominante. Isso começou a mudar apenas nos anos 1940, com a lei do inquilinato, de Getúlio Vargas. “Para proteger o inquilino de uma alta nos preços dos aluguéis, os preços foram congelados”, aponta Joana. “Com isso, os proprietários começaram a vender as unidades, já que não era mais vantajoso alugar.”

Naquele momento, aliado à expansão da industrialização, se deu a primeira onda de verticalização da cidade de São Paulo, nas décadas de 1940 e 1950. O Centro se elitizou ainda mais, acelerando a migração dos mais pobres para a periferia, sem que houvesse interesse pela construção de casas populares – décadas depois, a região, degradada, foi ocupada por grupos marginais e, mais recentemente, entrou em um processo de requalificação urbana.

O aumento do número dos prédios em meados do século ocasionou a redução das áreas úteis internas. “Esse movimento começa por causa do custo da terra. A lógica é de que quanto mais perto dos serviços e da infraestrutura, maior é a valorização”, afirma Joana. O fato de haver mais pessoas solteiras, que precisam de espaços menores, também teria sido determinante.

O nascimento das quitinetes, advindo daí, contrastava com as casas do século 19, muito compartimentadas. “O rico não aceitava superposição das funções da habitação de nenhuma natureza”, afirma Lemos. Cada função precisava de um cômodo, o que não ocorria no cortiço, onde todas as funções ocorriam no mesmo espaço.

Com os anos, o modelo europeu de arquitetura, que segrega as zonas social, íntima e de serviços, deu espaço, segundo Joana, às referências norte-americanas, dando peso ao movimento de integração das plantas.

Tendência. Nos anos 2000, as plantas conjugadas ganharam traços mais radicais: incorporadoras passaram a se dedicar aos estúdios super compactos. O CEO da Vitacon, Alexandre Lafer Frankel, acredita que o maior acesso dos jovens ao crédito imobiliário tenha favorecido o mercado dos pequenos.

Para ele, o trânsito caótico também fez crescer a procura por imóveis próximos do trabalho, mesmo que menores. “Eu acho que as grandes metrópoles serão de unidades compactas, por uma questão de custo e eficiência”, diz o executivo.

Segundo a diretora de atendimento da Lopes, Mirella Parpinelle, a redução das áreas internas dividiu espaço com o aumento das áreas de lazer nos prédios: “Antigamente, morávamos em casa e brincávamos na rua. Hoje, a mulher trabalha fora, os clubes, em sua maioria, são para classe alta e a questão da segurança fez as pessoas buscarem alternativas de morar e ter espaço para lazer”. Ela cita como exemplo desse processo os condomínios-clube, que se multiplicaram a partir de 2001.

O novo Plano Diretor da cidade, em vigor desde o ano passado, trouxe uma nova reviravolta ao mercado paulistano, na opinião do presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes. “Ele cria o adensamento ao longo de eixos de transporte, induzindo a produção de edifícios mistos, com fachada ativa, sem recuo. No futuro, vamos ver uma transformação enorme no número de produtos, na forma de o consumidor lidar com a questão da moradia.”

Fonte: O Estado de São Paulo Online – 25/01/2015