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Herança e Doação de Imóveis

Entenda como funcionam essas modalidades

Ao lidar com a perda de um ente querido, em alguns casos também há que se envolver com os bens deixados por quem falece. Não é fácil tocar no assunto em um momento tão delicado, mas a divisão de bens às vezes pode se tornar um fardo.

Quando uma pessoa morre sem deixar testamento, seu patrimônio é dividido entre os herdeiros de acordo com a ordem sucessória estabelecida pelo Código Civil: descendentes (filhos, netos e bisnetos) e o cônjuge do falecido. Se não houver descendentes, os próximos a serem chamados serão os ascendentes (pais ou, na ausência destes, avós e bisavós), e também o cônjuge. Se o falecido não tem herdeiros nem deixou testamento, a herança ficará em poder do Estado.

– Os herdeiros, não tendo havido prévia doação, receberão os bens do espólio, através da escritura de inventário e partilha, que pode ser feita em Cartório de Notas, desde que não haja testamento, que não haja herdeiro menor ou com algum tipo de incapacidade mental e que o inventário seja amigável. Caso contrário, o inventário terá que ser feito em juízo – explica o especialista Hamilton Quirino.

Outro instrumento que pode ser utilizado é a doação de imóveis, que representa uma transferência não onerosa de um bem. É comum que aconteça de pais para filhos, mas pode ocorrer entre duas ou mais pessoas físicas ou jurídicas em geral. Quem faz a doação é o doador. E quem recebe é o donatário.

– Uma das principais diferenças entre essas modalidades de transferências de bens é o momento em que ocorrem, já que a doação acontece em vida e a herança decorre de um falecimento – explica o advogado Guilherme Barbalho.

Ainda segundo o Código Civil, as doações de imóveis para terceiros estão subordinadas às mesmas regras pela via do testamento, ou seja, o doador que tiver herdeiros não poderá doar a terceiros mais de 50% dos bens que possuir na data da doação.

– A doação de imóveis tem que ser feita por escritura pública. Pode ser introduzida alguma limitação na doação, como incomunicabilidade (em relação ao cônjuge), impenhorabilidade e inalienabilidade. A doação pode ser pura e simples, como pode também implicar em usufruto vitalício ou temporário a favor do doador ou de terceiro – aborda Quirino.

O imposto estadual que incide sobre as doações e a herança é da ordem de 4% sobre o valor do bem, mas, se for instituído o usufruto (no caso de doação), o imposto será da metade. A outra metade será paga quando for extinto o usufruto.

Tanto a doação como a herança constituem forma de aquisição do imóvel, inclusive com declaração no imposto de renda, e pagamento do imposto incidente sobre o lucro imobiliário quando da venda do bem. O corretor de imóveis pode atuar nesse nicho, mas deve estar atento sobre a documentação da unidade, como analisa Guilherme Barbalho:

– Em virtude da necessidade de partilha dos bens deixados pelo autor da herança, a alienação e, principalmente, a forma de instrumentalização da alienação dos bens recebidos por herança, dependem de prévia análise acerca de seu cabimento no caso concreto. É imprescindível que o corretor forneça às partes envolvidas todas as informações e peculiaridades que cercam uma alienação de bens ou direitos recebidos por doação e, mais ainda, daqueles recebidos por herança; sendo certo que a operação provavelmente dependerá da análise jurídica de um advogado; o que deve ser sinalizado o quanto antes pelo corretor de imóveis.

Assim, para o imóvel recebido em doação, é preciso saber se o mesmo está registrado, e se não existe usufruto em vigor, para que a venda se concretize. É preciso ver também se a doação não foi feita com algum impedimento à venda, como a inalienabilidade.

No caso de herança, o imóvel pode ser negociado, mediante promessa de compra e venda, firmada por instrumento particular, estabelecendo que a venda definitiva se fará com o registro da partilha, seja judicial ou extrajudicial.

– O corretor deve verificar se a doação ou a herança está na matrícula do imóvel junto ao Registro de Imóveis, antes mesmo de anunciar a venda. Pode haver pendências, principalmente em caso de herança, que precisam ser resolvidas antes da venda do imóvel, como dívidas fiscais do espólio, entre outras – finaliza Hamilton Quirino.