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Evicção: Uma questão de direitos

 

No setor imobiliário, diz-se que acontece a evicção quando há perda total ou parcial do imóvel em face de terceiro, possuidor de direito anterior, através de decisão judicial.  O Código Civil, através do artigo 1.228, menciona que apenas o proprietário do imóvel pode dispor (alienar) o imóvel de sua propriedade. O mesmo acontece com a cessão da posse ou uso da unidade que serão válidas apenas se realizadas pelo possuidor legítimo.

Já o artigo 447 prevê que o vendedor deve garantir a legitimidade do direito do imóvel que será vendido e responde caso ocorra evicção. Em um exemplo fictício, uma pessoa vende um imóvel para outra. Supondo que um terceiro apareça na história, afirma ser o proprietário da unidade vendida e solicita a posse da propriedade. Caso seja realmente comprovado, aquele que comprou a unidade sofrerá a evicção e perderá o imóvel.

Nessa situação, o vendedor deverá ser responsabilizado pelos danos causados ao comprador do imóvel como consta no artigo 450 do Código Civil:

Art. 450. Salvo estipulação em contrário, tem direito o evicto, além da restituição integral do preço ou das quantias que pagou:

I – à indenização dos frutos que tiver sido obrigado a restituir;

II – à indenização pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que diretamente resultarem da evicção;

III – às custas judiciais e aos honorários do advogado por ele constituído.

Além do CC, o Código de Processo Civil, no seu artigo 70, prevê que a denunciação à lide* é obrigatória “ao alienante, na ação em que terceiro reivindica a coisa, cujo domínio foi transferido à parte, a fim de que esta possa exercer o direito que da evicção lhe resulta”. Portanto, caso o comprador venha a sofrer uma ação para anular a sua compra, o mesmo deverá, obrigatoriamente, chamar à lide o alienante que irá responder pelas consequências da futura decisão judicial.

As escrituras de compra e venda devem conter a clássica cláusula: “respondem os vendedores pela evicção de direito, pondo os compradores, a paz e a salvo de dúvidas ou contestações futuras”.

– Mas a prerrogativa à evicção opera de pleno direito, por força da lei, independente de cláusula expressa. De toda forma, o corretor consciente de sua obrigação deve exigir que na escritura conste tal cláusula, como uma forma preventiva de evitar que o vendedor possa alegar, futuramente, que o comprador tenha renunciado a tal direito, muito embora os artigos 448 e 449 do Código Civil dizem que tal renúncia deva ser feita de forma expressa – ressalta o especialista em Direito Imobiliário, Hamilton Quirino.

Ainda de acordo com o especialista, apesar dos casos de evicção não serem muito comuns, é preciso fazer um amplo trabalho de análise para evitar sua ocorrência e problemas futuros.

– Inicialmente, é preciso investigar não só o nome do vendedor como do(s) primitivo(s) dono(s). Ocorre eventualmente que uma pessoa com problemas na Justiça faça a venda para um conhecido, e este para outro conhecido e finalmente para a vítima. Assim, a pesquisa irá levantar não só um nome, mas dois, três, ou até mais, para detectar tal problema. Isso deverá ser uma preocupação do corretor, principalmente quando se observa que o vendedor comprou o imóvel em data recente, digamos nos últimos dois anos. Exemplificando: uma pessoa vende o imóvel e nada existe contra ele que impeça a lavratura da escritura. Mas pode ocorrer uma pendência importante contra o dono anterior da unidade que pode proporcionar uma futura anulação de ambas as negociações. É o típico caso da fraude contra execução e de fraude contra credores envolvendo o primitivo proprietário.

Deve-se pesquisar também a existência de eventuais ações judiciais no primitivo domicílio do vendedor, o que pode ser obtido pelo número do seu CPF e levar em conta eventual existência de união estável, pois imóveis adquiridos nesta situação podem ser objeto de ações de anulação de escrituras de compra e venda.

– Também é recomendado investigar a existência de ações, principalmente de natureza trabalhista, fiscal e societária, envolvendo empresa de que é titular o vendedor, pois poderá ocorrer a despersonalização da pessoa jurídica, atingindo bens alienados pela pessoa física,  ainda que nada exista contra ele ou o imóvel na época da escritura de compra e venda – comenta Hamilton Quirino.

O princípio da boa fé

É importante ressaltar que a boa-fé é um dos pilares do Código Civil, que a protege de forma direta nos artigos 113, 187 e 422. Tratam-se de dispositivos que fundamentam eventual ação decorrente de uma evicção:

Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.

 Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

 Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Por fim, destaca-se que o comprador não poderá perseguir o direito de indenização conferido pela evicção se tiver conhecimento que o imóvel pertence a terceiro, e não ao alienante, ou quando há imbróglio judicial sobre a unidade, já que dessa forma o adquirente terá que assumir os riscos inerentes ao litígio e não poderá buscar a indenização.

Alterações a partir da Lei 13.097/2015

Com a publicação da Lei 13.097 em janeiro deste ano, entre outras disposições, uma mudança de extrema relevância: a evicção só poderá ser reconhecida e atingir um comprador de imóvel quando as ações tiverem sido previamente averbadas na matricula deste imóvel.

Tal inovação legislativa proporciona mais segurança ao comprador no que tange à possibilidade de perda da unidade por motivo preexistente. Portanto, com a certidão atualizada da matrícula do imóvel, o comprador já terá condições de analisar se há ou não riscos da negociação imobiliária, caso concluída,  ser atingida por uma ação jurídica anterior e ocorrer a evicção.

Mas é importante ter prudência e solicitar todas as certidões obrigatórias numa negociação imobiliária, já que trata-se de um período de transição. O artigo 61 da lei prevê que os registros e averbações relativos a atos jurídicos anteriores à norma devem ser ajustados aos seus termos em até dois anos, contados do início de sua vigência, ou seja até o início de 2017.