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Financiamento Imobiliário: Do envio da proposta à liberação do crédito

Entender todas as etapas do processo é fundamental para o corretor de imóveis

O sonho de consumo de grande parte da população brasileira continua sendo o de obter a casa própria. Sair do aluguel e ter um cantinho pra chamar de seu é prioridade nas finanças de uma parcela significativa de muitas pessoas. O financiamento imobiliário viabiliza a possibilidade de obtenção do bem imóvel para aqueles que não possuem capital para adquirir uma unidade à vista, que representa a maior parte dos interessados em adquirir imóveis. O parcelamento da compra proporciona facilidade de pagamento e a possibilidade de realizar um grande sonho.

São duas modalidades de financiamento imobiliário: o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) no qual estão incluídos os imóveis de até R$ 750 mil reais e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) para imóveis acima de R$ 750 mil reais.

A Caixa Econômica Federal representa o banco mais requisitado quando o assunto é financiamento imobiliário. Mas é importante informar que outras instituições financeiras fazem financiamento de imóveis. Portanto é dever do corretor orientar ao cliente sobre aquilo que representa a melhor opção na hora de financiar uma unidade.

– É importante que o profissional compreenda que deve trabalhar com todas os bancos e manter-se sempre atualizado sobre as possibilidades disponíveis para indicar a melhor condição para o cliente. Deve-se ressaltar que consultores e gerentes bancários disponibilizam dados inerentes ao financiamento para que uma negociação seja favorável e segura – esclarece o conselheiro do Creci-RJ e especialista em financiamentos, João Eduardo Corrêa.

E para proporcionar uma aquisição imobiliária segura é fundamental que o corretor de imóveis conheça o passo a passo de um financiamento imobiliário.

1 – Preparação e análise das linhas de crédito

Inicialmente o profissional deve suprir todas as dúvidas do possível comprador relacionadas ao processo de financiamento. Em seguida, quando há um interesse em financiar um imóvel, é necessário que se faça uma simulação, através da internet ou das agências,  para realizar uma profunda análise sobre as condições oferecidas pelas instituições financeiras para escolher a mais adequada.

O ideal é que o futuro mutuário tenha a informação de quanto poderá conseguir de crédito junto ao banco, levando em conta sua renda e capacidade de pagamento.  Essa pesquisa em diferentes instituições é fundamental porque as taxas de juros variam de acordo com o agente financeiro e quanto maior for essa taxa mais elevada será a parcela paga e consequentemente o valor pago no final do financiamento.

Após a análise criteriosa das condições oferecidas é o momento de encaminhar a proposta para instituição financeira, que entre os dados deverá conter algumas informações pessoais do futuro comprador e detalhes do financiamento.

É chegada também a hora de definir o imóvel que será financiado. Caso o comprador ainda não tenha escolhido o imóvel, poder ser encaminhado ao banco uma proposta para utilização de uma carta de crédito posteriormente.

Lembrando que essa carta só é emitida depois que o banco realiza a análise de credito, que compõe a próxima etapa.

2 – Envio de documentos: análise de crédito e jurídica

Momento chave em um processo de financiamento imobiliário é a análise de crédito realizada pela instituição financeira de acordo com as informações apresentadas. Representa o momento de analisar se a renda declarada, o prazo, a idade e perfil do imóvel, caso já tenha sido escolhido, estão dentro dos parâmetros da instituição financeira para liberação do crédito.

Com o crédito aprovado e o imóvel definido, o banco efetua a análise sobre  o imóvel que será financiado, ocorrendo a verificação se a unidade preenche os requisitos do financiamento e a suficiência da garantia.

Na análise jurídica, os agentes financeiros realizam uma minuciosa pesquisa de toda a documentação encaminhada, medida fundamental para a realização de uma negociação imobiliária segura a todas as partes envolvidas.

Nesta fase, a instituição financeira solicita ao futuro mutuário a documentação do comprador, do vendedor e do imóvel, necessárias para a conclusão da contratação do crédito. Em geral, são solicitados documentos pessoais, comprovantes de residência, IPTU da unidade, entre outros. O próprio banco encaminha a listagem com toda documentação necessária para finalização do processo.

3 – Assinatura do contrato de financiamento e registro em cartório

Se não houver nenhuma pendência registrada durante a análise jurídica será emitido o Contrato de Financiamento e marcada uma data com o comprador e vendedor para assinatura do documento. É necessário pagar o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI) e outras taxas bancárias e, em seguida, registrar o contrato no Cartório de Registro de Imóveis, lembrando que deve ser feito no cartório da circunscrição do imóvel.

Sobre as despesas com emolumentos uma dica importante é que o comprador  que está adquirindo o primeiro imóvel, financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), para fins residenciais, possui desconto de 50%, como prevê o artigo 290 da Lei 6.015/1973.

4 – Liberação do crédito e conclusão do processo

Finalizada todas as etapas acima o comprador deve encaminhar uma via do contrato registrado no cartório à instituição financeira para que o valor seja liberado para o vendedor. Esse processo dura em média de 5 a 10 dias úteis após o recebimento do documento registrado.

Pagamento das prestações

No contrato de financiamento constam cláusulas que especificam o valor das prestações. Representam itens de grande valia pois, dependendo de como ela é constituída, os valores podem aumentar ou diminuir durante o pagamento da dívida.

Pode-se dizer em linhas gerais que o financiamento é um empréstimo e todo empréstimo resulta em juros.

Para facilitar o entendimento é possível dividir o pagamento da parcela em amortização e juros. A primeira parte é o que está sendo devolvido ao banco e a segunda pode-se dizer que representa o valor referente ao empréstimo desse dinheiro, ou seja, é o valor pago pelo “aluguel” disponibilizado pela instituição financeira.

Em resumo, existem dois tipos mais utilizados de financiamentos e que impactam diretamente na questão de como será o pagamento das prestações. Veja como funciona cada um:

– Sistema Price:

Neste caso as parcelas são fixas, os juros decrescentes e as amortizações crescentes. Imagine um financiamento de 15 parcelas. No primeiro mês, o comprador do imóvel pagará um pequeno valor relacionado à amortização e a grande parte será para o pagamento de juros. No mês seguinte, o valor relacionado aos juros será menor enquanto que, como as prestações são fixas*, o valor da amortização será maior.

Desta forma, no último mês, o valor dos juros será bem pequeno. Já a amortização representará a maior parte da última parcela.

– SAC

Como o próprio nome diz, no Sistema de Amortização Constante, a parte da parcela que representa o que está sendo devolvido ao banco é fixa. Assim, o que varia são os juros e, consequentemente, as prestações que vão diminuindo ao longo do pagamento da dívida. As parcelas são maiores no início do pagamento e assim o devedor acaba amortizando a dívida mais rápido e paga um valor relacionado aos juros menor. Esse fato representa uma segurança a mais para o comprador, pois mesmo que aconteça um imprevisto durante o período de pagamento da dívida, o saldo devedor e as parcelas serão menores.

Prestações fixas * Apesar de ter a descrição do Sistema Price como um modelo em que as prestações fixas, é importante deixar claro que independente do sistema de amortização escolhido, o contrato de financiamento poderá sofrer correção monetária, ou seja, o valor das prestações e do saldo devedor poderá ser atualizado, tendo como base dois formatos: o pós fixado ou o pré fixado. Na primeira situação, a correção estará ligada a algum índice de mercado (TR, IGPM, etc). O cálculo ocorre sempre após o fechamento do mês anterior. Já no pré-fixado, a instituição financeira estima uma correção e embute na taxa de juros do financiamento.